Über 81% der Delegierten bei der diesjährigen INREV-Konferenz in Wien stimmten in einer Online-Umfrage vor Ort der Aussage zu, dass es im Real Asset-Bereich neue Fondskonzepte braucht.

Aber während die Sprecher, die am zweiten Tag alle aus der Fondsindustrie kamen, bestätigten, dass eine Überarbeitung der Gebührenstruktur und der Transparenz kommen muss, waren sie sich uneins wie viel Liquidität in illiquiden Assetklassen notwendig ist.

Thomas Gsaenger, Leiter Indirect Investments bei Allianz Real Estate, hielt fest, dass das Unternehmen „über eine nachgeschaltete Performance-Gebühr nachdenkt, die in Form von Fondsanteilen ausgezahlt wird“. Dadurch würden die Interessenslagen zwischen Investor und Fondsmanager „besser in Einklang gebracht“.

Zur Liquiditätsfrage erinnerte Gsaenger an die schlechten Erfahrungen, die man in Deutschland mit offenen Immobilienfonds (OIF) während der Krise und danach gemacht habe. Vor diesem Hintergrund sei er sich „nicht sicher, ob es Sinn macht, regelmäßige Rückkaufsmöglichkeiten und Liquidität in Immobilienfonds einzubringen“.

„Wenn der Fondsmanager eine Value-Add oder opportunistische Strategie verfolgt und einen Investmentplan basierend auf einem bestimmten Vermögenswert hat, dann macht eine offene Fondsstruktur keinen Sinn, eine solche kann nur mit Core funktionieren“, erläuterte er.

Sophie van Oosterom, CIO bei CBRE Global Investors, stimmte zu, dass die „Liquiditätskrise das wichtigste Thema in allen unseren Fonds war“ und dass „Liquidität nicht täglich notwendig ist“.

Aber sie betonte, dass es „ein Mythos ist, dass Separate Accounts, Direktinvestitionen oder Club Deals bessere tägliche Liquidität bieten – weil der Moment, in dem Liquidität gebraucht wird jener ist, wenn etwas im Markt passiert und dann sind die Partner nicht mehr auf der selben Wellenlänge “.

Sie hielt fest, dass ein offener Immobilienfonds „gut aufgesetzt werden muss, mit Marktbewertung und häufigen Rückkaufsmöglichkeiten“.

„Wenn das der Fall ist, dann sollte der Fonds dauerhaft mehr Liquidität liefern als einige Direkt-Deals es können“, so van Oosterom.

Apropos falsche Verpackungen: Jakob Baruel Poulson, Geschäftsführer bei Copenhagen Infrastructure Partners (CIP), erläuterte, dass „die meisten Infrastrukturinvestitionen, die unsere späteren Kunden zunächst gefunden hatten, in einer Art Private-Equity-Verpackung steckten“. Diese bot ihnen eine wesentlich kürzere Investment-Laufzeit als sie sich gewünscht hätten und auch einen höhere Fremdkapitalanteil sowie Steuerineffizienzen.

Er fügte hinzu, dass „viele institutionelle Investoren in Infrastruktur erst später die Probleme mit dieser Assetklasse zu spüren bekamen, so z.B. wenn ein Windpark wegen Fledermäusen geschlossen werden musste“.