IPE Institutional Investment: Herr Godl, von welchem Investmentuniversum sprechen wir, wenn es um Real Estate in Lateinamerika geht?
Godl: Viele Investoren denken aktuell über eine Lateinamerika-Allokation nach, vorrangig werden dabei Brasilien und Mexiko genannt. Der institutionelle Immobilienmarkt Lateinamerikas umfasst aber auch Chile, Peru, und Regionen in Panama und Costa Rica. All diese Länder profitieren nach wie vor auch von der positiven Entwicklung Lateinamerikas in den letzten Jahren.

IPE Institutional Investment: Sie sind selbst oft vor Ort, wie würden Sie die aktuelle wirtschaftliche Lage in Südamerika – gerade angesichts der weltweit rezessiven Tendenzen – beschreiben?
Godl: Natürlich hat auch diese Region aktuell mit den Tendenzen in der Weltwirtschaft zu kämpfen. Es gibt jedoch einen wesentlichen Unterschied zu den meisten anderen Märkten. In Lateinamerika wurde in den vergangenen Jahrzehnten hauptsächlich auf Basis von Eigenkapital investiert. Die hyperinflationären Entwicklungen in der Vergangenheit haben Finanzierungen fast unmöglich gemacht. Deshalb ist heute noch die Leveragequote nach wie vor gering und die Versorgung mit Kreditmitteln weiterhin gewährleistet. Insbesondere Brasilien ist durch seine breit diversifizierte Wirtschaft und die geringe Verschuldungsquote sehr gut aufgestellt und hat beste Voraussetzungen, die wirtschaftlich schwierige Situation zu meistern.

IPE Institutional Investment: Welche Länder gefallen Ihnen aus Sicht eines Real Estate-Investors am besten?
Godl: Unsere Zielländer sind aktuell Brasilien, Mexiko, Chile, Peru und Panama. Neben einer substanziellen Realwirtschaft weisen diese Länder gute Staatsbonitäten, ein funktionierendes Rechts- und Grundbuchsystem sowie Investmentqualitäten auf, die institutionellen Ansprüchen gerecht werden. Argentienien kommt für uns als Investitionsland aufgrund der polititschen und wirtschaftlichen Schwierigkeiten nicht in Betracht.

IPE Institutional Investment: Gibt es eine Immobilienart – Büro, Retail, Wohnen o.ä. – die Sie aktuell bevorzugen?
Godl: Jede Region hat hier Ihre eigenen Bedürfnisse. Während in Brasilien, regionalspezifisch fast alle Nutzungsarten in allen Qualitäten gefragt sind, setzen wir in Mexiko derzeit hauptsächlich auf Wohnbauentwicklung im unteren und mittleren Preissegment. Wichtig ist es aus unserer Sicht, nicht nur generell auf einen steigenden Markt zu setzen, sondern die marktspezifischen Besonderheiten zu berücksichtigen. Das ist der Mehrwert, den ein Asset Manager liefern muss.

IPE Institutional Investment: Was sind für Sie die wesentlichen Punkte, die für ein Engagement in einen Dachfonds sprechen?
Godl : Wie zuvor bereits erwähnt, zeichnet sich derzeit bei vielen Institutionellen ein gewisser Trend bezüglich Engagements in Lateinamerika ab. Wir haben festgestellt, dass einige internationale Asset Manager jetzt speziell auf Lateinamerika setzen. Diese Strategien fokussieren sich allerdings meist nur auf Brasilien und Mexiko. Lateinamerika ist mehr als nur diese beiden Regionen. Für einen Investor aus Europa ist es allerdings schwierig, die lokalen Märkte tiefer zu untersuchen und zu beurteilen. Der Dachfonds bietet einem Anleger die Möglichkeit des Markteintrittes auf Basis einer breit gestreuten und damit risikooptimierten Strategie. Wir bieten den Investoren einen know-how-Transfer an und teilen grundsätzlich alle Informationen über den Markt und die Investments mit den Kunden. Darüber hinaus ermöglichen wir Kunden auch Co-Investments, wenn Sie Zielinvestments unseres Dachfonds für aussergewöhnlich attraktiv halten. Hier stellen wir sämtliche Due Diligence–Unterlagen zur Verfügung so dass der Investor diese nutzen kann.

