Immobilien sind für Investoren seit jeher erste Wahl, wenn es darum geht, die Asset Allocation zu diversifizieren und neben Aktien und Renten weitere Anlageklassen ins Portfolio aufzunehmen. Ob als Direktinvestment, offene oder geschlossene Fondslösung: Wohnhäuser, Bürogebäude, Geschäfts- und Lagerflächen gelten sowohl privaten als auch institutionellen Anlegern als solide Sachwerte, die zudem den Anschein erwecken, sich vergleichsweise leicht beurteilen zu lassen.

Zwischenzeitliche Verwerfungen und Zusammenbrüche etlicher Vehikel sowie des Gesamtmarkts in der Folge von Lehman und Subprime haben daran nicht nachhaltig etwas ändern können. Allenfalls, lässt sich heute konstatieren, fällt der Zuspruch zur Anlageklasse derzeit noch prononcierter aus als zu Zeiten vor der Finanzkrise. Unter den durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) neu eingeführten Alternativen Investmentfonds (AIFs) demonstrieren Immobilien-Beteiligungen derzeit eine deutliche Dominanz – sowohl auf Privatanleger-Seite wie im institutionellen Geschäft.

Insbesondere im Immobilienbereich zeigt sich nach dem durch die Regulierung erzwungenen Neustart – anhand des zumindest spürbaren Wachstums auf Angebotsseite sowie der jedenfalls prozentual beeindruckenden Zunahme der Investments –, dass Anbieter und Investoren mittlerweile angekommen sind in der KAGB-Welt. Erwartungsgemäß und ganz im Sinne des Regulators haben dabei einige Anbieter den Markt verlassen. Andere haben nach anfänglichen, teilweise berechtigten Zweifeln die regulatorischen Anforderungen auf unterschiedliche Weise umgesetzt und mit Spezial- und Publikums-AIFs nun Produkte im Angebot, die anders als die geschlossenen Fonds vergangener Tage regulatorisch auf dem gleichen Niveau stehen wie klassische offene Investmentfonds. Damit sind sie einerseits attraktiv geworden für die zuvor für die Branche weitestgehend unbedeutende Kundschaft der institutionellen Investoren, andererseits stellen sie für Privatanleger eine echte Alternative zu offenen Immobilienfonds dar.

Zwar erfolgten auch bei diesen einstigen Publikumslieblingen nach Rücknahmeaussetzungen, Abwertungen und Abwicklungen in Folge der Finanzkrise einige überfällige regulatorische Anpassungen, die das Missverhältnis von täglichem Handel von Fondsanteilen und deutlich weniger liquiden Fondsinvestments adressieren. Doch bleibt das Angebot deutlich dezimiert, vor allem da einige Anbieter kein neues Kapital annehmen. Oft ist daher eine Beteiligung an einem geschlossenen AIF das passendere Anlagevehikel. Zumal es heute in diesem Bereich zwar weiterhin keine ultimative, aber doch ein bei weitem höheres Maß an Sicherheit gibt.

Das gilt, von der regulatorischen und konzeptionellen Seite aus betrachtet, natürlich auch für andere Sachwert-Assetklassen in Form von AIFs. Ob Erneuerbare Energien, Infrastruktur, Private Equity oder Flugzeuge: Chancen und Risiken von Sachwert-Investments werden heute ganz maßgeblich vom jeweiligen Asset bestimmt. Mit den aktuellen Regeln und allen vorgesehenen Kontrollmechanismen dürfen Investoren heute darauf vertrauen, dass grundsätzlich und bei der weit überwiegenden Zahl der Angebote ihr Interesse im Vordergrund steht und gewahrt bleibt.

Einen ganz wesentlichen Anteil an diesem Qualitätsschub hat die deutlich erweiterte Rolle der Verwahrstelle. Früher waren Verwahrstellen nur für offene Immobilien- und Wertpapierfonds zuständig. Jetzt ist die Verwahrstelle eine mit weitreichenden Pflichten und Kompetenzen ausgestattete Kontrollinstanz, die es in dieser Form zuvor für AIFs nicht gab. Dabei übernimmt die Verwahrstelle nicht nur wichtige Überwachungspflichten. Im Zweifelsfall ist sie auch haftbar und trägt damit ein erhebliches Risiko. Ein verantwortungsbewusster Umgang mit den ihr gestellten Aufgaben sollte daher in ihrem ureigenen Interesse liegen. Wird sie ihrer Verantwortung vollumfänglich gerecht, liegt das gleichzeitig im Interesse der Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGen): Denn sie trägt nicht nur zur reibungslosen Verwaltung eines AIF bei, sondern dient gleichzeitig als Ausweis der Seriosität des jeweiligen Angebots.

