IPE D.A.CH: Richard, Sie sind mit Ihren Kollegen und Kolleginnen von M&G Real Estate an insgesamt vier Standorten in Asien, namentlich Singapur, Sydney, Tokio und Seoul präsent. Wie wichtig ist das Team vor Ort?
van den Berg: Wie überall ist es auch in Asien sehr wichtig, überall dort wo man investiert ein Team vor Ort zu haben. Gerade in der Corona-Krise hat sich die lokale Präsenz als wesentlicher Vorteil gegenüber anderen Marktteilnehmern erwiesen. Wir waren trotz (Ein-)Reise-Verboten immer transaktionsfähig.

IPE D.A.CH: Wie sind Sie mit dem M&G Asia Property Fund konkret aufgestellt?
van den Berg: Wir fokussieren uns insbesondere auf fünf Märkte, also Australien, Japan, Südkorea Hongkong und Singapur – wobei derzeit nur ein kleiner Teil der Allokation in Hongkong ist. Innerhalb dieser Länder sind wir bei der Allokation nicht festgelegt, allerdings sind insbesondere Australien und Japan aufgrund der Größe und der Liquidität auf ihren Immobilienmärkten und des Chance-Risikoprofils für uns schon immer die Kernmärkte im Fonds gewesen.

IPE D.A.CH: Apropos Chance-Risiko-Profil – wie seht hier die Ausrichtung konkret aus?
van den Berg: Wir fahren ganz klar eine Core-Strategie und sind sehr risikobewusst. Entsprechend gering ist unser Leverage mit knapp 30%. Insgesamt sind wir im Fonds mit über 32 Immobilien und Wohnportfolios mit einer durchschnittlichen Vermietungsquote von 98% diversifiziert. Unsere Ausschüttung liegt langfristig bei rund 4% p.a., der Total Return bei 7-8%.

IPE D.A.CH: Wie stark fürchten Sie Inflation und damit auch steigende Zinsen in Asien?
van den Berg: Wir haben wie schon gesagt einen sehr geringen Hebel durch Fremdkapital im Fonds, trotz der niedrigen Fremdkapitalkosten von durchschnittlich rund 1,7% p.a. Insofern würden uns steigende Zinsen nicht stark treffen. Insgesamt könnte das Thema Real Estate durch eine weitere Flucht in Sachwerte sogar profitieren, allerdings sehe ich aktuell nicht die Gefahr einer überschießenden Inflationsrate in den asiatischen Märkten.

IPE D.A.CH: Wir haben bereits über die Länderallokation gesprochen, wie sieht es beim Thema Sektoren aus?
van den Berg: Unsere Zielallokation sieht derzeit einen Schwerpunkt in den Bereichen Office mit 40%, Logistics mit 30% und Retail mit 15% vor. Wir werden oft auf unsere niedrige Gewichtung von Residential Immobilien mit 10% in der Strategischen Asset Allokation angesprochen. Die Antwort hier ist relativ einfach. Es gibt in der asiatisch-pazifischen Region im Prinzip nur einen institutionellen Markt hierfür, und das ist Japan. Aber Australien hat einen aufstrebenden Wohnimmobilienmarkt, und wir erwarten, dass unser Anteil an Wohnimmobilien in naher Zukunft steigen wird, um dem Rechnung zu tragen.

IPE D.A.CH: Ist China für Sie mittelfristig ein Thema in der Fondsallokation?
van den Berg: Alle Grundstücke in China werden von der Regierung gepachtet, und es gibt keine klaren Angaben zu Verlängerungskonditionen. Diese Ungewissheit eignet sich nicht für langfristige, auf Erträge ausgerichtete (Core-)Investoren. Hier machen langfristige Strategien unseres Erachtens wenig Sinn, wenngleich der Markt in einzelnen Segmenten für eher opportunistische Investoren durchaus interessant ist.

IPE D.A.CH: Auffällig ist der hohe Anteil an Logistik…
van den Berg: Die Story hier ist in Asien nicht anders als in anderen Teilen der Welt. Es gibt gerade seitens der Online-Retailer eine enorme Nachfrage nach leistungsfähigen Lieferketten – eine Entwicklung die ihren Höhepunkt noch nicht erreicht hat. Dennoch muss man gerade auf dem erreichten Preisniveau eine gesunde Vorsicht walten lassen. Daher liegen wir im Bereich Logistik derzeit auch mit 22% Portfolioanteil unter unserer Zielgröße von 30%, obwohl wir nach angemessen bewerteten Vermögenswerten Ausschau halten.

IPE D.A.CH: Ihre Unterlagen zeigen auch Ihre Assets im Rahmen einer Boston-Consulting Matrix. Können Sie dies näher erläutern?
van den Berg: Gerne. Analog zur Boston Consulting Matrix versuchen wir Assets zu finden, die entweder als „Cash Cows“ stabile und widerstandsfähige Einkommen generieren oder aber als „Stars“ neben den Einkommen auch noch Wertzuwächse versprechen. Anders herum versuchen wir die „Fragezeichen“ im Portfolio, also Objekte mit eher unsicherer Zukunft, zu veräußern. Gleiches gilt natürlich für die „Snails“, worin wir Assets ohne Entwicklungsmöglichkeit und mit schlechtem Ausblick subsummieren.

IPE D.A.CH: Ich muss natürlich auch in diesem Gespräch auf den Faktor ESG eingehen. Wie sehen Sie die Thematik im asiatischen Immobilienmarkt angekommen?
van den Berg: Responsible Property Investing ist bereits seit langer Zeit ein wesentlicher Bestandteil von M&G, so haben wir beispielsweise in unserem M&G Asia Property Fund rund 69% der AuM bereits mit einer Green Building Zertifizierung und weitere 9% werden ebenfalls in Kürze entsprechend zertifiziert. Ganz grundsätzlich ist die Thematik in Asien genauso wie anderswo auf der Welt angekommen, man ist sich insbesondere dem „E“, also den Umweltaspekten, sehr bewusst. Soziale Aspekte sind dagegen, wie überall beim Thema Real Estate, schwerer zu definieren und anzugehen. Auch hier wird aber versucht, das Wohlbefinden der Mieter bzw. Nutzer der Immobilien durch diverse Ansätze weiter zu verbessern.

IPE D.A.CH: Besten Dank für diese Einblicke!