„Es hat durch mittel- bis langfristig orientierte Investoren ein strategischer Wechsel hin zu Immobilien stattgefunden, die bessere Qualität in den geographischen A-Lagen suchen. Entgegen dem Peak des Marktes, als institutionelle Investoren als Netto-Verkäufer von gewerblichen Immobilien auftraten, sind sie heute nachdrücklich auf der Käuferseite“, so O’Donnell.

Er glaubt, dass das überhitzte Niveau vieler Core-Märkte die Investoren dazu getrieben hat, selektiv außerhalb des Prime-Segments zu suchen, um ihre Renditevorgaben zu erreichen. Ihre Investmententscheidungen würden dabei durch die positive Stimmung in der Wirtschaft und den sich verbessernden Fundamentaldaten unterstützt. Er sieht für Investoren mit Interesse an 1a-Immobilien an B-Standorten und 1b-Immobilien an A-Standorten insbesondere Teilmärkte mit folgenden Charakteristika als attraktiv: zurückkehrende Mieter-Nachfrage, limitiertes Angebot von erstklassigen Mietflächen, Restriktionen für Neubauentwicklung sowie das Wiederauftauchen von Mietpreiswachstum. Der Investor, der diesen Trends und Kapitalbewegungen einen halben Schritt vorausgehen kann, wird seine Zielrenditen erreichen und gleichzeitig das Liquiditäts- bzw. Verkaufs-Risiko mittigeren. Kurzgesagt könne in Europa der Value-Add-Investor – ohne sein Risiko sehr aggressiv zu steigern – hoch attraktive risiko-adjustierte Renditen erwirtschaften.

Aus der Makro-Perspektive betrachtet glaubt O‘Donnell, dass die Marktgegebenheiten im Büro-Sektor zugunsten der Mieter umgeschlagen haben, mit einer Leerstandrate, die sich innerhalb der 28 EU-Länder von 7% Ende 2007 auf über 11% im Jahr 2014 nach oben entwickelt hat.

Andererseits gebe es auch bestimmte Märkte, die sich derzeit stabilisierten, wo Leerstandraten von Immobilien guter Qualität in guten Lagen nun sinken würden. Die Mieten seien entsprechend wieder auf dem Weg nach oben. Für die Zukunft erwartet er, dass die Gesamterträge stärker vom Mietwachstum als von möglichem Kapitalzuwachs der Immobilie beeinflusst werden, da es weiterhin starke Einschränkungen auf der Angebotsseite in verschiedenen Märkten gebe. Die Nachfrage-Seite, die moderne, gut gelegene Objekte suche, würde in attraktiven Regionen auf kaum verfügbare Immobilien treffen.

Dies, so O‘Donnell, führe Investoren hin zu defensiven Anlagen in Teilmärkten, wo die 1a-Objekte knapp seien und die Auswahl entsprechend begrenzt. Seiner Ansicht nach ist dies beispielsweise bereits in Großbritannien der Fall, wo der Londoner Immobilienmarkt im Jahr 2013 noch rund 40% der gesamten Investmentaktivitäten ausmachte, im vergangenen Jahr allerdings nur noch 25%. Investoren haben auf der Insel bereits begonnen, mehr auf die Top-Assets in regionalen Teilmärkten ex-London zu schauen. Ein Wandel, der sich weiter fortsetzen werde, so O’Donnell.

Durch den Kauf von Objekten in bester Lage mit einer Art „Best-of-the-Rest“-Charakter sieht O’Donnell den defensiven Fokus der Investments gegeben. Hiermit könne man auf die Arbitrage durch das weiter zuströmende Kapital setzen, gleichzeitig liquide sein und entsprechend Cash-Flows generieren. Die Strategie vermeidet seiner Ansicht nach auch eine potenzielle Liquiditätsfalle, welche eine riskante Strategie oft mit sich führe, und minimiere das Downside-Risiko. Gelegenheit zum Sourcing entsprechender Deal bieten seiner Meinung nach insbesondere finanzielle Nöte der Verkäufer, die eine Rekapitalisierung von im Kern gesunden Objekten nötig machen, Fonds in Auflösung, sowohl offene Immobilienfonds in Liquidierung („Zombie“-Fonds) als auch geschlossene Vehikel am Ende Ihrer Laufzeit, Immobilienunternehmen, welche sich auf Kernkompetenzen refokussieren, Pensionseinrichtungen, die ihr Portfolio neu aufstellen und letztlich Unternehmen, die ihr Immobilieneigentum von der Bilanz bringen möchten bzw. die Erträge für M&A-Deals bzw. andersweitig im operativen Geschäft brauchen.

O’Donnell betonte, dass in vielen dieser Fälle die „richtige“ Immobilie nur in den „falschen“ Händen sei und im Resultat aufgrund des fehlenden Managements nicht ihr volles Potenzial erschließen könne. „Der Value-Add-Investor mit den entsprechenden Beziehungen im Markt bekommt Zugang zu attraktiv gepreisten Transaktionen und kann dieses Potenzial heben. Durch die Re-Positionierung von Assets kann er langfristige Wertsteigerung in liquiden Märkten erzielen.“