Anders sieht das bei einem langfristig angelegten Engagement mit konservativer Charakteristik aus, das auf einen dauerhaft möglichst stabilen Cash-flow zielt. Hier ist auf mehreren Ebenen strategisches Handeln vonnöten, damit nicht nur in einzelnen Jahren, sondern über den gesamten Anlagehorizont hinweg ein positives Ergebnis dargestellt werden kann. Denn eine vermietete Immobilie, egal, ob es sich um ein Büro- oder ein Wohngebäude handelt, ist kein quasi-festverzinsliches Wertpapier, vielmehr ist ihr Wert und ihr Ertragspotenzial von den Entwicklungen in dem jeweiligen Markt abhängig. Der traditionell passive „Buy-and-Hold“-Ansatz ist deshalb in aller Regeln nicht annähernd ausreichend, vielmehr muss der Immobilieninvestor strategisch vorgehen und über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie sowie, falls differierend, über seine Anlagedauer hinweg die Investition stetig und aktiv managen, anstatt nur auf Veränderungen am Markt zu reagieren.

Strategische Kaufentscheidung
Beim Kauf jeder Immobilie müssen Immobilieninvestoren ihre Investmentstrategie definieren: Kriterien hierbei sind die Standortauswahl, die Renditevorstellungen und in Folge eine umfassende Due Diligence in steuerlicher und juristischer Hinsicht, zu der die Überprüfung der Mietverträge, der Finanzierungsstruktur und natürlich des technischen Zustands des Objekts gehören. Doch damit ist es nicht getan, wenn die Immobilie zukünftig aktiv gemanagt werden soll: Bereits beim Einkauf ist die Berücksichtigung der Bewirtschaftungsphase unerlässlich. Das bedeutet, dass bereits in diesem frühen Stadium der Immobilieninvestition, also noch vor Vertragsabschluss, die Suche nach einem kompetenten Asset Manager vorangetrieben werden muss. Wichtig ist, dass der gewählte Asset Manager mit dem geplanten Investitionsstil vertraut ist: Wer keinerlei Erfahrungen mit Value-Add-Konzepten vorzuweisen hat, steht bei der Umsetzung einer solchen Strategie tendenziell vor größeren Problemen als ein Fachmann mit nachgewiesener Expertise in diesem Marktsegment.

Erfolgsfaktor Asset Management
Dem Asset Manager obliegen vom strategischen über das operative Management bis hin zum Objektmanagement eine ganze Reihe verantwortungsvoller Aufgaben, die er grundsätzlich alle abzudecken in der Lage sein sollte. Nur so ist ein effizientes Immobilienmanagement aus einer Hand möglich, das Reibungsverluste minimiert und schnelle Handlungsfähigkeit ermöglicht.

Integration des Asset Managers
Die positive Performance einer langfristigen Immobilieninvestition entsteht regelmäßig nicht durch Handelsgewinne bzw. durch eine wesentliche Wertsteigerung, die am Ende der Haltedauer via Veräußerung realisiert wird, sondern ganz unspektakulär durch laufende Erträge. Diese zu ermöglichen und sicherzustellen ist die Domäne des kompetenten Asset Managements, das bereits in der Erwerbsphase auf Basis seiner Praxiserfahrung und Kenntnis des lokalen Immobilienmarktes Fehlentscheidungen vermeiden helfen kann. Ganz deutlich wird dies bei Investitionsstandorten im Ausland – hier gelten häufig andere Regeln, seien es juristische oder „inoffizielle“, als auf den bekannten heimischen Märkten. Naive Kaufentscheidungen und „Management by helicopter“ sind höchst leichtsinnig und führen selten zum Erfolg.

Vernetzung des Asset Managers in lokalen Märkten
Wie zuvor bereits angedeutet, erfordert eine Investitionsstrategie, die auf unterschiedliche Immobilienstandorte setzt, ein individuelles Vorgehen mit differenziertem Blick auf die Besonderheiten des jeweiligen Marktes. Dazu gehören Fakten wie die Kenntnis der Marktteilnehmer und der lokalen Gegebenheiten, allerdings auch psychologisches Geschick, eine Vertrautheit mit der lokalen Mentalität und darauf aufbauend die Fähigkeit, einen entsprechenden Verhandlungsstil anzuwenden. Aus diesen Gründen hat SachsenFonds für das Asset Management der eigenen Fondsimmobilien Niederlassungen in Warschau, Prag und Sydney mit insgesamt 30 überwiegend einheimischen Mitarbeitern etabliert, die über Know-how in allen einzelnen Facetten des Immobilienmanagements verfügen. Damit kann der Asset Manager im besten Fall Marktveränderungen antizipieren oder jedenfalls ohne Verzögerung erkennen und die zukünftige Vorgehensweise ggf. in Zusammenarbeit mit externen Dienstleistern dementsprechend anpassen.

