IPE Institutional Investment: Herr Engler, Immobilien stehen bei institutionellen Anlegern nach wie vor hoch im Kurs, dennoch wird die Verfügbarkeit und die Renditesituation gerade im deutschen Markt nicht unbedingt besser. Wie kann Ihr Ansatz hier Investoren helfen?
Engler: Die Beobachtung kann ich zunächst teilen, das derzeitige Zinsumfeld lässt Anleger immer stärker nach geeigneten Objekten bzw. Lösungen suchen, zumal man in der Vergangenheit hinsichtlich Ausschüttungen und Wertsteigerungen sehr gute Erfahrungen mit der Assetklasse gemacht hat.

IPE Institutional Investment: Real Estate als neues Fixed Income?
Engler: Im Prinzip ja, die Renditen sind deutlich höher und helfen, die notwendigen Erträge zu erwirtschaften. Auch sind die Schwankungen moderat. Nun haben aber viele Anleger bereits ausreichend Direktbestand und sind auf der Suche nach geeigneten Fondslösungen. Hier – und nun komme ich auf Ihre Anfangsfrage zurück – können wir mit unserem Immobilienprodukt helfen.

IPE Institutional Investment: Als Vehikel dient ein Publikumsfonds…
Engler: Wir sehen hier gerade den Faktor Diversifikation als großes Plus für ein derartiges Angebot. So können Sie als Investor das eigene Portfolio mit einem relativ liquiden Instrument deutlich diversifizieren. Gerade für institutionelle Anleger ohne eigenes Real-Estate-Team kann dies viel Sinn machen. Aber wir sehen auch bei größeren institutionellen Häusern Interesse, u.a. zum schnellen und flexiblen Auffüllen der Immobilienquote.

IPE Institutional Investment: Wie sehen Sie die Verfügbarkeit von Objekten?
Engler: Wir kaufen insbesondere in einem Volumen auf Objektebene von 20 bis 30 Mio. Euro und sehen eine gute Verfügbarkeit, da wir uns nicht auf die Prime-Lagen wie die Maximilianstraße in München oder den Kurfürstendamm in Berlin stürzen.

IPE Institutional Investment: Das heißt vom Rendite-/Risikoprofil eher Core-Plus?
Engler: Korrekt, ja! Wir vermeiden wie gesagt die mittlerweile zumeist überteuerten A-Lagen. Stattdessen konzentrieren uns darauf, an strategisch günstigen Standorten ähnlich gute und risikoarme Objekte zu deutlich attraktiveren Renditen zu finden. So ist es uns in der Vergangenheit gelungen, für unsere Anleger Renditen von 8-9% p.a. zu erzielen – etwa zur Hälfte aus Mieterlösen und aus Wertsteigerungen. Auch aktuell sind wir der Meinung, dass der Markt per se nicht zu teuer ist. Man muss nur auf Einzelobjektebene mittlerweile sehr genau hinsehen, was wir insbesondere mit unserem Refract Analysetool machen.

IPE Institutional Investment: Wie viel „Manage-to-Core“ steckt in den Wertsteigerungen?
Engler: Wir sind uns bewusst, dass die Immobilienanlage aktiv bewirtschaftet werden muss, diese Bereitschaft zeichnet unser Fondsmanagement aus. Dabei konzentrieren wir uns auch ganz auf die Sektoren, in denen wir über besondere Expertise verfügen, wie Einzelhandel und Logistik. Wohnen ist für uns derzeit beispielsweise kein Thema.

IPE Institutional Investment: Wie sieht die genauere regionale Ausrichtung innerhalb der Eurozone aus?
Engler: Wir fokussieren uns auf die sichersten und stabilsten Märkte der Eurozone und investieren entsprechend in Deutschland, Frankreich und den Benelux-Ländern. Wir verzichten hier bewusst auf eine eventuell höhere Rendite in anderen Regionen, wollen aber explizit die damit einhergehenden Risiken nicht im Portfolio haben. Letztlich sind wir hier wieder beim Thema Real Estate als „besseres Fixed Income“. Dazu gehört die größtmögliche Sicherheit für den Anleger.

IPE Institutional Investment: Stichwort Risiko – können Sie uns noch etwas mehr zum Risikomanagement berichten? Das Stichwort Refract ist bereits gefallen…
Engler: Elementar ist für uns die Nachhaltigkeit der Renditen auf Objektebene, sprich die Sicherheit, dass Mieter entsprechend ihre Verpflichtungen erfüllen. Über entsprechende Datenbanken sammeln wir hier Informationen und führen über Monte Carlo-Simulationen mithilfe unseres Refract-Analysetools entsprechende Szenarioanalysen durch. Dies dient dann zum Abgleich mit den Einschätzungen unserer Portfoliomanager zu den Aussichten der Immobilie in Sachen Cash-flows bzw. Renditen. Die letzten Jahre haben uns gezeigt, dass dies sehr gut funktioniert.
 
IPE Institutional Investment: Nochmals zur Rendite, wie sieht hier Ihr Blick in die Zukunft aus – sind die 8-9% haltbar?
Engler: Prognosen sind immer schwierig. Womit Anleger sicher rechnen können ist die Mietrendite, die wir entsprechend eingeloggt haben, das heißt 4-4,5% sind in diesem Sinne nahezu sicher. Dazu ist eine Wertschöpfung mit der Immobilie von rund 3,5% pro Jahr auch in Zukunft realistisch.

IPE Institutional Investment: Besten Dank für diese Einblicke.