Im Rahmen der ersten European Institutional Real Estate Survey (EIRES) wurden 83 Pensionskassen mit einem in Immobilien angelegten Vermögen von insgesamt mehr als 100 Mrd. Euro und einem Gesamtanlagevermögen von 1,29 Bio. Euro befragt.

Die Befragung gibt einen Überblick über die aktuelle Stimmung unter institutionellen Immobilienanlegern in Europa und zeigt, dass Pensionskassen in ihren Mischportfolios weiter auf Immobilien setzen.

Wie die von Invesco durchgeführte Analyse der Umfrageergebnisse zeigt, hat der geringe Risikoappetit das weltweite Interesse an traditionellen Core-Investments in den letzten Jahren beflügelt. Angesichts dieser Nachfrage und des begrenzten Angebots an hochwertigen Immobilien in etablierten Märkten setzen Investoren zunehmend auf sogenannte „Manage-to-Core“-Strategien. Dabei werden zweitklassige Immobilien mit behebbaren Defiziten wie einer schlechten Mieter- oder Gebäudequalität erworben und dann die erforderlichen Investitionen getätigt, um aus diesen risikoarme Core-Investments zu machen.

Besonders ausgeprägt ist dieser Trend außerhalb der Heimatmärkte der Investoren, da traditionelle Core-Investments einen Anteil von 91% an den Gesamtanlagen der Inlandsportfolios haben. Wie die Umfrage zeigt, liegt der Anteil der Value-Add-Investments an den inländischen Portfolios bei 2,8%, verglichen mit 11,3% für Investments im europäischen Ausland. Noch größer ist der Unterschied bei ausländischen Investments außerhalb Europas: Der Anteil der Value-Add-Investments an den US- und Asien-Portfolios liegt bei 15,7% bzw. 26,5%.

„Bei Invesco haben wir zuletzt eine stetig steigende Nachfrage nach Value-Add-Investments verzeichnet und sehen weiter bedeutende Anlagechancen in diesem Bereich, vor allem in den USA und Asien, wo wir erfolgreich mehrere Transaktionen durchgeführt haben“, erklärte dazu Simon Redman, MD, Client Portfolio Management, Europe, bei Invesco Real Estate. „Die Entwicklung von Core-Investments wird sicherlich auf mehrere Jahre hinaus eines der wichtigsten Themen für Immobilienanlagen sein.“

Die Fokussierung auf das Risikomanagement hat die Investoren zugleich dazu veranlasst, verstärkt direkte Immobilieninvestments zu tätigen, vor allem in ihren Heimatmärkten. Von insgesamt 86,0 Mrd. Euro an inländischen Investitionen sind 73,4 Mrd. Euro direkt investiert. Auf indirekte Fonds entfallen der Umfrage zufolge 10,5 Mrd. Euro.

Außerhalb des Heimatmarktes spielen die Fonds hingegen eine größere Rolle. In Europa werden 27,9% der grenzüberschreitenden Anlagen über indirekte Fonds getätigt – bei den inländischen Investments liegt der Anteil dagegen nur bei 12,2%. Weniger als 4% der 73 befragten Investoren verwalten ihre nicht-europäischen Portfolios direkt. In den USA und Asien liegt der Anteil der indirekten Fonds bei gut 17% der Gesamtanlagen.

Wie die Umfrage zeigt, ist das Interesse an Immobilieninvestments unter deutschen institutionellen Investoren größer denn je. In der Folge verfolgen diese einen zunehmend diversifizierten Portfolioansatz. Die ausländischen Investments haben einen Anteil von 47% an den gesamten Immobilienanlagen und sind mehrheitlich über indirekte Fonds investiert. In ihren inländischen Portfolios setzen viele Investoren hingegen auf besser kontrollierbare Direktanlagen.

Immobilienanleger in der Schweiz sehen erste Anzeichen für eine Überhitzung des Marktes. Angesichts der traditionell hohen Allokation in diese Anlageklasse von rund 20% planen dennoch mehr als 80% der Pensionskassen in den nächsten beiden Jahren weitere Investments. Die Schweizer Immobilienportfolios sind mehrheitlich direkt in Schweizer Immobilien investiert und werden zumeist im eigenen Haus verwaltet. Daran dürfte sich bis auf weiteres auch nichts ändern.

Die Umfrageergebnisse für Österreich zeigen, dass die Immobilienallokationen hier insgesamt weiter relativ klein sind, das Interesse an einer geographischen Diversifikation der Anlagen aber wächst. Sowohl die inländischen als auch die ausländischen Immobilieninvestments werden mehrheitlich über externe Manager getätigt, die jedoch einer strengen Due Diligence und Aufsicht unterliegen.

Redman zufolge spiegelt die Bereitschaft der Investoren für kreativere Formen der Immobilienanlage den zunehmenden Reifegrad dieser Anlageklasse wider, den auch die EIRES-Umfrage bestätigt. So achten mehr als die Hälfte der Befragten bei der Auswahl neuer Investmentmanager vor allem auf die Performance, die Transparenz des Investmentprozesses und die Risikokontrollen. Diese Kriterien stehen typischerweise auch bei Investoren in anderen, etablierteren Anlageklassen wie Aktien und Anleihen an erster Stelle.