Erneut gewachsen ist das Interesse an Wohn- und Büroimmobilien, für den Einzelhandel schwächte es sich ab. Die Branche sieht für einzelne Märkte bereits eine klare Blasengefahr. Bei Neuinvestitionen wollen weiterhin fast drei Viertel auf eine Service-KVG setzen. An der Umfrage beteiligten sich institutionelle Investoren mit einem Gesamtvermögen von rund 202,4 Mrd. Euro und einem Immobilienkapital von rund 71,4 Mrd. Euro.

Wachsendes Interesse an Übersee
Die institutionellen Anleger legen mit 54% (Vorjahr: 70,2%) ihren Investitionsschwerpunkt weiterhin auf Deutschland. Der Rest von Europa blieb mit 31% leicht erhöht auf dem Radar (Vorjahr: 28,2%). Das Interesse an Investitionen in Nordamerika wächst hingegen wieder: Hier wollen in Zukunft 4% der Befragten investieren (Vorjahr: 0,8%). Ähnlich sieht es auch in der Region Asien/Pazifik aus: Hier ist der Anteil auf 9% gestiegen (Vorjahr: 0,8%). Wollten die Immobilienanleger in den beiden Vorjahren nicht in Wachstumsmärkte (bspw. BRICS) investieren, kommt es 2019 immerhin für 1% der Immobilienanleger in Betracht.

Preisniveau überschreitet Akzeptanzgrenzen
Der stetige Preisanstieg auf dem deutschen Immobilienmarkt hat bei den Befragten dazu geführt, dass sie das erreichte Niveau im Vergleich zu den Vorjahren insbesondere in den Core-Lagen zunehmend als nicht mehr akzeptabel beurteilen: 29,4% stimmten dieser Einschätzung zu. Die kritische Einschätzung entspricht nahezu einer Verdreifachung im Vergleich zum Vorjahr (8,2%). 76,5% der Befragten sehen hingegen die Immobilienpreise Europas als zwar hoch, aber noch akzeptabel (Vorjahr: 70%). Für Immobilien im Rest der Welt teilten ebenfalls 70,6% diese Einschätzung. Kaufgelegenheiten zu niedrigen Preisen sehen Investoren in ganz Europa nicht mehr.

Nachfrageanstieg bei Wohnimmobilien – sinkendes Interesse an Einzelhandelsinvestitionen
Wie im Vorjahr will rund jeder zweite Anleger (53%) in Büroimmobilien investieren (Vorjahr: 52,3%). Weiter gesunken ist hingegen das Anleger-Interesse an Einzelhandels-/Shopping Centern, Logistik-Immobilien und Hotels. Mit 8% ist es bei Einzelhandelsimmobilien der niedrigste Wert seit Umfragebeginn, im Vorjahr lag der Wert noch bei 12,3%. Der Hotel-Sektor sank in der Anlegergunst weiter auf 6% (Vorjahr 7,7%). Über deutlich gestiegenes Interesse können sich Wohnimmobilien freuen: Fast jede vierte Neuinvestition (23%) soll in Wohnimmobilien erfolgen (Vorjahr: 14,1%).

Nischeninvestments sind weniger gefragt
Investments in Nischensegmente wie Ärztehäuser, Industrie etc. rufen relativ unverändert zu den Vorjahren geringes Interesse hervor: Nur 2% der Befragten gaben an, künftig hier investieren zu wollen (Vorjahr: 2,7%).

Bei der Frage nach neueren Nutzungsarten haben Micro-Living, Gesundheitsimmobilien sowie Gebäude der öffentlichen Hand wie Kindergärten, Behörden oder Schulen die Nase vorn in der Investorengunst, dicht gefolgt vom Segment der Unternehmensimmobilien. Interessanterweise spielen öffentlich viel beachtete Nutzungsarten wie Co-Living bzw. Co-Working eher eine untergeordnete Rolle.

Rund 70% sehen eine zumindest teilweise Blasengefahr
Die Gefahr einer Immobilienblase für einzelne europäische Märkte sehen immerhin 70,6% der Befragten. 23,5% erkennen eindeutig eine Blasengefahr unabhängig von einzelnen Standorten. Nur 5,9% haben keinerlei Befürchtungen, dass die Immobilienmärkte heiß laufen könnten.

Fast 90% der Befragten erwarten bei Neuinvestitionen in Immobilien mit erstklassiger Lage der deutschen Top-7-Städte eine Nettoanfangsrendite von unter 3,5%, über 40% hiervon sogar von unter 3,0%. Bisher lag bei zwei Drittel bis drei Viertel der befragten Anleger der Fokus auf der laufenden Ausschüttungsrendite. Lediglich 47,1% sehen hier noch den Renditeschwerpunkt (Vorjahr: 72,7%). Die Renditeerwartung an den laufenden Cashflow ist ein weiteres Jahr in Folge zurückgegangen und liegt inzwischen bei 3,41% (Vorjahr: 3,96%). Demgegenüber hat in diesem Jahr die Gesamtrendite erheblich an Bedeutung hinzugewonnen: Waren es im Vorjahr noch 9,1% der Befragten, die hier ihren Renditeschwerpunkt verorteten, so sind es 2019 bereits 41,1%.

Fokus verschiebt sich von Core auf Core+ und sogar Value-Add
Bei der Frage nach der Risikoverteilung setzen alle Befragten auf Core+, gefolgt von Core (70,8%). „Aufgrund der Renditekompression auf den Immobilienmärkten sind offenbar die Renditen für Top-Objekte in besten Lagen nicht mehr auskömmlich genug“, so Stefan Rockel, Managing Director der Universal-Investment-Gesellschaft mbH. „Das dürfte aus unserer Sicht eine Erklärung dafür sein, warum institutionelle Investoren Core+ den Vorzug geben“, so Rockel weiter. Inzwischen bestehen bei sogar 58,8% von ihnen auch Interesse an Value-Add-Objekten, die im Vorjahr noch so gut wie keine Rolle spielten.

Plattformlösungen mit breitem Vehikel-Angebot gefragt
Die bisherige Lieblingsanlageform der institutionellen Investoren, der offene Immobilienspezialfonds nach deutschem Recht, bekommt zunehmend Konkurrenz von Vehikeln nach Luxemburger Recht wie SCS und SCSp (jeweils 29,4%). Nachdem im Vorjahr 72,7% für Neuanlagen in den kommenden zwölf Monaten eine Master-KVG nutzen wollten, stieg der Anteil 2019 nochmals auf 76,9%. Besonders wichtig ist institutionellen Anlegern bei neuen Immobilienfondsanlagen mit Abstand der Wunsch nach Manage-to-Core Kompetenz (62,9%). Immerhin jeder zweite Befragte legt Wert auf eine erfolgsabhängige Vergütung für die Fondsgesellschaften oder die Austauschmöglichkeit des Asset Managers z.B. über Masterfonds-Vehikel).