Insgesamt zeigt sich dabei ein sehr positives Bild: Immobilienspezialfonds sind deutlich überproportional gegenüber dem Markt gewachsen. Das Fondsvermögen von Immobilienspezialfonds lag Ende 2010 bei 30 Mrd. Euro und konnte sich in den vergangenen 10 Jahren um 104 Milliarden auf 134 Milliarden Euro mehr als vervierfachen. So stieg das Volumen in Immobilienspezialfonds in der letzten Dekade von 4% auf nunmehr 7% am gesamten Spezialfondsvolumen.

Im Markt von Immobilienspezialfonds sind dabei Altersvorsorgeeinrichtungen mit 39 Mrd. Euro Spezialfondsvermögen die größte Anteilsinhabergruppe. Dich dahinter folgen Versicherungen, die es auf 38 Mrd. Euro bringen. Mit Abstand folgen Kreditinstitute auf Rang drei, hier beläuft sich das administrierte Immobilienspezialfonds per Ende 2020 auf rund 22 Mrd. Euro.

Bei Immobilienspezialfonds weisen sowohl Nettomittelaufkommen als auch Mittelzuflüsse („frisches Geld“) in den letzten 10 Jahren einen positiven Trend auf. Nur das Jahr 2018 ist hier eine Ausnahme. Hinsichtlich des Nettomittelaufkommens waren laut Kommalpha 2017 und 2019 mit einem fast identischen Betrag von 12,5 Mrd. die Rekordjahre für Immobilienspezialfonds, gefolgt von 2018 und 2020, die mit 10,5 Mrd. Euro ebenfalls fast identische Netto-mittelaufkommen in Immobilienspezialfonds aufweisen. Demnach sei kein Corona-Effekt in der Statistik feststellbar, so Kommalpha weiter. Der Anteil des Nettomittelaufkommens von Immobilienspezialfonds am gesamten Spezialfondsaufkommen liegt seit drei Jahren klar über 10%.

Allerdings ist das Neugeschäft von Altersvorsorgeeinrichtungen im Sinne des Nettomittelaufkommens von Immobilienspezialfonds ist 2020 stark eingebrochen. Es wurden 2020 lediglich 856 Mio. Euro netto eingesammelt, was nach den Vorjahren und insbesondere dem Rekordjahr 2017 mit 3,9 Mrd. Euro Nettomittelaufkommen überraschend ist.

Wie Kommalpha weiter feststellt, hat die Differenz zwischen Nettomittelaufkommen und Mittelzuflüssen hat bei Altersvorsorgeeinrichtungen seit 2015 stetig zugenommen, was offensichtlich auf eine steigende Dynamik des Anteilscheingeschäfts schließen lasse. „Es werden zunehmend mehr Immobilienspezialfonds gedreht und steigende Beträge an Liquidität entzogen, was aber unseres Erachtens nicht im Zusammenhang mit Covid-19 steht, sondern in hoher Liquiditätsbedürfnis von Pensionsinvestoren im Rahmen von Reallokationen und bilanziellen Erfordernissen begründet ist“, so die Einschätzung von Clemens Schuerhoff, Vorstand der Kommalpha AG.

Hinsichtlich der Komponenten von Immobilienspezialfonds haben sich Verbindlichkeiten von 12,1 Mrd. Euro per Ende 2010 auf 41,6 Mrd. Euro erhöht. Dabei handelt es sich im Vergleich zum Immobilienspezialfondsvermögen um eine moderate Entwicklung, da sich die Verbindlichkeiten mit einem Faktor von 3,4 deutlich geringer vervielfacht haben, als das Immobilienspezialfondsvermögen insgesamt. Werden bebaute Grundstücke und aufgenommene Kredite als wesentliche Teilgröße von Verbindlichkeiten ins Verhältnis gesetzt, so ergibt sich eine Fremdkapitalquote von 30%. Diese Größe ist über den gesamten Betrachtungszeitraum von zehn Jahren relativ konstant.

Bei bebauten Grundstücken als größte Komponente des Immobilienspezialfondsvermögens wird innerhalb des Betrachtungszeitraums von 10 Jahren der sehr klare „Home Bias“ des Immobilienspezialfondsgeschäfts deutlich. Von dem 100 Mrd. Euro Bestand an bebauten Grundstücken per Ende 2020 befinden sich mit 87 Mrd. Euro entsprechend 87% auf deutschem Boden.

Insgesamt umfasst das von Kommalpha erstellt Dokument zu Immobilienspezialfonds 80 Seiten und stellt die genannten Sachverhalte sowie viele weitere Auswertungsebenen detailliert dar. Es kann kostenfrei auf www.kommalpha.com heruntergeladen werden und wurde von der CACEIS Bank, HANSAINVEST, Quantum und Union Investment Real Estate unterstützt und begleitet.