Währung, Kosten und Steuern wurden von den Teilnehmern am Seminar bei den IPE Real Estate Global Awards am vergangenen Dienstag in München als die drei größten Hürden bei der internationalen Portfoliodiversifikation genannt.

Eine kurze Umfrage ergab, dass es hauptsächlich die derzeit hohen Währungsabsicherungskosten sind, die Investoren plagen, wenn sie versuchen, ihr Portfolio global aufzustellen.

Dies wurde von Teilnehmern an einer Podiumsdiskussion bestätigt:

„Wir haben bislang alles abgesichert, aber vor allem die Absicherung des US-Dollar ist sehr teuer geworden. Deshalb diskutieren wir andere Modelle, inklusive einem Währungs-Overlay“, berichtete Rainer Komenda, Head of Real Estate Funds bei der Bayerischen Versorgungskammer (BVK).

Aber die Podiumsdiskussion zeigte auch deutliche Unterschiede in der Absicherungspräferenz unter den Teilnehmern.

Tony Brown, CIO bei M&G Real Estate, sagte: „Alle unsere Fonds sind ungehedged außer ein paar in Asien, die viele verschiedene Währungen beinhalten.”

Martin Brühl, CIO bei Union Investment Real Estate, erläuterte wiederum: „Wir investieren nur in Fonds, die in Euro aufgelegt sind, weil alles zu volatil ist.“

Diese Volatilität und Unsicherheit beeinflusst auch das Verhalten von US-Investoren, erläuterte Indeesh Bhogal-Tangeraas, Leiterin EMEA Real Assets bei Cambridge Associates:

„Wir haben bemerkt, dass derzeit sehr viel abgewartet ist, während historisch gesehen US-Investoren immer sehr aktiv nach Europa gegangen sind.“

Jeff Jacobson, Global CEO bei LaSalle Investment Management, rief Investoren dazu auf, genau zu überlegen, ob eine globale Diversifizierung auch den Aufwand wert ist:

„Nicht jeder Investor muss global aufgestellt sein. Über einen langen Zeitraum hat sich sogar gezeigt, dass Investoren in einigen der größeren, tieferen Märkte (wie Großbritannien, USA und Australien, Anm. der Redaktion) mit einer reinen Heimstrategie besser abgeschnitten haben.“

Aber er betonte, dass es „hier keinen richtigen oder falschen Weg“ gebe.

Für François Trausch, CEO bei Allianz Real Estate, stellt sich die Hauptfrage nach der Definition von „Heimmarkt“. Außerdem betont er, dass es auf die Größe der Diversifikation ankommt: „Wenn man nur ein kleines Exposure beimischt, hat man oft nur den Aufwand, ohne die gewünschten Effekte.“

Auf die Frage nach guten und schlechten Investmententscheidungen für ihre jeweiligen Portfolios, gaben die Branchenvertreter am Podium sehr unterschiedliche Erfahrungen preis:

Komenda erwähnte einige „nicht so gute“ Entscheidungen in Bezug auf Einzelmieter-Büroobjekten nach der Krise. Derzeit schaue sich die BVK in allen Sektoren nach risiko-adäquaten Investmentmöglichkeiten um und nicht nur in einer Assetklasse: „Aber persönlich bin ich noch immer ein großer Fan von High Street Retail, in ganz Europa.“

Für Trausch und ein „Unternehmen von solcher Komplexität“ wie der Allianz Real Estate funktionierten Investitionen in kleinere Manager „nicht so gut“. Deshalb investiere er „lieber große Summen mit großen Managern“, wie etwa für Shopping Center in Irland.

Außerdem habe Allianz Real Estate rund 50-60% in Real Estate Debt: „Das ist ein sehr gutes Produkt für Versicherer und die USA sind einer der besten Debt-Märkte.“

Dem stimmte in einer anderen Diskussionsrunde auch Dr. Hans Wilhelm Korfmacher, Geschäftsführer bei der in Düsseldorf ansässigen WPV, zu: „Wir investieren in Real Estate Debt in UK und US. Diese müssen wir deutschen Debt-Produkten vorziehen, weil in Deutschland die Banken noch selbst mehr Finanzierungen machen, aber vielleicht ändert sich das ja in Zukunft.“

Zu den „gesammelten Erfahrungswerten“ ergänzte Bhogal-Tangeraas drei Dinge: „Betreiber schneiden meist besser ab, als reine Allokatoren. Spezialisten sind oft besser als Generalisten. Und: Emerging Market Managers erzielen oft bessere Erträge als große, etablierte Manager.“

Sie fügte hinzu: „Größe ist wichtig. Das heißt, dass aus unserer Erfahrung sehr, sehr große Manager genauso funktionieren wie kleine Boutiquen – in der Mitte ist es oft ein bisschen schwierig.“