IPE D.A.CH: Herr Brinker, wie definieren Sie das Thema „Soziale Infrastruktur“ innerhalb ihres aufgelegten Spezialfonds?
Brinker: Wir sprechen hier von der medizinischen und sozialen Grundversorgung. Konkret investieren wir in Ärztehäuser, Gesundheitszentren und -campus um diese an Standorten entweder zu sichern oder wiederherzustellen. Nicht auf unserer Agenda stehen dagegen Betreiberimmobilien wie stationäre Pflege und betreutes Wohnen. Wichtig für alle unsere Überlegungen ist der „Fokus Mensch“. Es geht um konkrete Grundbedürfnisse.

IPE D.A.CH: Nun steht das Gesundheitssystem in Deutschland mittelfristig in der Tat vor einigen Herausforderungen…
Brinker: Das ist korrekt. Wir sehen hier einen riesigen Bedarf – auch privater Investitionen um die öffentlichen Träger an der ein oder anderen Stelle zu entlasten. In dem Zusammenhang sprechen wir über echte Megatrends, die uns die nächsten Jahre begleiten werden. Zum einen ist da das Thema Demografie, wir werden als Volk immer älter und der Bedarf an medizinischen Dienstleistungen und auch der Pflege wird deutlich zunehmen. Der medizinische Fortschritt trägt hier natürlich auch seinen Teil dazu bei. Ferner sehen wir den klaren Trend zur „Ambulantisierung“ des Gesundheitswesens, eine Entwicklung die unser System unbedingt braucht, damit wir angesichts der skizzierten Herausforderungen mit Blick auf die Kosten im Gesundheitssektor über die Runden kommen. Intersektorale Gesundheitszentren – wie wir sie für unseren Fonds bereits erworben haben – können die Lücken schließen, die beispielsweise durch Zusammenlegung und Schließung kleinerer Krankenhäuser in der medizinischen Versorgung entstehen.

IPE D.A.CH: Lassen Sie uns konkreter über Objekte in Ihrem Fonds sprechen. Wie sehen Sie beim Thema „Soziale Infrastruktur“ Bestand vs. Neubau?
Brinker: Die Assetklasse Gesundheitsimmobilien wird derzeit im Wesentlichen von Pflegeimmobilien und betreutes Wohnen dominiert. Ärztehäuser und Gesundheitszentren spielen noch keine große Rolle. Ein Großteil dieser Objekte müssen noch geschaffen werden. Daher sprechen wir häufig über Neubauten. An unserem GesundheitsCampus Duisburg-Rheinhausen sieht man, dass auch Umnutzungen und Repositionierungen sinnvoll sein können. Hier haben wir auf dem ehemaligen Krupp-Areal alte Verwaltungsgebäude, teilweise aus dem 19. Jahrhundert stammend, revitalisiert und führen diese einer neuen nachhaltigen Nutzung zu.

IPE D.A.CH: Welche Standortkriterien legen Sie an?
Brinker: Grundsätzlich sprechen wir über nutzerorientierte Objekte, die ein Grundbedürfnis der Menschen decken. Sie können das Thema wohl am besten mit der Nahversorgung vergleichen. Da geht es dann nicht darum, zwangsläufig in A-, B- oder C-Städte zu gehen, sondern seine Hausaufgaben im Standortresearch zu machen und entsprechend interessante Objekte zu selektieren. Entscheidend sind Faktoren wie beispielsweise der Bedarf vor Ort, das Einzugsgebiet, bestehende oder mögliche Kooperationen mit Kliniken und vor allem die Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Nahverkehr, die für oder gegen eine Immobilie sprechen. Wie immer geht es am Ende um einen gesunden Mix über das gesamte Portfolio. Zu nennen sind dabei Städte wie beispielsweise Hagen oder Duisburg, aber auch ein Ärztehaus in München wurde bereits erworben.

IPE D.A.CH: Wie sieht Ihre Pipeline aus, wie schwer ist es hier Objekte zu bekommen?
Brinker: Ich glaube gerade hier unterscheiden wir uns durchaus von der Konkurrenz. Wir warten nicht darauf, die fertigen Objekte auf den Schreibtisch zu bekommen und dann zu entscheiden. Das funktioniert in diesem Segment nur leidlich gut. Sie müssen sich hierfrühzeitig mit Projekten beschäftigen, mit Projektentwicklern zusammenarbeiten und sich entsprechend einbringen, z.B. bei der Strukturierung oder der Mietersuche. So können wir uns Objekte frühzeitig und auch zu anderen Konditionen sichern als beispielsweise in einem Bieterprozess. Entsprechend gut sieht unsere aktuelle Pipeline aus. Im aktuellen Stadium können wir daher auch weiteren Investoren einen zeitnahen Kapitalabruf avisieren.

IPE D.A.CH: Wie sieht Ihr Angebot an interessierte Investoren konkret aus?
Brinker: Wir sprechen über einen offenen Spezial-AIF nach deutschem Recht, die Zielgruppe sind professionelle institutionelle Investoren, die durchschnittliche Ausschüttungsrendite ist mit mindestens 4,5% vorgesehen. Die Laufzeit ist auf 10 Jahre kalkuliert und das Fondsvolumen wird bei mehr als 300 Mio. Euro liegen.

IPE D.A.CH: Wie ist Ihre bisherige Erfahrung mit Zusagen, wie wird Ihr Fonds bei institutionellen Investoren im Portfolio eingesetzt?
Brinker: Die Nachfrage wächst immer schneller: viele Investoren sehen mittlerweile Gesundheit auch als Megatrend und wollen diesen in ihrer Real Estate Allokation repräsentiert sehen. Natürlich wird es aktuell noch als Nische bzw. Beimischung gesehen, aber mittelfristig will man hier präsent sein. Manche Investoren haben bereits in Betreiberimmobilien wie Pflegeheime investiert, und suchen explizit eine Ergänzung mit diversifiziertem Mietermix in der medizinischen Grundversorgung. Andere wollen Betreiberrisiken ausschließen und freuen sich, mit unserem Vehikel eine innovative Investmentlösung im Gesundheitssektor gefunden zu haben.

IPE D.A.CH: Besten Dank für diese Einblicke!