Wenn es einen Trend gibt, den man aus Gesprächen bei der diesjährigen Expo Real mitnehmen kann, dann ist es, dass es keinen wirklichen Trend außer steigender Nachfrage gibt.

Diverse Vermögensverwalter und andere Dienstleister bestätigten: „Es gibt keinen ‚One Size Fits All’-Ansatz oder ein Standardprodukt, dass man allen deutschen institutionellen Anlegern anbieten kann.“

Alle Interviewpartner waren sich einig, dass mit dem immer größer werdenden Anteil von Immobilienanlagen in institutionellen Portfolios über die letzten Jahre, auch das Know-how der Investoren über diese Anlagen gewachsen ist. Und mit mehr Expertise steigt auch der Risikoappetit – bis zu einem gewissen Grad.

„Investitionen in Immobilien bilden mittlerweile einen großen Teil der Portfolien und einige Versorgungswerke sind bereits bei einem 20%-Anteil angelangt – das bringt auch eine gewisse Marktreife mit sich“, erläuterte Stefan Rockel, Mitglied der Geschäftsführung der Universal-Investment.

Weitaus mehr als noch vor zehn Jahren gilt, dass Risiko nicht mehr als absolute Kennzahl gesehen wird. Individuelle Risikobetrachtungen – gemessen an der eigenen Portfoliostruktur – werden immer wichtiger.

„Ich sehe keine Flucht ins Risiko bei deutschen institutionellen Investoren. Der Anteil an Investitionen mit höherem Risikoprofil ist prozentual gleich geblieben, aber die Kapitalbasis im Immobilienbereich ist generell angestiegen“, ergänzte Jochen Schenk, Vorstandsvorsitzender der Real IS.

Ein Problem ist jedoch manchmal weiterhin der Entscheidungsprozess, wie Barbara Knoflach, Global Head of Investment Management bei BNP Paribas Real Estate, erläuterte: „Viele haben genaue Vorstellungen, worin sie investieren wollen, aber durch lange Entscheidungsfindung sind viele Versorgungseinrichtungen im Trend spät dran.“ Ihr Haus bietet deshalb Balanced Mandate an und „auch mit Club Deals kann man gut auf deutsche institutionelle Anleger zugehen“.

Hierfür setzt die Swiss Life KVG auch die Investment KG ein „mit ein bis drei Investoren“ in einem Fonds. „Es ist einfacher und weniger komplex und damit insbesondere für Club-Deals geeignet“, erläuterte dazu Martin Eberhardt, Mitglied der Geschäftsführung der Swiss Life KVG.

Nischen als Beimischung
Gemessen an zahlreichen Deals, die in den vergangenen Monaten öffentlich gemacht wurden, könnte man einen eindeutigen Trend hin zu Nischeninvestments ablesen: Vor allem Kinderbetreuungsplätze, Gesundheitsinfrastruktur oder Parkplatzfonds wurden besonders beworben und finden auch Investoren.

„Es dauert länger, bis sich Menschen niederlassen. Deshalb werden Nutzungsarten wie Mikroappartements nachgefragter. Diese können dann auch eine Drittnutzung, z.B. für Senioren, erfahren“, erläuterte Johannes Anschott, der im Vorstand der Commerz Real für das institutionelle Geschäft verantwortlich ist, zu den Hintergründen eines der Investmenttrends.

Aber er gab auch zu bedenken: „Die Korrelation im Immobilienbereich nimmt zu, über alle Sektoren.“ Und generell warnten größere Asset Manager vor zu viel Spezialisierung und Überdiversifizierung in einigen institutionellen Portfolios.

Schenk hielt fest: „Für Anleger, die zu viele Boutiquen nutzen, kann es im Reporting problematisch werden. Außerdem überschätzen viele die Flexibilität einer Strategie mit sehr kleinteiligen Satelliten-Investitionen, weil man nicht so leicht aus einem Einzelmandat aussteigen kann, wenn der Trend sich ändert.“

Generell steht Schenk der Hochspezialisierung im Asset Management „kritisch“ gegenüber: „Der Know-how-Vorsprung von Boutiquen wird kleiner.“

Knoflach sieht grundsätzlich für spezielle Sektoren ein anderes Problem: „Sehr oft ist das Managementrisiko bei Gesundheitsimmobilien nicht eingepreist.“

Schenk stellt sich auch die Frage, „ob die traditionelle Sektoreinteilung weiterhin Sinn macht. So ist Einzelhandel oftmals bereits Logistik und umgekehrt. Und im Hotelsegment geht es nicht mehr um Sterne, sondern um Individualität und Mehrfachnutzung.“ Eine mögliche Nutzungskette ist vom Büro zum Hotel zum Mikroappartment.

„Allerdings wird von manchen Investoren – meist aufgrund ihrer regulatorischen Anforderungen – ‚Sortenreinheit’ weiterhin nachgefragt, andere können darauf verzichten“, so Schenk abschließend.