Die starke Nachfrage nach Immobilien hält 2011 an. In weiten Teilen Europas steigen die Kaufpreise für langfristig vermietete Gewerbeimmobilien in sehr guten Lagen weiter. Zu diesem Ergebnis kommt das von Henderson Global Investors in einer aktuellen Marktstudie. Aufgrund der niedrigen Zinsen bei Alternativanlagen werde weiterhin viel Liquidität in die Immobilienmärkte fließen, so Henderson. 2011 könnten bei Gewerbeimmobilieninvestments in Europa durchschnittliche Gesamtrenditen von 6 bis 8% erzielt werden. 6% nach Transaktionskosten und vor Finanzierung sind in den Kernmärkten wie Deutschland, Frankreich und Großbritannien zu erwarten, während in Italien und Spanien aufgrund der höheren Risiken um die 8% erreichbar sind.

„Bislang suchen Investoren weiterhin nach praktisch risikofreien Anlagen und setzen auf langfristig vermietete Immobilien mit bonitätsstarken Mietern in den europäischen Immobilienhochburgen“, sagt Stefan Wundrak, Research Manager bei Henderson Global Investors. Im Fokus der Investoren stünden die Immobilienmärkte in Kerneuropa. Dazu zählen derzeit laut Henderson Deutschland, Großbritannien, Frankreich, Österreich, Skandinavien, die Beneluxländer und Polen. „Die hohe Nachfrage und das mangelnde Angebot an Core-Immobilien werden die Preise in diesem Segment weiter nach oben treiben“, warnt Wundrak. Als Folge drohe eine Überhitzung bei Spitzenimmobilien in vielen europäischen Märkten. Die Immobilienmärkte in den krisengeschüttelten Volkswirtschaften wie Portugal, Irland, Italien, Griechenland, Spanien und Teilen von Zentral- und Osteuropa könnten hingegen weiter unter Druck bleiben.

Interessant sind laut Henderson 2011 besonders Core-plus- und Value-add-Investitionen, insbesondere in Deutschland. Die größten Renditechancen böten sich bei Objekten mit Asset-Management-Potential und Qualitäten, die nicht auf den ersten Blick offensichtlich seien. „Investoren sollten sich jetzt für die anlaufende Erholung der Mietpreise positionieren und die Vorteile der derzeit sehr hohen Risikoaufschläge für anspruchsvollere Objekte nutzen. Im aktuellen Zyklus ist den europäischen Märkten ein Bauboom erspart geblieben, daher könnten sich die Mietwerte schneller als erwartet erholen“, sagt Wundrak. Sobald das Wirtschaftswachstum auf einem soliden Fundament stehe, würden die Mieten bei Büro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien im Großteil des Marktes steigen. Im Bürosektor erwartet Henderson Research 2011 im europäischen Durchschnitt etwa 3% Mietwachstum und im Einzelhandelssektor 1,5%. Deutschland, Frankreich und die nordischen Länder würden zu den Outperformern gehören, wohingegen in Spanien und Italien vorerst kein Mietwachstum zu erwarten sei. „Das Wertwachstum liegt bei Spitzenimmobilien bereits hinter uns. Nur bei Fachmarktzentren, Logistikimmobilien und allgemein B-Objekten sind noch weiter Rückgänge der Anfangsrenditen zu erwarten. Über die nächsten drei Jahre werden attraktive Gesamtrenditen vor allem durch Mietwachstum erzielt werden“, ergänzt Wundrak.

Stabiles Wachstum in Großbritannien
Für 2011 erwartet Henderson ein langsames und stabiles Wachstum auf dem britischen Immobilienmarkt. Die attraktivsten Chancen böten sich abseits von „Trophy-Immobilien“. „Viele Prime-Märkte haben ihren Preishorizont bereits erreicht. Investoren, die den Markt genau kennen und geeignete Objekte auswählen können, sollten daher verstärkt auf Value-add setzen“, sagt Andy Schofield, Researchspezialist für Großbritannien bei Henderson Global Investors.

USA: Einstiegszeitpunkt günstig
Die Wirtschaft und der Immobilienmarkt in den USA könnten sich bereits 2011 weitgehend von der Krise erholen. Die Preiskorrekturen bei US-amerikanischen Immobilien in den vergangenen Jahren sprechen für einen günstigen Einstiegszeitpunkt. „Vorerst werden Investoren weiterhin verstärkt Core-Immobilien nachfragen. Im Laufe des Jahres erwarten wir auch opportunistische Investments in US-Immobilien“, sagt Edward Pierzak, Chief Investment Strategist bei Henderson Global Investors in Chicago. Insbesondere Wohnimmobilien böten attraktive Einstiegschancen.

Hohe Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien in Asien
Die attraktivsten Chancen in Asien sieht Henderson im Einzelhandelssegment. „Die Nachfrage nach neuen Einkaufszentren ist groß. Viele internationale Handelsmarken wollen neue Geschäfte in Asien eröffnen“, erklärt Charlie Huang, Research Analyst bei Henderson Global Investors in Hongkong. Der Grund seien das positive Wirtschaftswachstum, niedrige Zinsen und die rapide ansteigende Kaufkraft in der Region.