Diese sieben Städte stellen zwar nur gut ein Fünftel der britischen Bevölkerung, stemmen aber knapp ein Drittel der Wirtschaftsleistung. Sie verfügen über hervorragende Verkehrsanbindungen, gut ausgebildete Arbeitnehmer sowie einen überdurchschnittlichen Pro-Kopf-Anteil am nationalen Bruttosozialprodukt. Wichtig für den Immobilieninvestor: Diese Städte bieten Möglichkeiten zur Diversifikation von Risikoniveau und Rendite bieten.

Timing is alles
Im Immobilien-Zyklus ist die zeitliche Steuerung von entscheidender Bedeutung. Erstklassige Anlageobjekte liegen im Aufschwung vorn, und schon jetzt ergeben sich hervorragende Kaufgelegenheiten in guten Lagen. Unserer Meinung nach sind die aktuellen Marktbedingungen ideal für einen Einstieg in Immobilien-Investments in den wichtigsten Metropolregionen Großbritanniens. Es kommt allerdings darauf an, qualitativ hochwertige Anlageobjekte zu finden. Wir glauben, dass Top-Immobilien jetzt zum Fair Value zu haben sind. Die Renditen haben sich stabilisiert und bieten beste Kaufgelegenheiten für den langfristigen Investor. Ab 2010 erwarten wir eine Phase allgemein rückläufiger Renditen.


1. Manchester
Manchester liegt im englischen Nordwesten und ist eine der wichtigsten Städte Großbritanniens. Die Stadt selbst hat etwas mehr als 450.000 Einwohner, während die umgebende Metropolregion etwa 2,5 Mio. Einwohner zählt.  Manchester verfügt über gute Flug-, Schienen- und Straßenverbindungen und eines der besten Nahverkehrssysteme im Land. Der internationale Flughafen liegt in Innenstadtnähe.

Lokale Wirtschaft und Bevölkerungsstruktur
Manchester war eine der führenden Städte der industriellen Revolution. Nach dem Abschwung der Industrie konnte die Stadt aber erfolgreich andere Geschäftsfelder erschließen und sich mit einer lebendigen Mischung aus Kunst, Medien, Bildung und Handel zur Hauptstadt Nordenglands entwickeln.

In den letzten 20 Jahren hat Manchester bedeutende Entwicklungsmaßnahmen vorgenommen und konnte so ein attraktives Einzelhandelsumfeld mit einer Mischung aus Büroflächen und Wohnraum schaffen. Mit den Commonwealth Games 2002 und der Fertigstellung des Beatham Towers, der sich zu einem Wahrzeichen der Stadt entwickelt hat, gewann sie weiteres internationales Renommee.

Büroraum
Manchester hat den landesweit größten Büro-Immobilienmarkt in einem Stadtzentrum außerhalb von London. Er wird vom Finanz- und Unternehmenssektor beherrscht. Wichtige Namen sind Co-operative Financial Services, Manchester City Council, Banken wie HSBC oder RBS, Wirtschaftsprüfungsgesellschaften wie KPMG, PWC oder Deloitte sowie Anwaltskanzleien wie Cobbetts, DLA Piper und Eversheds.

Im Vergleich zu den ersten drei Monaten 2009 hielten sich die Prime Yields der Toplagen im zweiten Quartal unverändert. Darin spiegelt sich eine steigende Investorennachfrage wider, insbesondere aus dem Ausland. Trotz einiger Umfinanzierungen und Kapitalbeschaffungsmaßnahmen gab es wenige Notverkäufe und dementsprechend wenig Bewegung auf dem Markt. Diese Situation dürfte anhalten, so dass ein Mangel an Investitionsmöglichkeiten die Renditen 2010 schrumpfen lassen könnte.

Manchester hat in der jüngeren Vergangenheit das Angebot an Büroraum in der Innenstadt beträchtlich gesteigert, hat aktuell aber keine weiteren Entwicklungen in der Planung. Wir erwarten, dass das Angebot kurzfristig noch weiter steigt, bevor es im Zuge eines Wirtschaftsaufschwungs wieder sinken und damit mittelfristig Spielraum für Mietwachstum schaffen wird.

Einzelhandel
Mit einem Einzugsbereich von etwa 1,4 Mio. Menschen ist die Stadt eines der zwei wichtigsten Zentren im Königreich (Quelle: Property Market Information Service/PROMIS). Bei der Zahl der Kunden, die die Stadt als ihr wichtigstes Einkaufsziel angeben, liegt Manchester dennoch hinter anderen Städten zurück. Grund dafür sind die Attraktivität der umliegenden Städte und das nahe gelegene Trafford Centre, das sich nur wenige Kilometer außerhalb der Stadtgrenzen befindet. Das Einzelhandelsangebot in Manchester ist eines der besten im Land. Der Leerstand in der Innenstadt liegt auf dem Niveau anderer großer Städte in Großbritannien. Bei der Entwicklung von Flächen lag der Schwerpunkt in der Vergangenheit auf der Weiterentwicklung des Arndale Shopping Centres. Nach Abschluss dieser Arbeiten werden weitere Projekte in der Peripherie geplant. Die derzeitige Wirtschaftslage hat allerdings viele davon verzögert.

Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in der Innenstadt liegt etwas über dem Niveau, das die Größe der Stadt erwarten lässt. Wir erwarten, dass die Mieten kurzfristig – entsprechend der Entwicklung in anderen Regionalzentren – fallen werden, bevor nach 2011 eine Erholung einsetzen sollte. Die Renditen dürften sich entsprechend entwickeln und 2009/2010 anziehen, um dann bis 2012 wieder etwas nachzulassen.

Industrieflächen
Manchester ist das größte Industriezentrum Großbritanniens. Wichtige Industrieflächen sind durch die ganze Stadt und die Region verstreut, konkurrieren aber mit nahegelegenen Städten wie Liverpool und Castleford.

Wichtige Arbeitgeber in den Bereichen Fertigung und Handel umfassen Royal Mail, Office Depot, BAE Systems, Kelloggs, die Hyde Gruppe und Procter & Gamble. Die Beschäftigungsrate dürfte im nächsten Jahr sinken und sich dann ab 2011 allmählich erholen. Das Angebot in Manchester liegt mit 16,3% deutlich über demjenigen anderer Industriestandorte (7,9% im PROMIS-Durchschnitt).

Die Aussicht für Industrie-Mieten in Manchester ist für die kommenden zwei Jahre negativ – danach setzt ab 2012 eine leichte Erholung ein. Die Renditen sind aktuell stabil; über die nächsten fünf Jahre erwarten wir jedoch eine leichte Abwärtstendenz von durchschnittlich 75 Basispunkten.

Fazit:
Wir gehen davon aus, dass sich Manchester 2010 mit einem moderaten Wachstum besser entwickeln wird als der Durchschnitt und danach solide weiter wachsen wird – was sie im Aufschwung zu einem wichtigen Baustein eines diversifizierten britischen Immobilienportfolios macht. Die Innenstadt wird weiterhin davon profitieren, dass manche Unternehmen planen, London den Rücken zu kehren – so wird die BBC 2012 ihr neues Quartier in Salford Quays beziehen. Außerdem kommen der Stadt der internationale Flughafen ebenso zugute wie die hohe Lebensqualität und ihre gut ausgebildeten Arbeitskräfte.

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*) Peter Lillington ist Head of UK Property bei Scottish Widows Investment Partnership (SWIP) und Fondsmanager für den UK Metropolitan Value Fund.