Die OIK erklärt den Rückgang der Nettoanfangsrenditen vor allem durch das geänderte Anlageverhalten der Investoren. Seit dem Kurseinbruch an den Aktienmärkten 2001 setzen viele private und institutionelle Anleger verstärkt auf festverzinsliche Wertpapiere und Immobilien, da diese kontinuierliche Einkommenszuflüsse gewährleisten. Die Immobilienmärkte werden daher mit Liquidität überschwemmt, zumal sich an den Bondmärkten eine Zinswende und damit mögliche Kursverluste bei festverzinslichen Wertpapieren abzeichnen. Der Rückgang der Nettoanfangsrenditen von Bürogebäuden ist die natürliche Konsequenz. Zudem nehmen die Investoren relativ hohe Einstiegspreise und geringe Einkommensrenditen in Erwartung künftiger Wertsteigerungen in Kauf: Nettoanfangsrenditen für Spitzenbüroobjekte sind vor allem im Bereich der Büroimmobilien stark gefallen, in denen sich in den letzten Monaten ein kräftiger Anstieg der Spitzenmieten abgezeichnet hat. Dies gilt insbesondere für Central London, Paris, Madrid sowie Stockholm – also Märkte, in denen viele Analysten jährliche Steigerungen der Spitzenmieten im zweistelligen Bereich für möglich halten.

Günstige Preise in Frankreich, Niederlande und Deutschland
Als relativ teuer schätzt die OIK dagegen Büroimmobilien in den britischen Regionalzentren sowie in den zentraleuropäischen Standorten Wien, Prag, Warschau und Budapest ein. In den drei letztgenannten Städten können Anleger Dank der moderaten Besteuerung allerdings trotz der niedrigen Prime Yields hohe Nachsteuerrenditen erwirtschaften. Zudem akzeptieren viele Investoren dort relativ hohe Preise, da sie den zentraleuropäischen Märkten auf Grund des starken wirtschaftlichen Strukturwandels ein gewisses Diversifikationspotential zu den westeuropäischen Immobilienstandorten beimessen. Als vergleichsweise günstig werden die französischen Regionalzentren sowie die deutschen und niederländischen Standorte eingeschätzt.

Immobiliennachfrage bleibt hoch
Die OIK geht zudem davon aus, dass die Nettoanfangsrenditen an einigen Standorten kurzfristig nochmals fallen werden: Der Immobilienanteil in den Vermögensportfolios europäischer institutioneller Anleger weicht mit rund 6,5% deutlich von den unter Rendite/Risiko-Aspekten als optimal eingeschätzten 13% bis 15% ab, so dass die Immobiliennachfrage dauerhaft hoch bleiben wird. Zudem haben die Immobilienrenditen im Euroraum noch Luft nach unten. Die Internationalisierung der Immobilienmärkte wird die Konvergenz der Yields in der Eurozone noch verstärken: Irische und spanische Anleger, die in ihren Heimatmärkten trotz Kaufangeboten zu niedrigen Yields von 4,6% nicht zum Zuge kommen, werden zunehmend bereit sein, im Ausland vergleichsweise hohe Preise zu bezahlen.