Horrocks rechnet dabei zum ersten Closing mit etwa 60 Mio. bis 80 Mio. Euro an zugesagtem Eigenkapital. In erster Linie Versorgungswerke, Pensionskassen und kleine bis mittelgroße Versicherungen würden starkes Interesse zeigen. Insgesamt soll der Fonds ein Zielvolumen von rund 200 Mio. bis 250 Mio. Euro erreichen, bei einem Eigenkapital von insgesamt 120 bis 150 Mio. Euro und einem Gearing von max. 40%.

Den Fondsmantel und die Fondsadministration für den Fonds wird die Service-KAG IntReal International Real Estate Kapitalanlagegesellschaft mbH stellen, eine Tochter des Henderson Joint-Ventures Warburg Henderson KAG.

Zunehmend gehe es Real Estate-Investoren eine klare „thematische“ Ausrichtung des Fonds. „Paneuropäische Fonds sind derzeit sehr schwierig“, so Horrocks im Gespräch. „Keiner möchte ein Exposure in den verschiedenen Südeuropäischen Märkten erwerben.“ Gefragt seien zudem Produkte die eine hohe Ausschüttung bieten.

Genau hier setzt Henderson mit seinem Logistik-Fonds an. „In dem Teil des Marktes, den wir uns ansehen, liegt die Spitzen-Ankaufrendite bei etwa 6,75%“, erläuterte Horrocks. Die Idee dahinter sei, sich zwar auf die Wachstumsregionen in Deutschland zu konzentrieren, hier aber bei entsprechender Standortqualität und bonitätsstarken Mietern auch auf die 1b-Lagen zu setzen und nicht auf die Trophy-Buildings. Der Abschlag hierfür liegt seinen Angaben nach derzeit auf einem historisch hohen Niveau von rund 150 Basispunkten auf die Anfangsrendite. Zurzeit befinden sich dem Vernehmen nach u.a. Objekte in Bremen, dem Rhein-Main-Gebiet, Stuttgart und dem Ruhrgebiet für einen möglichen Ankauf in der Prüfung.

„Wir sprechen hier über Core+ da wir genau hier derzeit die besten Chancen für Investoren sehen“, so Horrocks. Der Core-Bereich des Immobilienmarktes sei dagegen eher überhitzt. Im Logistikbereich kooperiert Henderson dabei mit dem Spezialisten Palmira Capital Partners. „Es macht keinen Sinn hier ein zusätzliches Team aufzubauen, wenn man die Möglichkeit hat mit einem entsprechenden Partner zu kooperieren“, erläuterte Horrocks. Palmira hat eigenen Angaben zufolge mehr als 30 Jahre Erfahrung beim Investment, dem Management und der Entwicklung von Logistikobjekten in ganz Europa.

Für deutsche Investoren bietet der Logistikbereich darüber hinaus den großen Vorteil, dass der attraktivste Markt direkt vor der eigenen Haustüre liegt. Nach Ansicht der Researchabteilung von Henderson ist Deutschland, nicht nur angesichts der geographisch zentralen Lage in Europa, der mit Abstand am besten eingeschätzte Markt. Auch auf der Unternehmensseite stammen sechs der zehn größten Logistikunternehmen Europas aus Deutschland.

Insgesamt erwirtschaftete die deutsche Logistikbranche 2011 immerhin einen Umsatz von rund 222 Mrd. Euro und liegt damit auf Rang 3 unter den größten deutschen Wirtschaftssektoren, hinter der Automobilindustrie und dem Einzelhandel.

Das einzige Manko am deutschen Markt sieht man bei Henderson in der – gegenüber Großbritannien oder den USA – bislang noch geringeren Liquidität bzw. Tiefe am Markt. Doch genau in dieser institutionellen „Unreife“ liege die Chance für Investoren aktuell begründet, da man durch ein mehr als attraktives Preisniveau kompensiert werde.

Auf Investorenseite steht bei Logistikinvestment dagegen oftmals die Befürchtung, dass Gebäude wie Lagerhäuser zu einfach zu reproduzieren seien. Horrocks sieht dies als Vorurteil, dass noch vereinzelt durch die Branche geistere: „Der Sektor ist unter dem Aspekt der Schaffung von Arbeitsplätzen für Kommunen und Gemeinden eher unattraktiv, da er zudem relativ wenig Steuereinnahmen generiert. Insofern werden neue Logistikgebäude an den logistikrelevanten Standorten nicht so schnell genehmigt und fertig gestellt.“