IPE Institutional Investment: Herr Kühl, Sie wollen künftig verstärkt im institutionellen Markt eine Rolle spielen, Wölbern Invest ist aber beileibe kein neuer Player im Markt. Können Sie unseren Lesern kurz Ihren Track Record skizzieren?
Kühl: Sie haben Recht, wir sind als Anbieter geschlossener Fonds, insbesondere mit Holland-Expertise, mittlerweile seit über 18 Jahren im Markt aktiv. Insgesamt konnten wir so 91 Fonds am Markt platzieren! Ich denke unsere sehr gute Leistungsbilanz zeigt, dass wir unser Handwerk verstehen. Bei der Nutzung sind wir klar auf das Thema Office fokussiert, es können aber – je nach Immobilie – auch Themen wie Einzelhandel beigemischt werden.

IPE Institutional Investment: Diese Kompetenz wollen Sie künftig auch stärker bei institutionellen Anlegern anbieten. Wie ist Ihre Strategie?
Kühl: Auf der Vertriebsseite arbeiten wir seit kurzem mit max.xs bzw. Herrn Dr. Oliver Roll und seinem Team zusammen, das meiner Ansicht nach über exzellente Kontakte in den Markt verfügt und uns hier sicher nach vorne bringen wird. Uns ist bewusst, dass das institutionelle Geschäft eine sehr langfristiges ist, entsprechend haben wir unsere Zusammenarbeit hier ausgestaltet.

IPE Institutional Investment: Bei institutionellen Investoren dürfte bei der Wahl des Vehikels der Immobilienspezialfonds das Maß der Dinge sein. Wie sehen Sie sich hier aufgestellt?
Kühl: Wenn Sie mit bisherigen Kunden und Partnern unseres Hauses sprechen, dürfte man Ihnen unisono die Flexibilität von Wölbern Invest bestätigen. Entsprechend gehen wir auch an das Thema „Verpackung“ heran – sprich: der Wunsch bzw. das Bedürfnis des Kunden ist für uns das Entscheidende. So ist hier vom Spezialfonds, den wir gemeinsam mit einer Service-KAG anbieten, die wir gerade selektieren, bis zum KG-Modell, das gerade für Sparkassen im Depot A durchaus seine Attraktivität hat, alles darstellbar. Der Spezialfonds sollte etwa im November an den Start gehen, ich rechne mit einem diversifizierten Portfolio von max. 10 Immobilien, die wir hier planen einzukaufen.

IPE Institutional Investment: Apropos Einkauf, Sie sprachen schon vorhin das Thema Holland-Fonds an. Wird dies auch bei Ihren institutionellen Fonds im Vordergrund stehen?
Kühl: Die Niederlande sind sicher ein Markt, der auch für institutionelle Investoren sehr attraktiv ist. Auch können wir hier unsere Expertise, die wir dort in den vergangenen Jahrzehnten aufgebaut haben, voll ausspielen. Hier wissen wir genau, welche Lage, Bauqualität und Mietermischung notwendig sind, um einzelnen Projekte erfolgreich zu gestalten. Am interessantesten ist sicher die „Randstad“, das Ballungsgebiet im Westen mit Amsterdam und Rotterdam als Zentren.

IPE Institutional Investment: Auf der anderen Seite haben wir den deutschen Markt…
Kühl: …der sehr regional getrieben wird. Hier sehen wir im fokussierten Office-Sektor insbesondere noch Möglichkeiten an Investitionsstandorten wie Hamburg, Frankfurt und München.

IPE Institutional Investment: Von welcher Zielrendite sprechen wir dann?
Kühl: Ich gehe von 6% vor Steuern, aber nach allen Kosten aus.

IPE Institutional Investment: Bei Immobilien fällt der Blick immer stärker auf das Thema Nachhaltigkeit. Wie agieren Sie hier?
Kühl: Nachhaltigkeit ist ganz sicher ein Thema, wenngleich es in der Branche noch sehr weit gefasst. Für uns ist bei Investments elementar, dass die Immobilie gerade hinsichtlich energetischen Standards auf dem neuesten Stand ist und damit auch alle Kriterien für einen späteren erfolgreichen Verkauf umfasst.

IPE Institutional Investment: Sie sprachen bereits über die Märkte Niederlande und Deutschland. Wie sehen Sie weitere europäische Länder – gerade mit Blick auf den Office-Sektor?
Kühl: Frankreich bzw. Paris als elementaren Teil des Marktes sehen wir mittlerweile als Verkäufermarkt. Die Stadt ist quasi voll bebaut, es gibt nur noch Off-Market-Deals. Dessen ungeachtet beabsichtigen wir eines der wenigen Neubauprojekte kurzfristig zu attraktiven Bedingungen erwerben. Hierbei handelt es sich jedoch um einen Einzelfall. Einen klaren Verkäufermarkt sehe ich auch in Österreich bzw. Wien. Der Markt ist sicher interessant, aber Nachfrage und Preise sind mittlerweile so, dass wir aus unserem Portfolio eher verkaufen. Auch in UK und insbesondere London sehe ich aktuell wenig Potenzial für Käufer. Der Märkt dürfte weiter instabil bleiben, hinzu kommt das Wechselkursrisiko.

IPE Institutional Investment: Herr Kühl, vielen Dank für diese Einblicke und viel Erfolg.


Im Rahmen einer kleinen Serie spricht Frank Schnattinger, Chefredakteur von IPE Institutional Investment mit CIOs und Portfoliomanagern von Partnergesellschaften von max.xs über den aktuellen Status und die Aussichten verschiedener Märkte bzw. Assetklassen. In der nächsten Folge Mitte September: CIO Noel O'Halloran von Kleinwort Benson Investors zu seiner Sicht der wirtschaftlichen Lage und Konsequenzen für die Märkte.