Rechtlich ist es nicht möglich, Immobilien von einem OIF in einen Spezialfonds der gleichen KAG zu über- tragen. So musste Warburg - Henderson einen anderen Weg einschlagen, um die Kundenwünsche nach Core-Immobilien zu erfüllen.

Der offene Immobilienfonds „Deutschland Fonds Plus“, ein rein institutioneller offener Immobilien- fonds, war 2008 aufgelegt worden mit dem Fokus auf die Entwicklung und Revitalisierung von Value Add-Objekten in guten Lagen, um diese dann abzuverkaufen.

„Und das haben wir mit den Immobilien im Fonds in Frankfurt und Berlin sehr erfolgreich im Jahr 2012 gemacht“, sagte Eitel Coridaß, Geschäftsführer bei Warburg - Henderson, gegen- über IPE Institutional Investment.

Durch die anhaltende Nachfrage nach Core-Immobilien entschloss sich das Unternehmen dann jedoch die Büroobjekte „Oper 46“ in Frankfurt und „Puris“ in Berlin, zu behalten, und damit einen offenen Immobilien-Spezialfonds aufzulegen.

„Wir haben die Hülle des Vehikels von einem OIF in einen Spezialfonds geändert und ein Kunde hat sich entschieden, im neuen Fonds mit 8 Mio. Euro Eigenkapital investiert zu bleiben, während die anderen wie geplant abgewickelt wurden, nachdem der OIF sein Investmentziel erreicht hatte“, erläuterte Coridaß.

Nach Information von Warburg - Henderson ist dies die erste Umwandlung eines OIF in einen Spezialfonds. Ein Schritt, der sechs oder sieben Monat Vorbereitungszeit gebraucht hat, weil eine unabhängige Evaluierung der Immobilien eingeholt und eine externe Anwaltskanzlei mit Fragen der Compliance beauftragt werden musste.

Aber Coridaß betonte, dass es „dies Wert gewesen“ sei, weil sowohl das Anlageziel des OIF erreicht worden ist, als auch der Bedarf an Core-Immobilien der Investoren mit dem neuen Fonds gestillt werden konnte.

Dennoch plant das Unternehmen, das hauptsächlich Spezialfonds auflegt und nur zwei weitere OIF verwaltet, im Moment keine weiteren Umwandlungen, so Coridaß – aber „wir wissen jetzt, wie es geht“.

Der neue Fonds mit dem Namen „Warburg - Henderson Deutschland Top 5 Fonds“ wird in Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt und München investieren.

Auf die Frage, ob in diesen Top-Lagen u.U. bereits die Gefahr einer Überhitzung besteht, bestätigte Coridaß, dass dies „bei bestimmten Objekten in diesen Städten“ tatsächlich der Fall sei.

„Aber Investitionen in diesen Lagen sind nachhaltig, weil sie die höchste Liquidität und Transparenz aufweisen und anders als in B-Standorten ist eine Exit-Strategie einfacher berechenbar“, erläuterte Coridaß.

Außerdem werde das Wachstum im Bürosektor hauptsächlich in diesen Lagen stattfinden.

Um jedoch auf Nummer sicher zu gehen, wird Warburg - Henderson sowohl in Core als auch in Core+ Objekte investieren, also Immobilien mit Mietverträgen, die deutlich weniger als 10 Jahre betragen oder mit einer Leerstandsrate von bis zu 15%.

„Bei allen Immobilien in Westeuropa sehen wir, dass diese Umstände als großes Risiko gesehen und die Objekte unverhältnismäßig abgestraft werden“, so Coridaß.

Im Moment hat der Fonds 60 Mio. Euro an Eigenkapital von institutionellen Investoren eingesammelt und ist für weitere Investoren bis zu einem Gesamtinvestitionsvolumen zwischen 300 und 350 Mio. Euro offen, inklusive Fremdkapital im Ausmaß von 40-45%.

Der Fonds strebt eine Ausschüttungsrendite über die gesamte Laufzeit von 5,25% p.a. an.

Coridaß erwähnte abschließend einen „netten Nebeneffekt“ der Umwandlung eines OIF in einen Spezialfonds: den Wegfall der Grunderwerbssteuer, ein Vorteil, der an die Investoren weitergegeben werde.