IPE Institutional Investment: Herr Godl, Sie und Ihr Kollege Herr Dr. Sven Neubauer, dürften der Mehrzahl unserer Leser noch als Verantwortliche für den E.ON Dachimmobilienfonds bekannt sein. Inwieweit können Sie von den dort gemachten Erfahrungen nun bei Valartis profitieren?
Godl: Als wir 2003 die Entscheidung getroffen hatten, ein indirektes Immobilienportfolio für E.ON aufzubauen, mussten wir noch echte Pionierarbeit leisten. Unsere Strategie war breit diversifiziert in die europäischen, asiatischen und amerikanischen Märkte zu investieren. Die Dachfonds, in die wir zu diesem Zweck gerne investiert hätten, existierten aber noch nicht. Wir waren mit der Entscheidung, diese Dachfonds für E.ON selbst aufzubauen einer der ersten Akteure im Markt und hatten damit die Möglichkeit innerhalb von 4 Jahren mehr als 700 Fonds zu sehen und mehr als 2,5 Mrd. Euro in etwa 50 Fonds weltweit zu investieren. Ein Viertel davon ging nach Asien. Wir waren in dieser Zeit sicherlich einer der aktivsten Immobilieninvestoren in Europa und haben dadurch den größten Teil des bestehenden Fondsuniversums gesehen. Diese Erfahrungen sind heute bei der Auswahl von Fonds und bei der Due Diligence sehr hilfreich. 

IPE Institutional Investment: Die Dachimmobilienfonds-Branche ist – gerade mit Blick in den asiatisch-pazifischen Raum noch recht überschaubar. Wer ist hier im Markt aktiv und worauf sollte es dem Investor bei der Auswahl ankommen?
Godl: Es gibt mittlerweile verschiedenste Akteure im Bereich Dachfonds in Asien. Die wenigsten von ihnen haben allerdings Teams mit einem langen Track Record im Bereich der Fondsauswahl. Als wir vor fünf Jahren anfingen, waren wir einer der ersten deutschen Investoren. Die wesentlichen Punkte, die ein Investor bei der Auswahl eines Dachfondsmanagers prüfen sollte, sind dabei:
* Besteht ein wirklicher Track Record im Bereich Fondsauswahl und Dachfondsmanagement in der Region?
*Bietet der Manager evtl. Produkte in den Märkten an, die mit des auszuwählenden Zielfonds im Wettbewerb stehen (evtl. verwehrter Zugang)?
* Darf der Dachfondsmanager in eigene Produkte investieren (Konflikte)?
* Besteht ein auf Dachfonds zugeschnittenes Research und Reporting?

IPE Institutional Investment: Neben dem Immobilienbereich sind Sie gerade auch dabei im Infrastrukturbereich aktiv zu werden. Was zeichnet den Sektor Ihrer Ansicht nach aus?
Godl: Generell ist festzuhalten, dass die Assetklassen Real Estate und Infrastruktur viele Gemeinsamkeiten besitzen. Der langfristige und stabile Cash Flow ist hier beispielsweise zu nennen. Daneben muss man die hohe Abhängigkeit von Immobilieninvestments von einem funktionieren Infrastrukturnetz berücksichtigen. Keine Immobilie ohne Infrastruktur. Der Investitionsbedarf in Infrastruktur beträgt allein für die OECD-Staaten etwa 10 Bio. USD bis zum Jahr 2030 und wird noch zunehmen. Es ist auch zu beobachten, dass Infrastruktur (ähnlich wie Immobilien vor einigen Jahren) bei institutionellen Anlegern einen Reifeprozess durchläuft und sich als weitere alternative Assetklasse mehr und mehr etabliert. Außerdem sind Infrastrukturinvestments weit weniger konjunkturanfällig als andere Assets und daher zur Diversifikation eines Multi-Asset-Portfolios ideal geeignet.

IPE Institutional Investment: Wie haben Sie Ihren Fonds angesichts der Bietergefechte der Milliardenschweren großen Infrastrukturfonds strukturiert, was sind für Sie interessante potenzielle Investmentobjekte?
Godl: Wir sehen schon seit einiger Zeit Schwierigkeiten, innerhalb mehrer Mega-Fonds das Risiko sinnvoll zu diversifizieren. Das liegt einerseits daran, dass aufgrund der Größe der Zielinvestments meist mehrere Fonds als Käufer auftreten, andererseits ist durch die Vielzahl von Bietern aktuell eine Yield-compression in den reifen Märkten festzustellen . Sich ausschließlich mit Mega-Fonds zu diversifizieren und eine angemessene Rendite zu erwirtschaften ist damit oft erschwert. Daneben sehen wir auch, dass zunehmend Schwellenländer für Investitionen in Immobilien und Infrastruktur interessant werden. Der enorme Finanzierungsbedarf in diesen Regionen bietet interessante Investitionsmöglichkeiten mit attraktiven risikoadjustierte Renditen. Betrachtet man die demographischen Tendenzen in den Schwellenländern und die künftige Dominanz der Volkswirtschaften, bieten diese Märkte darüber hinaus eine exzellente Möglichkeit, ein Infrastrukturportfolio sinnvoll und marktgerecht zu diversifizieren. Die Herausforderung ist, gerade in den Schwellenländern ein besonderes Know-how bei Umsetzung der Investmentstrategien sicherzustellen. Hier profitieren wir einerseits von unserer großen Erfahrung bei der Auswahl von Managern in Emerging Markets. Daneben ist für uns die Unterstützung durch erfahrene Berater bei der Beurteilung von spezialisierten Projekten ein wichtiger Teil des Prozesses.

