Vor allem etwas opportunistischer ausgerichtete ausländische Investoren werden im deutschen Einzelhandelsmarkt nicht immer ausreichend für Risiko bezahlt, so zeigt sich Angelus Bernreuther, Head of Market Research bei der BBE Handelsberatung überzeugt.

Im vergangenen Jahr sei ein „Rekord“ in Sachen Einzelhandelstransaktionen zu verzeichnen gewesen, hält Bernreuther fest. Von den 18 Mrd. Euro Volumen seien 60% durch Ausländer angekauft oder veräußert worden.

„Es ist richtig, dass Deutschlands Wirtschaft eine hohe Stabilität aufweist, aber gerade im Einzelhandelssegment muss man genau hinschauen, wo man investiert – nicht alles ist ein Safe Haven“, so Bernreuther weiter.

Besonders zu beachten seien demographische Entwicklungen, die Auswirkungen von E-Commerce und ein möglicher erhöhter Revitalisierung- bis Restrukturierungsbedarf einiger Objekte, der wiederum zu baurechtlichen Problemen führen könne.

„Eine einfache Mietsteigerungswette wird nicht aufgehen“, gibt Bernreuther zu bedenken.

Alexander Hoffmann, geschäftsführender Gesellschafter der IPH Transact GmbH, die für den Investmentbereich innerhalb des Firmenverbundes BBE/IPH zuständig ist, betont, dass „sicher nicht alle ausländischen Investoren in Deutschland generell teuer kaufen“.

Er merkt an, dass z.B. auch deutsche Family Offices, „wenn sie z.B. regional mit einem Objekt verbunden sind, viele Bieter ausstechen und weitaus niedrigere Renditen akzeptieren“.

Eine weitere Marktverschiebung erfolge durch private Investoren, die „sich zusammenschließen und institutionelle Volumina stemmen“ – das sei eine relativ neue Entwicklung, die die Preise weiter anhebe.

Aber auch Hoffmann bemerkt, dass einige Investoren „vielleicht mittlerweile etwas zu sportlich einkaufen und dann merken, dass die Langfristigkeitsstrategie nicht aufgeht“.

„Wichtig ist, dass jede Immobilien ein Einzelfall ist und auch individuell geprüft werden muss. Es gibt keine sinnvollen Pauschalbewertungen zur Attraktivität von Handelsimmobilien für Investoren“, so Hoffmann.

Laut Bernreuther wird z.B. für Einzelhandels-Bestlagen in München oder Hamburg „gezahlt, was aufgerufen wird – wenn solche Objekte überhaupt auf den Markt kommen.“

Und laut Hoffmann „kann man hier mit einem sehr langfristigen Horizont auch theoretisch Renditen unter 3% akzeptieren, weil der Cash-flow ziemlich sicher stabil bleiben wird.“ Interessant sei in diesem Zusammenhang, dass „noch vor 2008 keine Fachmarktzentren als Core angesehen wurden“, auf Grund der verschiedensten Einflussfaktoren.