„Der Spread zwischen der 10-jährigen Bundesobligation und den Immobilien «nötigt» die Investoren dazu, ihre Renditeanforderungen an die Immobilie zu senken“, so die Studie „Immobilien- und Hypothekarmarkt – Quo Vadis?“ über den Schweizer Immobilienmarkt, verfasst von KPMG, der wirtschaftlichen Fakultät der Universität Luzern, sowie KloessRealEstate.

„Folglich sind sie bereit höhere Preise zu zahlen“, erläuterten die Autoren nachdem sie darauf hingewiesen haben, dass das Niedrigzinsumfeld zu einer größeren Konkurrenz auch zwischen institutionellen und privaten Investoren bei Immobilienobjekten führt, die auf den Markt kommen.

Allerdings halten die Autoren fest, dass die Renditeberechnungen oft übersehen, „dass eine einseitige Erhöhung der Nachfrage auf dem Vermögensmarkt zwar die Preise erhöht und die Anfangsrenditen sinken lässt, dies aber an der Werthaltigkeit der Immobilie – ohne eine Erhöhung der Flächennachfrage oder eine Aussicht auf Erhöhung der Mieten – nichts ändert.“

Zusätzlich erlauben es die niedrigen Zinsen den Investoren, ihre Renditeerwartungen anzupassen, weil es zum Beispiel eine Zielrendite von „Libor + 2%“ derzeit erlaubt, frühere Anfangsrenditen zu unterbieten.

„Aktuell sind somit Verzinsungen von unter 4% nicht nur möglich, sondern am Markt beobachtbar“, so die Autoren.

Sollten die Zinsen auf 3% oder gar auf 5% steigen, werde dies zu ähnlichen Anfangsrenditen gekaufte Objekte unter Druck setzen.

Es wurde auch festgehalten, dass die Wertsteigerung „historisch niedrig“ sei und die durchschnittliche Wertsteigerung in einem Immobilienportfolio eines Schweizer institutionellen Anlegers über die vergangenen neun Jahre bei 0,8% p.a. gelegen habe.

Wenn zusätzlich das Mietniveau keinen Spielraum nach oben zulasse, werde „nicht nur eine einzelne Immobilie an Attraktivität verlieren“.

„Die künftige Grundannahme der Investoren sollte in Szenarien auch von stagnierenden oder gar sinkenden Marktmieten geprägt sein“, betonen  die Autoren.

Zur Frage einer möglichen Immobilienblase in der Schweiz stellten die Autoren eindeutig fest: „Eine aktuelle Immobilienpreisblase gibt es nicht; es besteht jedoch regional eine Überhitzungsgefahr.“