IPE Institutional Investment: Real Estate hat zuletzt stark davon profitiert, dass andere Anlageklassen wie Renten und Aktien immer teurer und damit unattraktiver wurden. Wird sich der Trend im kommenden Jahr fortsetzen?
Stolfo: Angesichts der anstehenden Zurückführung der ultraexpansiven Geldpolitik sehen wir in den kommenden Jahren die Renditen bei den Staatsanleihen eher wieder steigen. Insofern dürften die erzielbaren Renditen bei Immobilieninvestitionen weniger durch den Kapitalmarkt als vielmehr durch sich verbessernde Fundamentaldaten getrieben sein. Hier sehen wir durchaus eine insgesamt verbesserte Situation bei der Flächennachfrage, welche die Nettomieterträge antreiben dürfte.
Eder: Auf der anderen Seite darf man das Risiko nicht unter den Tisch kehren, dass in einem Umfeld steigender Kapitalmarktzinsen die Anfangsrenditen steigen könnten, sobald die derzeit hohen Spreads gesunken sind.

IPE Institutional Investment: Lassen Sie uns konkreter auf den europäischen Markt schauen. Wo war Invesco 2013 aktiv?
Stolfo: Wir als Invesco Real Estate werden im Jahr 2013 mit über 6 Mrd. US-Dollar im europäischen Markt investiert sein, zum 30. September lagen wir bereits bei 5,8 Mrd. US-Dollar. Bedeutendster Sektor ist weiterhin der Büro-Immobilienmarkt mit einem Investmentvolumen von knapp 40%. Aber auch alternative Sektoren wie Hotel- und Wohnimmobilien – letztererbisher eher ein Randbereich – kommen gemeinsam auf einen Anteil von inzwischen über 25% unseres Investmentvolumens.

IPE Institutional Investment: Gab es bezüglich Länderallokation 2013 bereits einen Shift in die „günstigen“ Märkte Südeuropas?
Eder: Die Märkte sind auf den ersten Blick sicherlich teilweise günstig, allerdings sieht man in den Immobilienmärkten Südeuropas noch immer nur eine geringe Aktivität. Wir sehen eine Stabilisierung, aber der große Turn-around hat sich hier noch nicht vollzogen. Am ehesten sehe ich hier Spanien soweit. Dies für Investoren allerdings auch nur im Core/Core+ Sektor.

IPE Institutional Investment: Sie sprachen bereits von den verbesserten Fundamentaldaten in Europa. Welche Märkte sehen Sie dann insbesondere profitieren?
Eder: Osteuropa, vor allem Polen, gehört hier sicher dazu. Auch die skandinavischen Länder sehen wir wirtschaftlich auf der Sonnenseite. Im Bereich Südeuropa, wie schon angesprochen, am ehesten noch Spanien, aufgrund der erfolgten Reformen. Ansonsten sind wir hier eher noch vorsichtig.

IPE Institutional Investment: Nun ist die wirtschaftliche Entwicklung nur die eine Seite der Medaille, Sie sprachen bereits den möglichen Anstieg der Renditen am Rentenmarkt an...
Stolfo: Korrekt, hier sehen wir insbesondere das entwickelte Europa, sprich insbesondere den westeuropäischen und den skandinavischen Markt über die nächsten Jahre unter Druck. Es ist nicht unwahrscheinlich, dass hier Teile des Mietwachstums über einen Renditeanstieg wieder aufgefressen werden.
Eder: Was allerdings nicht heißt, dass die Märkte gänzlich unattraktiv sind. Die Gesamtrenditen werden hier schlicht nicht mehr in den Himmel wachsen. Bei rund 5% p.a., so unsere Prognose, wird für die meisten Märkte und Nutzungsarten hier Schluss sein. Interessanter sind da schon die zentral- und osteuropäischen Märkte, wo wir beispielsweise für Einzelhandels-Immobilien Gesamtrenditen von 6,5 bis über 10% p.a. sehen – natürlich bei entsprechend volatilerer Entwicklung. Polen ist da am unteren Ende der Risikokurve ein sehr interessanter Markt.

IPE Institutional Investment: Wir stehen gerade in der Vorweihnachtszeit – das Thema eCommerce kommt dank Amazon und Co. wieder verstärkt ins Rampenlicht. Wird Logistik grundsätzlich weiter von der verstärkten Online-Nutzung profitieren?
Eder: In der Tat wird für den elektronischen Handel in Westeuropa für die nächsten fünf Jahre ein weiterhin zweistelliges jährliches Wachstum erwartet. Die Folge daraus ist eine weiter hohe Nachfrage nach Logistik-Objekten.

IPE Institutional Investment: Wohnimmobilien waren sicher einer der Trends 2013, insbesondere im deutschen Markt. Wie geht es hier weiter?
Stolfo: Der Markt ist zweifelsohne gut gelaufen, wir sehen hier aber eine weiter interessante Situation für Käufer. Abseits einiger heißgelaufener A-Städte können Sie noch immer für Anfangsrenditen von bis zu 5% einkaufen und liegen je nach FK-Zins netto über 4-4,5%. Bei Forward Fundings von Entwicklungsprojekten stellt sich die Situation natürlich deutlich positiver dar.
Eder: Für Deutschland als Investmentstandort spricht zudem noch immer die hohe Mieterquote von über 50%. Neben Deutschland sehen wir darüber hinaus interessante Möglichkeiten im englischen und niederländischen Markt. Der Investitionsbedarf von institutioneller Seite wird darüber hinaus absehbar nicht weniger werden.
Stolfo: Nicht nur das Thema Wohnen wird davon profitieren, auch nach Hotels sehen wir trotz der sehr guten Entwicklung über die letzten Jahre hier weiter Interesse und auch Investmentchancen.

IPE Institutional Investment: Vielen Dank für diese Einblicke.