IPE Institutional Investment: Ist Ihrer Meinung nach mit den angesprochenen „Mammutfonds“ überhaupt ein sinnvolles Investment zu verbinden? Viele Marktbeobachter sprechen immerhin von minimalen Renditen dieser Vehikel...
Godl: Die „minimalen Renditen“ sind u. a. Ergebnis der Bieterprozesse vieler Mega-Fonds. In diesem Bereich ist aktuell sehr viel Kapital verfügbar. Dennoch bieten diese Fonds Zugang zu langfristig orientierten großen Projekten mit stabilen Cash-flows in wirtschaftlich etablierten und stabilen Regionen. Sie sind als Basisinvestments und zum Aufbau eine risikotragfähigen Portfolios unerlässlich. Durch die Kombination mit Infrastruktur in Schwellenländern jedoch ergibt sich ein attraktiver Portfoliomix, der die demographischen Realitäten der Zukunft abbildet und daneben die Gesamtrendite des Infrastrukturportfolios bei überschaubarem Risiko angemessen erhöht.

IPE Institutional Investment: Lassen Sie und über einzelne Regionen sprechen. Macht es Sinn diese gezählt auszuwählen oder macht bei Thema Infrastruktur nur ein globaler Ansatz Sinn, um tatsächlich diversifizieren zu können?
Godl: Diese Frage stellt sich immer wieder im Bezug auf Immobilien- als auch Infrastrukturinvestments. Die gezielte Auswahl von einzelnen Regionen ist zwar möglich und  im Hinblick auf detaillierte Steuerungsmöglichkeiten grundsätzlich auch sinnvoll. Jedoch ist für eine sinnvolle Diversifikation ist ein immer bestimmtes Mindestinvestment erforderlich. Investoren, die nur einen begrenzten Betrag für Infrastrukturinvestments zur Verfügung haben, werden deshalb bereits diversifiziert investieren. Die ideale Lösung dafür ist der Dachfonds. Er ermöglicht mit überschaubaren Beträgen bereits breit gestreut in unterschiedlichste Regionen und Sektoren zu investieren. Daneben ist gerade im Bereich Infrastruktur noch keine ausreichende Markttransparenz vorhanden. Die Due Diligence und  Auswahl von verschiedenen Investments ist aufwändig. Auch hier bietet der Dachfonds eine ideale Möglichkeit, eventuell fehlende Ressourcen oder Erfahrung durch einen erfahrenen Dachfondsmanager zu ersetzen.

IPE Institutional Investment: Wie viele Zielfonds/Zielobjekte gibt es derzeit, die in Ihr Schema passen?
Godl: Wir screenen aktuell ein Investmentuniversum von mehr als 110 Infrastrukturfonds. Etwa die Hälfte ist aufgrund der Zielinvestments und Strukturen grundsätzlich für ein institutionelles Investment geeignet. Wir führen jeweils Pre-Ratings für diese Fonds durch um festzustellen, welche dieser Fonds einer intensiven Due Diligence unterzogen werden sollten.

IPE Institutional Investment: Welche Zielrenditen sehen Sie im Infrastrukturbereich grundsätzlich für realistisch an?
Godl: Im Bereich der OECD-Fonds sehen wir aktuell Zielrenditen von 6-8% .als realistisch an. Grosse Fonds in Asien rentieren voraussichtlich mit 10-12% und in den Schwellenländern streben wir mit kleineren Fonds eine Zielrendite von 15%+ an.

IPE Institutional Investment: Wo sehen Sie auf der Investorenseite derzeit die größte Bereitschaft sich dem Thema Infrastruktur zu nähern?
Godl: Wir sind der festen Überzeugung, dass Infrastruktur mittelfristig den gleichen Stellenwert in einem Anlageportfolio haben wird, wie Immobilien. Wir sehen aktuell gerade bei größeren Versicherungsgesellschaften und Pensionsfonds umfangreiche Aktivitäten. Auch Family Offices nutzen Infrastruktur um in Zeiten volatiler Märkte einen stabilisierenden Faktor ins Anlageportfolio zu bekommen. Generell sollte sich jeder, der beispielsweise in Indien, China, Brasilien oder auch den OECD-Ländern in einen Immobilienfonds investiert gleichzeitig Gedanken darüber machen, ob ein Investment in Infrastruktur in diesen Ländern nicht Sinn macht. Ohne entsprechende Infrastruktur werden Investoren nicht lange Freude an Immobilieninvestments haben.