IPE Institutional Investment: Herr Tannenbaum, Stichwort Diversifikation! Wohin geht der Trend in der institutionellen Immobilienanlage?
Tannenbaum: Deutschland bleibt für institutionelle Anleger ein ganz wichtiger Investitionsstandort, trotz der zum Teil stark gestiegenen Preise. Allerdings ist es tatsächlich so, dass andere Länder stärker beigemischt werden, gerade europäische Länder mit ausgewogenem Risiko-Rendite-Profil sowie USA bzw. Kanada.

IPE Institutional Investment: Wie sieht es mit den asiatischen bzw. südamerikanischen Märkten aus?
Tannenbaum: Kurz formuliert würde ich sagen – Interesse ja, konkrete Investments nur äußerst selektiv. Vielfach gibt es hier großen Abstimmungsbedarf bei Themen wie Mietrecht und weiteren rechtlichen Rahmenbedingungen, so dass für viele Investoren dies frühestens mit einer mittelfristigen Perspektive in Frage kommt.

IPE Institutional Investment: Wie sieht es im Jahr eins von Trump mit dem US-Markt aus?
Tannenbaum: Der neue US-Präsident hat aus unserer Sicht derzeit keine nennenswerten Auswirkungen auf den Markt. Insgesamt ist der Markt schwer in einem Satz zu fassen, dafür ist der Gesamtmarkt, ähnlich wie Europa insgesamt, zu diversifiziert. Grundsätzlich sehen wir aber nach wie vor großes Interesse von der Investorenseite an den US-Märkten.

IPE Institutional Investment: Wie sieht es bei den Nutzungsarten aus. Gilt weiterhin, dass „Randthemen“ gefragt sind?
Tannenbaum: Eindeutig, ja! Wir sehen deutliche Zuwächse bei den Beimischungen wie Hotels und beispielsweise Studentenwohnungen zu Lasten der Core-Nutzungsarten wie Büro und Einzelhandel wenn es um Neuinvestitionen geht. Auch das Thema Wohnen, das in den vergangenen Jahren starke Aufmerksamkeit erfuhr, wird zum Teil mittlerweile selektiver angefasst. An Bestandsimmobilien gehen hier nur noch wenige Institutionelle heran. Gefragt sind eher Projektentwicklungen, die noch eine höhere Rendite versprechen.

IPE Institutional Investment: Das Thema Logistik hat – wenn ich Ihre Zahlen richtig interpretiere – an Fahrt verloren, die Neuinvestitionen von institutionellen Anlegern sind rückläufig. Ist die Assetklasse zu teuer geworden?
Tannenbaum: Das ist ein Teil der Antwort. Auf der anderen Seite sind Logistikimmobilien einfach auch schneller „abgenutzt“, sprich die Nutzungsdauer ist kürzer als bei Büro- oder Einzelhandelsimmobilien, so dass hier per Definition die Preise nicht in den Himmel wachsen können und sollten.

IPE Institutional Investment: Die Renditeerwartungen an die Assetklasse Immobilie sind laut Ihrer Umfrage 2017 weiter zurückgegangen und liegen nun noch bei 4,00% bei der Ausschüttungsrendite bzw. 4,57% Gesamtrendite. Gehen wir noch tiefer?
Tannenbaum: Man muss zunächst einmal festhalten, dass dies eine Durchschnittszahl ist. Bei einigen Immobilienarten liegen die Renditen darüber, bei vielen Core-Immobilien sind wir mittlerweile deutlich darunter. Das heißt, die 4,00%-Marke ist keine echte Grenze. Insofern kann – je nach Zinsentwicklung – dieser Renditedurchschnitt noch weiter fallen. Bis vor wenigen Jahren war die Aussage im Markt, die Immobilie sollte 200 bis 250 Basispunkt über der risikolosen Anlage bringen. Gegenüber der Negativverzinsung vieler Bundesanleihen wäre also Luft nach unten. Es wird aber für viele Investoren im Bereich der 3-4% eine dann doch eine gefühlte Grenze geben, bei der es aus wirtschaftlicher Sicht keinen Sinn mehr ergibt zu investieren.

IPE Institutional Investment: Was heißt das für den Immobilienanteil in institutionellen Portfolios? Laut Ihrer Umfrage soll es weiter leicht aufwärts – von 13,0 auf 13,2% – gehen…
Tannenbaum: Die letzten Jahre ging die Investitionstätigkeit in der Tat steil nach oben. Viele Marktbeobachter haben von einem „Run“ auf die Immobilien gesprochen. Aktuell ist dabei eher die Verfügbarkeit von geeigneten Objekten ein aufkommendes Thema. Investitionsbereitschaft und Kapital im Markt gibt es weiterhin reichlich, aber die Bereitschaft von Immobilienbesitzern, zu verkaufen und damit geeignete Anlagemöglichkeiten in den Markt zu bringen, ist einfach zu gering – es fehlen insgesamt im Markt die Wiederanlageoptionen.

IPE Institutional Investment: Wie sieht das Verhältnis von Direktinvestments gegenüber der Fondsanlage aus?
Tannenbaum: Wir sehen aktuell rund 70% der Neuanlagen in Fondsvehikel gehen und etwa 30% in Direktanlagen. Der Anteil in Fonds könnte meines Erachtens dabei noch weiter steigen, wenn es zu keinen negativen Änderungen auf Seiten des Regulators kommt.

IPE Institutional Investment: Herr Tannenbaum, besten Dank für diese Einblicke!