Der BVI Bundesverband Investment und Asset Management hat im Mai 2022 interessante Zahlen zum Thema Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) und Immobilienfonds veröffentlicht: Demnach verwalteten zum Jahreswechsel 2021/22 externe Service-KVGen 49,4 Mrd. Euro in offenen Immobilien-Spezialfonds. Das ist sechsmal so viel wie noch 2015, mehr als fünfzigmal so wie viel 2010 und entspricht einem Anteil von 37% am gesamten institutionellen offenen Immobilienfondsvermögen. Im Bereich der geschlossenen Fonds dürfte es grundsätzlich nicht anders aussehen.

Fondsinitiatoren profitieren von dem spezifischen Fachwissen der Service-KVGen und Skaleneffekten in der Fondsadministration. Je komplexer die regulatorischen Anforderungen werden, desto größer die Vorteile. Viele kleinere Fondsboutiquen könnten ihre Fondsideen womöglich gar nicht umsetzen, gäbe es keine Service-KVGen – jedenfalls nicht zu akzeptablen Kosten. Sie überlassen die administrativen Aufgaben einem Spezialisten und konzentrieren sich auf ihre Kernkompetenz: die Umsetzung ihrer Anlagestrategie. Investoren profitieren dadurch von einem breiteren Angebot, mehr Wettbewerb, einem höheren Spezialisierungsgrad und insgesamt günstigeren Konditionen.

Erfolgsmodell Service-KVG auf Asset Management übertragen
Dieses Grundprinzip lässt sich auf das Asset Management übertragen. Auch in diesem Bereich ist der Grad der Komplexität gestiegen und das Umfeld angesichts steigender Finanzierungkosten und sinkender Margen herausfordernder geworden. Vor diesem Hintergrund sind Asset Manager gefragt, Immobilien so zu positionieren, dass sie den Anforderungen an moderne Lebens- und Arbeitswelten ebenso gerecht werden wie den immer wichtiger werdenden Ansprüchen an Nachhaltigkeit, Energieeffizienz, Umwelt- und Klimaschutz. Letztlich ist die Rolle des Asset Managers existenziell, wenn es darum geht, die Entwicklung eines Assets hin zu einem „Stranded Asset“ zu vermeiden.

Es ist der Asset Manager, der zum Beispiel durch Investitionen in Energieeffizienzmaßnahmen dafür sorgt, dass der Fonds Artikel 8 oder 9 der Offenlegungsverordnung erfüllen kann. Der mit Mietern „grüne“ Mietverträge („Green Leases“) abschließt. Der Büroflächen so an moderne Arbeitswelten anpasst, dass sie auch in Zeiten von Home- beziehungsweise Remote-Office von bonitätsstarken Unternehmen angemietet und von deren Mitarbeitenden gerne genutzt werden. Und der zusammen mit den Mietern nach Lösungen sucht, wenn zum Beispiel die Nebenkosten aus dem Ruder laufen.

Aktives Asset Management benötigt hohen Professionalisierungsgrad
Längst nicht jedes Immobilieninvestment ist ein Selbstläufer, bei dem das Fondsmanagement die Hände in den Schoß legen und einfach die Mieterträge kassieren kann. Schon gar nicht in Zeiten steigender Zinsen und sich eintrübender Konjunkturaussichten. Selbst bei Core-Immobilien kann bisweilen ein aktives Asset Management gefordert sein, um das Potenzial voll auszuschöpfen. Doch das setzt einen immer höheren Professionalisierungsgrad im Asset Management voraus, den nicht jede Fondsboutique, aber auch nicht jedes Unternehmen und jeder Direktinvestor inhouse abdecken kann oder will. Der Fachkräftemangel ist auch im Immobilien-Asset-Management angekommen und wird sich noch verschärfen.

Gleichzeitig schlummern auch im Asset Management Synergiepotenziale und Skaleneffekte durch Expertise, Marktkenntnis und Netzwerke. Es ist gar nicht notwendig, für jedes Immobilienportfolio, geschweige denn Einzelobjekt, ein eigenes Asset-Management-Team aufzubauen und vorzuhalten, wenn diese Dienstleistung an Spezialisten ausgelagert werden kann. Für diese könnte es sich vielmehr als tragfähiges Geschäftsmodell erweisen, sich auf bestimmte, besonders komplexe Business Cases zu spezialisieren, zum Beispiel auf die Repositionierung von vermeintlichen Stranded Assets oder Umnutzungen. Gleichzeitig können auch breit aufgestellte Generalisten bei hoher Skalierbarkeit Wettbewerbsvorteile bieten und Werte erhalten beziehungsweise schaffen.

Gebührenstruktur sorgt für Interessengleichheit
Eine Interessengleichheit zwischen den Investoren beziehungsweise dem Fondsmanagement und dem externen Asset Management lässt sich dadurch sicherstellen, dass die Managementgebühren vom Wert des Portfolios abhängen. Sorgt ein gutes und aktives Asset Management somit für stabile oder steigende Bewertungen, kommt dies auch der Vergütung des Asset Managements zugute. Hinkt ein Asset Manager hingegen mit seiner Performance hinterher, kann er relativ einfach gegen einen anderen ausgetauscht werden.

An anderer Stelle wäre durchaus ein Interessenkonflikt denkbar, nämlich bei der Frage, welcher Mieter an welches Asset-Management-Mandat vermittelt wird. Das ist im Grundsatz dieselbe Frage, die sich auch bei Anbietern mehrerer Fonds mit ähnlicher Ausrichtung stellt: Welches Asset passt in welchen Fonds? Nur, dass sich diese Frage beim Asset Management in der Praxis eher selten stellen dürfte, denn in der Regel ist das Matching zwischen Mieter und konkreter Fläche sehr individuell und der Spielraum für alternierende Konstellationen somit begrenzt.

Ich denke, es ist an der Zeit, neben der Auslagerung der Fondsadministration an eine Service-KVG verstärkt auch über ein externes Service-Asset-Management nachzudenken. In der langfristigen Betrachtung sind die Erfolgschancen bei diesem Modell nicht geringer und vor allem Fondsboutiquen und Inhaber kleinerer Immobilienportfolios werden die Vorteile durch ein professionelleres Asset-Management schnell zu schätzen lernen.

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*) Nicholas Brinckmann, Sprecher der Geschäftsführung, Hansainvest Real Assets