IPE Institutional Investment: Wie würden Sie die Strategie und Zielgruppe Ihres Fonds in kurzen Sätzen beschreiben?
Godl: Unsere Strategie ist es, breit gestreut in die etablierten Länder Lateinamerikas zu investieren. Beimischungen in aufstrebende Regionen optimieren Risiko und Rendite. Wir werden für den Fonds 12-15 Zielfonds erwerben. Drei bis vier Fonds werden panlateinamerikanische Strategien sein, die das risikotragfähige Basisportfolio liefern. Daneben werden wir regional- oder sektorspezifische Fonds meist von lokalen Asset Managern erwerben, die als Satelliteninvestments die Portfoliostruktur vervollständigen. Zielgruppe unseres Dachfonds sind institutionelle Kunden jeder Grössenordnung, die einen Markteintritt in Lateinamerika suchen, selbst aber keine Erfahrung in der Region sammeln konnten. Daneben sprechen wir vermögende Privatkunden an, die ihr Portfolio weiter aufbauen möchten.

IPE Institutional Investment: Sprechen wir konkret über die Struktur ihres Vehikels...
Godl: Alle unsere Immobilien-Dachfonds sind Luxemburger FCPs. Unsere Struktur ist einerseits steuerneutral, verursacht vergleichweise geringe laufende Kosten und ist daneben sicherungsvermögensfähig.

IPE Institutional Investment: Können Sie uns ein Beispiel eines Zielfonds geben?
Godl: Wir haben im Sommer bereits für einen anderen Dachfonds den Vision Brazil Real Estate Opportunities Fund erworben. Vision ist ein brasilianischer Manager mit einem erfahrenen Team, welches einen langen Track Record vorweisen kann. Die ersten Investments sind hochattraktiv und Beweis für die Fähigkeit des Managers, off market gute Opportunitäten zu finden.

IPE Institutional Investment: Es wurde zuletzt viel über Inflation an den Märkten diskutiert. Wie sehen Sie diesen Faktor in Lateinamerika?
Godl: Inflation ist ein Thema in einem Markt, bei dem hyperinflationäre Tendenzen noch gar nicht so lange her sind. Jedoch hat sich die Wirtschaftsstruktur seitdem enorm verändert. Wir gehen davon aus, dass die Inflation kurzfristig auf ein akzeptables Mass zurückgehen wird. Der stark gefallene Ölpreis und die zurückkommenden Preise für andere Rohstoffe sowie Nahrungsmittel werden dies unterstützen. Auch die Notenbanken der Region sind sensiblisiert und werden mit dem geldpolitischen Instrumentarium die Inflation steuern.

IPE Institutional Investment: Ein anderer lastender Faktor ist die Kreditkrise. Wie gesund ist der Banken- bzw. Kreditsektor dort?
Godl: Aufgrund des enorm hohen Zinsniveaus in der letzten Dekade ist die Verschuldung der Haushalte sehr gering. Gerade Wohnimmobilien aber auch viele Investitionen wurden grundsätzlich mit Eigenkapital erworben. In den letzten zwei Jahren war deutlich eine stärkere Nachfrage nach immoblien- und Konsumkrediten erkennbar. Gerade in Brasilien als grösster Markt der Region ist die Vergabe von Wohnraumfinanzierungen gesetzlich geregelt un ddie Massgabe sichert auch heute noch die Versorgung mit Kreditmitteln. Vermutlich wird dieser Umstand dazu führen, dass die allgemeine Kreditknappheit in diesen Märkten gut überstanden wird. Die Banken in der Region sind überwiegend in gesunder Verfassung und nur marginal in die Subprime-Aktivitäten involviert.

IPE Institutional Investment: Welche Zielrenditen halten Sie im lateinamerikanischen Markt über die nächsten Jahre für realistisch?
Godl: Wir halten Zielrenditen von 13-15% IRR p.a. über die nächsten Jahre für realistisch.

IPE Institutional Investment: Besten Dank für diese Informationen.