Führung externer Dienstleister
Ein umfassendes Asset Management beinhaltet auch die Beauftragung von Tätigkeiten, die nicht selbst ausgeführt werden können, so etwa handwerkliche Dienstleistungen oder Bautätigkeiten. Um hierfür kompetente Partner beauftragen zu können, muss der Asset Manager in den jeweiligen Märkten bestens vernetzt sein. Nach Auftragsvergabe sind ein engmaschiges Controlling und eine beidseitige Abstimmung mit den Dienstleistern unabdingbar, um für eine planmäßige Auftragserfüllung vorzusorgen und möglichen Fehlentwicklungen frühzeitig und effektiv entgegentreten zu können. Beispielhaft sind Probleme mit der Kommunikationstechnik zu nennen, die schlimmstenfalls zu einer empfindlichen Störung des Mietverhältnisses und damit nicht nur zu finanziellen Einbußen etwa durch eine Mietminderung, sondern bis hin zum Verlust der Mieter führen können. Insofern stellt eine regional verwurzelte hands-on-Mentalität sicher das Mittel der Wahl dar.

„Der ideale Asset Manager“
Asset Manager ist weder ein feststehender Begriff noch eine geschützte Berufsbezeichnung mit festgelegter Ausbildung; definieren lässt er sich am besten mittels einer Aufstellung der Anforderungen an einen „idealen“ Asset Manager. Während dieses Prozesses wird deutlich, wie wichtig das Asset Management für die Entwicklung der Werthaltigkeit und für die administrative und operative Entlastung des Investors ist:

Zum strategischen Asset Management gehören außer der Marktanalyse der kontinuierliche Abgleich zwischen den Sollwerten der Prognose (z. B. Mieterträge) und den tatsächlich erreichten Ist-Werten. Insbesondere für negative Abweichungen sollte der Asset Manager einen Maßnahmenkatalog zur Problembehandlung und zukünftigen Erreichung der Sollzahlen entwickeln und nach Abstimmung mit dem Investor umsetzen.

Vordringlichste Aufgabe des operativen Asset Managements ist selbstverständlich das Mietmanagement, bei dem der Manager als erster Ansprechpartner für den Mieter fungiert. Er ist verantwortlich für Mietvertrags-Verhandlungen und –Abschlüsse und die Akquisition neuer Mieter. Bei Großvermietungen wird zu diesem Zweck regelmäßig auf kompetente Maklerorganisationen zurückgegriffen. Unabhängig davon führt der Asset Manager kleinflächige Vermietungen zumeist in Kooperation mit lokalen Maklern in der Regel selbständig durch. Dafür braucht er den bereits mehrfach erwähnten, engen Kontakt zu den Marktteilnehmern. Somit stellt ein qualitativ hochwertiges Mietmanagement die Grundlage für den langfristigen Erfolg der Investition dar.

Das technische Gebäudemanagement im engeren Sinne wird in der Regel an Dritte ausgelagert, ein umfassendes Controlling muss die erfolgreiche Erledigung dieser Aufgaben überprüfen und sicherstellen. Zuverlässigkeit und Vollständigkeit der externen Dienstleistungen müssen fortlaufend überprüft werden. Solche in der Regel fremd vergebenen Aufgaben sind im Wesentlichen die Betriebsführung, die Wartung und die Instandhaltung der Gebäudetechnik und der Mietflächen. Auch das kaufmännische Objektmanagement kann theoretisch an Dienstleister delegiert werden, allerdings ist es in vielen Fällen sinnvoller, wenn der Asset Manager diese Tätigkeit selbst übernimmt. Gerade institutionelle Investoren sind auf ein verlässliches Reporting ohne Umwege über Dritte angewiesen. Datengrundlagen wie die Objektbuchhaltung, die Vertragsverwaltung und die Dokumentation aller relevanten Vorgänge in und um das Gebäude sind unverzichtbar für die für den Immobilieneigentümer notwendige zeitnahe und korrekte Bewertung der Investition.

Fazit
Der Immobilien Asset Manager ist während des gesamten Anlagezeitraums der zentrale Funktionsträger bei der Bewirtschaftung der Liegenschaften. Seine kompetente Arbeit ermöglicht die Funktionsfähigkeit und den Werterhalt der Immobilie und sollte diese sicherstellen. Natürlich kann ein Asset Manager keine Wunder vollbringen, wenn unvorhergesehene negative Marktentwicklungen wie z. B. die Finanzmarktkrise 2008 zu einer schlechten Performance führen. Entscheidend ist aber, dafür zu sorgen, dass die Investition in schlechten Zeiten möglichst besser als der relevante Vergleichsmarkt abschneidet. Daher gehört die Auswahl des Asset Managers zu den wichtigsten Aufgaben eines Immobilieninvestors und zu den wesentlichen Erfolgsfaktoren einer Immobilieninvestition.

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*) Jürgen Göbel ist Geschäftsführer der SachsenFonds Gruppe.