Ob Nettoanfangsrenditen von 3% bis 3,5% teuer oder in Ordnung sind, sei eine Frage der Betrachtung, so Markus Reinert, CEO der IC Immobiliengruppe, im Gespräch mit IPE Institutional Investment auf der Expo Real: „Institutionelle Investoren müssen sich bei Immobilieninvestitionen die Frage der Relativität stellen.“

Es werde weiterhin Unterschiede in den Risikoansprüchen geben: „Versicherungen werden weiter eher risikoavers bleiben, aber andere deutsche institutionelle Investoren werden verstärkt in den Value-Add-Bereich gehen“, so ist Reinert überzeugt.

Dass die Nachfrage nach Immobilien am deutschen Markt weiter steigen wird, darin sind sich alle Analysten einig. Der gestern offiziell gescheiterte IPO der Office First (Tochter der IVG) sei dabei sicher nicht als Trendumkehr zu sehen, sondern eher struktureller Natur. In einer Pressemitteilung wurde von „regem Interesse“ am Unternehmen gesprochen, dass sich „jedoch nicht in zufriedenstellende Kaufaufträge übersetzt hatte”.

Unterdessen wird die knappe Marktnachfrage durch Ausweichmanöver in Nischen und neue Segmente ausgeglichen, aber auch verschärft durch Bestandserhaltung. Denn – wie viele Analysten zu bedenken geben – wenn man verkauft, sei es oft schwer, eine neue Investition zu finden.

Diese Spirale, die die Produktknappheit erhöht, wird durch neue Marktteilnehmer verschärft. Für Reinert sind hier weniger die vielzitierten ausländischen Gelder am erhöhten Preisdruck schuld, als vielmehr neue deutsche Player: „Family Offices kaufen auch zu ganz anderen Renditen, weil sie keine Verpflichtungen mit Garantien haben.“

Gerade wenn es um die Akzeptanz von sehr niedrigeren Renditen geht, sieht Fabian Klein, Head of Investment CBRE Germany, oft wenig Bereitschaft bei asiatischen Investoren: „In der rasch drehenden Preisspirale, die wir in Deutschland haben, wollen viele asiatische Investoren keine Renditen deutlich unter 5% akzeptieren, das machen sie eher in Paris oder London.“

Insgesamt bleibe aber das asiatische Interesse an deutschen Immobilien weiter groß und auch weiterhin vor allem im Bereich Büro, in A-Städten plus deren Speckgürtel, aber auch teilweise im Bereich Retail und Logistik.

Klein erläuterte, dass der Anteil der an asiatische Investoren gegangenen Deals im vergangenen Jahr größer war, vor allem weil größere Tickets für viele hundert Millionen Euro am Markt waren, die „sich der typische deutsche Investor üblicherweise weniger ansieht“.

„Die Zahl der großen Tickets wird voraussichtlich weiter abnehmen, aber was wenig untersucht wird ist, wieviel asiatisches Geld indirekt über Manager oder Club Deals nach Deutschland kommt“, so Klein.

Als „dominanten asiatischen Player“ identifiziert Klein südkoreanische Investoren, die im laufenden Jahr bislang 1 Mrd. Euro in Deutschland investiert haben. Alle restlichen asiatische Investoren dagegen „nur“ etwa 500 Mio. Euro bis dato.

Gestiegenes internationales Interesse am deutschen Immobilienmarkt kann auch Eitel Coridaß, Geschäftsführer der neuen HIH Institutional Advisory, bestätigen: „Eigentlich wollten wir erst in einem zweiten Schritt die neue Beraterfirma in größerem Stil auch für ausländische Investoren öffnen, aber die Nachfrage hat uns überholt.“

Historisch gesehen hatte die HIH-Gruppe vor allem Kunden aus dem deutschsprachigen Raum. Doch mit der Ankündigung eine institutionelle Beraterfirma zu gründen, kamen auch schon bald die ersten Anfragen, zunächst aus Kanada und Asien.

„Das ist jetzt die zweite Welle nach den ersten großen asiatischen Investoren“, erläuterte Coridaß. Es handle sich zum größten Teil um Investoren mittlerer Größe, die in Deutschland auch nach Satelliten-Anlagen wie etwa im Value-Add-Bereich suchen.

„Mit der zunehmenden Erfahrung asiatischer Investoren am deutschen Markt werden diese auch immer mehr aus den Top-7-Städten hinaus in ausgewählte B-Städte gehen“, so Coridaß. „Dabei können wir ihnen entweder mit grundlegender Orientierung helfen oder aber auch mit konkreten Umsetzungen in den Bereichen Transaktion und Management, Strukturierung oder Finanzierung."