Deutschland ist ein sehr dezentralisierter Immobilienmarkt mit hoher Stabilität, niedriger Volatilität und durchgehend „unaufregend“. So waren sich die Teilnehmer einer Podiumsdiskussion bei den IP Real Estate Global Awards in München einig.

„Langweilig mit Downside-Risiko“, fasste Charles Pridgeon, CEO bei Allianz Real Estate, die Einschätzung seines Unternehmens über den deutschen Markt zusammen. Er erläuterte, dass in diesem Umfeld das „Stockpicking“ der Investoren sehr gut sein müsse.

Paul Murphy, Direktor Private Funds Real Estate bei Ernst & Young, stimmte zu, dass Deutschland ein „stabiler Markt mit niedriger Volatilität“ sei und dass das „genau das ist, was die meisten Pensionsfonds und Versicherer wollen“. Er sagte: „Es gibt einen Platz für ‚langweilig’ im Portfolio.“

Als echte Gefahr stuften alle Diskussionsteilnehmer den neuen Gesetzesentwurf zur Mietpreisbremse ein, der bereits nächstes Jahr in Kraft treten könnte.

Laut den Plänen der Regierung soll es den Ländern dann erlaubt sein, Mieten in neuen Mietverträgen in bestimmten Gegenden mit „angespannten Wohnungsmärkten“ auf 10% über dem „regionalen Durchschnitt“, welcher auf dem Mietspiegel basiert, zu beschränken.

„Aber derzeit gibt es keine einheitlichen Regeln für die Mietspiegel oder gemeinsame Kennzahlen zu deren Zusammenstellung und sie liegen üblicherweise 20-30% hinter dem tatsächlichen durchschnittlichen Mietniveau“, erläuterte Axel von Goldbeck, Geschäftsführer bei der deutschen Immobilienlobbygruppe „Zentraler Immobilienschuss“ (ZIA) die Problematik.

Er sieht die Gefahr, dass Mieten dadurch über Jahre auf zu niedrigem Niveau eingefroren sein könnten.

Erstvermietungen in neu errichteten Gebäuden in diesen Regionen sind zwar von der Deckelung ausgenommen, jede Nachvermietung fällt jedoch unter das neue Regularium und könnte „für mehrere Jahre“ quasi eingefroren sein, bis der Mietspiegel wieder zum tatsächlichen Preisniveau aufgeholt hat.

Von Goldbecks Angst könnte übertrieben sein, wenn die Regierung an ihren Plänen festhält und die „Mietpreisbremse“ auf fünf Jahre zeitlich begrenzt. Aber in den Verhandlungen zum neuen Gesetz hat der ZIA-Geschäftsführer auch bereits Aussagen von Politikern gehört, die die Maßnahme länger als fünf Jahre beibehalten wollen.

„Wir versuchen, das Ganze auf fünf Jahre zu beschränken, dann würden die Mieten jetzt steigen, danach halten alle für fünf Jahre die Luft an und danach steigen die Mieten wieder“, erläuterte er.

Pridgeon stimmt zu, dass die Einführung einer Mietobergrenze „völlig kontraproduktiv“ wäre und er glaubt, dass sich die Zahl der für Mieter zur Verfügung stehenden Wohnungen verringern wird, was „genau das Gegenteil von dem ist, was die Regierung zu erreichen hofft“.

„Immobilieneigentümer werden ihre Objekte einfach verkaufen statt sie zu vermieten“, sagt der Allianz-Immobilienexperte voraus.

Von Goldbeck betonte, dass „die Regierung einfach die Lösung des Problems dem Markt hätte überlassen sollen“. Er fügte hinzu, dass dies bereit mit der steigenden Neubautätigkeit begonnen habe.

„Das Risiko, das sich aus der neuen Gesetzgebung ergibt, ist, dass diese positive Entwicklung auf ein paar Jahre unterbrochen wird“, erläuterte der ZIA-Geschäftsführer.

Der Mangel an Immobilien schreckt bereits einige Investoren ab, wie Murphy berichtete: „Weniger Manager versuchen, Geld für Wohnstrategien in Deutschland einzusammeln, weil der Bestand weniger zugänglich ist, es risikoreicher ist zu investieren und bestehende Investoren verkaufen zudem nicht“.

Pridgeon ist tatsächlich sehr vorsichtig, wenn es um gewisse Teile des deutschen Wohnungsmarktes geht, weil bereits zu viel Geld hineingeflossen ist.

Was andere Sektoren, wie die Geschäftsimmobilien angeht, zeigte sich Nicolas Simon, CEO von Amundi Real Estate, sehr positiv in seinem Ausblick. Strukturreformen in Deutschland haben „den Arbeitsmarkt verbessert, die Inflation ist unter Kontrolle, das Budgetdefizit fast bei Null und die sehr robuste wirtschaftliche Situation wird den Konsum, die Jobs und die Löhne zumindest über die nächsten drei bis fünf Jahre ankurbeln“.

Was er als negativ empfindet ist, dass „Deutschland ein polyzentrischer Markt“ sei, in den man nicht so einfach hineinkomme und der zudem nicht so transparent sei. Zudem müsse man „achtgeben, den richtigen Standort auszusuchen“.

Jose Luis Pellicer, Associate Partner & Head of Research bei Rockspring Property Investment Managers, der die Diskussion leitete, fasste zusammen: „Deutschland ist also aufregend langweilig.“