Zwischen 2011 und 2019 sank der Anteil geförderter Mietwohnungsbestände in Deutschland um durchschnittlich 21%, trotz der Verdreifachung des Neubauvolumens geförderter Mietwohnungen. Das ergab die Studie „Gefördertes Wohnen“, die von WERTGRUND in Auftrag gegeben wurde. In Zusammenarbeit mit dem unabhängigen Analyseunternehmen bulwiengesa wurden auf Grundlage von Angebot und Nachfrage insgesamt 26 Städte in Deutschland analysiert. Ziel der Studie war es, Standorte zu identifizieren, die in den nächsten Jahren das größte Ungleichgewicht hinsichtlich geförderter Wohnungen aufweisen.

„Wir brauchen eine Kehrtwende im geförderten Wohnungsbau. Kommunen, Genossenschaften und private Akteure müssen zusammenarbeiten, damit wir den Anteil von gefördertem Wohnungsbau steigern und mehr Mietwohnungen im bezahlbaren Segment entstehen. Trotz Förderprogrammen und stärkeren Auflagen der Städte und Gemeinden bedarf es eines gemeinsamen Vorgehens“, so Thomas Meyer, Vorstandsvorsitzender von WERTGRUND Immobilien AG.

Wenige geförderte Mietwohnungen treffen auf viele „Geringverdienerhaushalte“
Die Studie zeigt: Es existieren viele Haushalte mit geringem Einkommen, wobei das Angebot an gefördertem Wohnraum im unterem Preissegment die Nachfrage nicht bedienen kann. Rund 21% der Haushalte haben ein Nettoeinkommen von 1.600 Euro und weniger im Monat. Etwa 7% der Haushalte, im Mittel aller Städte, verfügen über weniger als 1.000 Euro netto im Monat. Der Anteil geförderter Wohnungen am Mietwohnungsbestand liegt durchschnittlich bei 9,4%.

Der Unterschied zeigt sich besonders deutlich in Dresden und Leipzig: Dort liegen die Anteile geförderter Mietwohnungen bei unter 0,2% bei einem gleichzeitig sehr hohen überdurchschnittlichen Anteil an „Geringverdienerhaushalten“ von 25% in Dresden und 30% in Leipzig. Ein Grund für den geringen Bestand an geförderten Mietwohnungen ist der Verkauf kommunaler Bestände Anfang der 2000er-Jahre. Die dabei schrittweise und kostspielige Rekommunalisierung sowie die spät einsetzende Förderung von Wohnraum verstärken diesen Zustand vor allem in Ostdeutschland. Der Bedarf an Sozialwohnungen steigt z.B. auch in Norddeutschland (Bremen und Kiel) und in Nordrhein-Westfalen (Dortmund, Duisburg, Bochum und Essen).

Sozialwohnungsbestände schrumpfen weiter
Die Studie zeigt, dass in 23 der 26 analysierten Städte die Bestände an Sozialwohnungen geschrumpft sind. Im Mittel der untersuchten Städte nahmen die Sozialwohnungsbestände um rund -21% im Zeitraum von 2011 bis 2019 ab. Am stärksten waren die Verluste in den Städten Leipzig (-90%), Dresden (-89%), Berlin (-37%) und Kiel (-36%). Nur in Mainz (+9,6%) und Münster (+7,1%) waren Zuwächse bei geförderten Wohnungen zu beobachten.

Dieser Effekt wird durch Neubau oder Zukauf zwar gedämpft, das reicht aber nicht aus, um der negativen Entwicklung entgegenzusteuern. Lediglich in Berlin wird bis 2025 mit einem Anstieg an gefördertem Wohnraum um rund 8% gerechnet, um den Bestand an Sozialwohnungen über 100.000 Einheiten zu halten. In Nordrhein-Westfalen sind die prognostizierten Rückgänge in Bochum mit -28% am geringsten und in Bonn mit -60% am stärksten. Das föderale System, insbesondere die Föderalismusreform von 2006, sorgt für starke regionale Unterschiede, da die Zuständigkeit der sozialen Wohnraumförderung bei den Ländern liegt. Hinzu kommen unterschiedliche kommunale Förderprogramme.

Private Investoren nehmen eine wichtige Rolle im geförderten Wohnungsbau ein
In der Privatwirtschaft wird ESG-konformes Investieren wichtiger. Die Assetklasse „Geförderte Wohnungen“ wird perspektivisch bis 2025 für institutionelle Investoren interessanter, da sie in allen Städten an Bedeutung gewinnt. Aufgrund der Quotenregelung sind aktuell ca. 26% geförderte Wohnungen an Gesamtmietwohnungen in der Pipeline.

„Private Investoren errichten mehr 55% der geplanten Wohnungen in diesem Segment und stellen somit neben kommunalen Akteuren den wichtigsten Investorentyp dar. Die Ergebnisse unserer Untersuchung zeigen deutlich, dass die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum eine Mammutaufgabe ist, die sich auch aus historischen Fehlern wie der Privatisierung kommunaler Wohnbestände ergibt. Nur in gemeinsamer Anstrengung von privaten und kommunalen Unternehmen lässt sich diese Aufgabe stemmen“, so André Adami, Bereichsleiter Wohnen bei der bulwiengesa AG.

Die Wichtigkeit privater Investoren zeigt sich zum Beispiel deutlich in den Städten Hannover, Regensburg und Köln: Dort gibt es mit mehr als 40% einen sehr hohen Anteil geförderter Mietwohnungen in der Pipeline, die Anbieterstruktur zeigt einen Mix aus kommunalen, privaten und teilweise genossenschaftlichen Anbietern, wobei der Fokus stark bei privaten Projektentwicklern liegt.

In den Städten Berlin, Bochum und Duisburg gibt es eine starke Konzentration auf kommunale Unternehmen im Neubau geförderter Wohnungen, wobei die Anteile geförderter Wohnungen dort im Vergleich geringer sind. Perspektivisch werden zwischen 2021 und 2025 circa 61% aller geförderten und freifinanzierten Mietwohnungen durch private Investoren geschaffen. Kommunale Unternehmen haben einen Anteil von 32%, Genossenschaften von 7%, weitere Anbieter wie Kirchen sind nur in Bonn vorhanden (0,3%).