Für Europa ergaben hauseigene Prognosen, dass die jährlichen Gesamterträge für erstklassige Immobilien in den Jahren 2016 bis 2018 bei durchschnittlich 6,3% liegen werden. Allerdings ist es aus unserer Sicht unerlässlich, sich künftig noch stärker als bisher auf Objekte zu konzentrieren, die steigende Nettomieteinnahmen ermöglichen. Eine europäische Besonderheit besteht unserer Einschätzung nach darin, dass bei Ertragsprognosen die geographische Region weiterhin eine größere Rolle spielt als der Sektor.

So gehen wir davon aus, dass insbesondere Südeuropa in den nächsten Jahren eine überdurchschnittliche Wertentwicklung bieten sollte. Das liegt daran, dass sich die Mieten nach der Wirtschaftskrise der jüngsten Vergangenheit von einer niedrigen Basis aus wieder erholen. Zusätzlich sollte die Region davon profitieren, dass die Renditen weiter sinken. Ähnlich chancenreich sehen wir den kurz-und mittelfristigen Ausblick für Großbritannien. Dort könnten die starken wirtschaftlichen Fundamentaldaten zu Mietsteigerungen vor allem in Central London führen. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass in einigen Jahren wieder verstärkt neuentwickelte Büroflächen auf den Markt kommen.

In Ländern außerhalb der Eurozone könnte sich, nach unserer Ansicht, in naher Zukunft der Bürosektor gut entwickeln. Hier könnten Investoren auf eine Sicht von drei bis fünf Jahren gute Chancen für ein nachhaltiges Mietwachstum finden – insbesondere an Mikrostandorten, die über eine gute Verkehrsanbindung verfügen und erstklassige, effiziente Flächen bieten.

Eine differenziertere Betrachtung ist dagegen im Einzelhandelsbereich von Nöten. Grund sind die strukturellen Veränderungen, denen der Sektor aktuell vor allem durch den E-Commerce ausgesetzt ist. Eine relative Outperformance könnten Investoren, nach unserer Einschätzung, vor allem im innerstädtischen Einzelhandel erreichen, sofern eine hohe Passentenfrequenz vorzufinden ist und die Nachfrage durch verschiedene Faktoren angetrieben wird. Auch dominante Shopping Center erscheinen hier geeignet.

Interessante Möglichkeiten könnten sich, laut unserer Prognose, im innerstädtischen Bereich für kleinere urbane Logistiklösungen ergeben, die von dem kontinuierlichen Wachstum im Bereich E-Commerce profitieren. Andererseits sind hier im ersten Halbjahr 2015 die Preise teilweise signifikant gestiegen, so dass der Zeitpunkt günstig sein könnte, über den Verkauf klassischer, langfristig vermieteter Logistikobjekte nachzudenken. Die fallenden Renditen haben sich bereits in deutlich niedrigeren Ertragsprognosen für den Sektor niedergeschlagen, da der Einkommensertrag nicht länger ausreicht, um die schwachen Mietwachstumsprognosen und den vergleichsweise hohen Wertverzehr auszugleichen.

Alles in allem finden sich in Europa aktuell nur wenige Anzeichen dafür, dass der zyklische Aufschwung in den nächsten drei Jahren zu Ende geht. Trotzdem müssen Investoren, gemäß unserer Einschätzung, genau bedenken, wie lange sie ein Investment halten wollen, da das Risiko, einen Wendepunkt zu erreichen, graduell innerhalb des Prognosezeitraumes zunimmt. Value-Add-Strategien sollten aus diesem Grund einen relativ kurzen Zeitrahmen für die Umsetzung haben. Außerdem ist zurzeit ein guter Zeitpunkt, um Portfolios für den nächsten Zyklus wetterfest zu machen. Bei Objekten, die nicht einen weiteren Zyklus lang gehalten werden sollen, bedeutet das auch eine disziplinierte Verkaufspolitik für die nächsten 12 bis 24 Monate.