Die richtige Verwahrstelle ist dabei Berater, Partner und Qualitätssiegel für KVGen. In ihr einen reinen Kostenfaktor zu sehen, den es möglichst klein zu halten gilt, wird in aller Regel zu unbefriedigenden Ergebnissen führen. Standardlösungen auf Minimalniveau ziehen schnell weitere, deutlich höhere Kosten nach sich oder führen gar zu einem Scheitern des Angebots – wenn es konzeptionell nicht zu Anleger und Asset passt. Schließlich kann nur eine kompetente Verwahrstelle mit einer auf den jeweiligen Kunden und den jeweiligen Sachwert zugeschnittenen Expertise sicherstellen, dass neue Produkte regulatorisch einwandfrei konzipiert und anschließend im alltäglichen Asset Management sauber begleitet werden.

Dabei sehen sich KVGen und ihre Verwahrstellen zwei Herausforderungen gegenüber, denen sie sich partnerschaftlich und im Sinne der jeweiligen Investorengruppe stellen müssen: Zum einen ist die Regulierung nicht stehen geblieben. Nach Einführung des KAGB herrscht im Aufsichtsrecht ein Dickicht sowohl an gesetzlichen als auch quasi-gesetzlichen Regelungen, die zudem ein Höchstmaß an unbestimmten Rechtsbegriffen enthalten. Kompetent durch dieses Dickicht zu navigieren, zählt mit Sicherheit zu den entscheidenden Anforderungen an eine solide Verwahrstelle.

Neben der investmentrechtlichen Seite gilt es zum anderen, auch die sachenrechtliche Seite abzudecken. So ist es beispielsweise wichtig, den konkreten Ankaufprozess der Assets kompetent zu begleiten. Die investmentrechtlich geforderte Ex-ante-Zustimmung zu jeder einzelnen Transaktion durch die Verwahrstelle sollte auf einer belastbaren Beurteilung erfolgen, gleichzeitig aber zeitlich und inhaltlich so flexibel gestaltbar bleiben, dass die Kunden ihren Handlungsspielraum nicht einbüßen. Dies ist gerade in einem Immobilienmarkt, der von einem starken Nachfrageüberhang mit entsprechenden Preisentwicklungen geprägt ist, derzeit von besonderer Bedeutung. Schließlich wird es angesichts des enormen Zuspruchs zur Anlageklasse immer schwieriger, überhaupt noch geeignete Objekte zu einem angemessenen Preis zu identifizieren.

Was für Immobilien gilt, lässt sich grundsätzlich auf andere Sachwerte übertragen. Auch wenn sich die Marktsituation teilweise anders darstellt, sind doch von der Verwahrstelle genauso Sachkenntnis und Flexibilität gefragt. Langjährig erfahrenes Personal mit tiefer Detailkenntnis, aber auch Mut zu neuen Lösungsansätzen ist hier sicherlich ein entscheidender Faktor. Selbstverständlich muss eine Verwahrstelle zudem die operativen Aufgaben wie das Cash-Management und das Anteilscheingeschäft souverän beherrschen. So ist etwa für KVGen eine regelmäßige, zeitnahe und qualitativ hochwertige Bestätigung der Anteilswerte sehr wichtig. Denn genau diese verlangen institutionelle Investoren wiederum von ihnen.

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*) Ludger Wibbeke ist Leiter Real Assets bei Hauck & Aufhäuser Asset Servicing. Der Rechtsanwalt ist Spezialist für die Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) und deren Adaption in das deutsche Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und verantwortet die Betreuung von Kapitalverwaltungsgesellschaften, Asset Managern und institutionellen Investoren für Alternative Investment-Fondslösungen in Deutschland und Luxemburg. Seit 2013 bündelt Hauck & Aufhäuser im Kerngeschäftsfeld Asset Servicing sämtliche Kundendienstleistungen, die die Vermögensadministration zum Gegenstand haben. Dazu zählen die Verwahrstellenfunktion sowie die Auflegung und Administration von sämtlichen Fondsprodukten einschließlich Verbriefungen – von UCITS über Non-UCITS bis Real Assets. Ferner gehören hierzu alle Dienstleistungen rund um das Individualkundengeschäft unabhängiger Vermögensverwalter.