In den USA bewegt sich der Abstand zwischen den Renditen von Immobilien und zehnjährigen US-Staatsanleihen aktuell in der Nähe des historischen Durchschnitts. Kurzfristig dürfte, nach unserer Ansicht, das breit angelegte Wachstum der Beschäftigung anhalten, was sich in weiter steigenden Konsumausgaben, zusätzlichen Flächenanmietungen, steigenden Mietständen und höheren Mietpreisen niederschlagen sollte. All das spricht dafür, dass die starke Performance des Immobilienmarktes in den USA noch mindestens bis 2017 anhalten könnte. Alles spricht dafür, dass die derzeitige starke Performance des Immobilienmarktes in den USA noch mindestens bis 2017 anhalten wird.

Allerdings scheinen sich viele Kombinationen städtischer Standorte und Sektoren inzwischen bereits in der Endphase eines zyklischen Aufschwungs zu befinden. Je mehr sich der Markt einem möglichen Wendepunkt nähert, desto wichtiger wird es für Investoren, sich Gedanken über ein Basisszenario und verschiedene alternative Szenarien zu machen. In unserem Basisszenario prognostizieren wir für den Zeitraum 2016 bis 2018 ungehebelte Gesamterträge in Höhe von 3,8% pro Jahr aus amerikanischen Core-Immobilien. Demnach rechnet der global tätige Real Estate Manager zumindest in den nächsten ein bis zwei Jahren mit weiterhin hohen Erträgen, bevor potenzielle negative Faktoren zu einem moderaten Anstieg der Renditen führen könnten. Dazu dürfte es aber erst ganz am Ende des dreijährigen Prognosezeitraums kommen. Das bedeutet zugleich eine sehr zyklische Entwicklung, die die besten Aussichten gleich zu Beginn des Prognosezeitraums bietet.

Zu einem möglichen negativen Szenario mit einem früheren und deutlicheren Anstieg der Renditen könnte es, nach unserer Einschätzung, kommen, wenn unerwartete Störungen an den Kapitalmärkten in allen Anlageklassen zu einer Neubewertung des Risikos führen. Umgekehrt könnten anhaltend starke Kapitalzuflüsse bewirken, dass die Renditen im Core-Segment während des gesamten dreijährigen Prognosezeitraums auf dem aktuellen Niveau stabil bleiben. In diesem Fall dürften die Gesamterträge aus US-Core-Immobilien in den Jahren 2016 bis 2018 voraussichtlich bei etwa 8,5 Prozent pro Jahr liegen.

Unterschiedlichen Perspektiven in Asien
In Fernost ist die Mietnachfrage aktuell zwar schwächer, aber immer noch positiv. In Verbindung mit dem geringen Angebot könnte das, gemäß unserer Prognose, in den meisten Märkten der Region zu einem moderaten Mietwachstum führen, das allerdings nicht an die Mietpreissteigerungen der Vergangenheit heranreicht. Auf Sektorenebene lassen sich keine klaren Spitzenreiter in der Region ausmachen und auch der Ausblick für die einzelnen Märkte ist sehr unterschiedlich.

Wegen des etwas stärkeres Mietwachstums und des geringen Angebots scheinen Büroimmobilien kurzfristig besser aufgestellt zu sein als andere Sektoren. Einzelhandels-und Logistikimmobilien wiederum könnten Einstiegsmöglichkeiten zu höheren Renditen bieten. Wir gehen davon aus, dass obwohl sich die Renditen historischen Tiefständen genähert oder diese teilweise erreicht haben, der Anstieg der Nettomieteinnahmen die Kapitalwerte in vielen Märkten der Region stützen sollte. Bestimmte Kombinationen städtischer Standorte und Sektoren scheinen sich inzwischen in der Endphase eines zyklischen Aufschwungs zu befinden. Längerfristig -zum Ende des Zeitraums 2016 bis 2018 – dürften die steigenden Renditen langlaufender Staatsanleihen auf die Immobilienwerte drücken.

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*) Bruno Schmidt-Voss ist Head of Institutional Sales bei Invesco Deutschland.