Das Thema Senior Living liegt bei Alexander Fröse quasi in der Familie mit einer Angehörigen, die lange Zeit in der Pflege gearbeitet hat: „Ich habe mir immer gesagt, irgendwann möchte ich das System verbessern.“

Die Chance dazu bot sich dem Immobilienexperten, als er 2020 die Periskop Living unter der Holding Periskop Partners gegründet hat, „um den Megatrend der alternden Gesellschaft abzudecken“, so Periskop Partners auf der Webseite. Die DLE hat sich im vergangenen Jahr in Periskop Partners umbenannt und umfasst nun die Geschäftsbereiche Development, Capital, Living, Logistics und Poland.

„Es ist die emotionalste Assetklasse“, sagt Fröse und bedauert, dass das Thema Senior Living „im aktuellen politischen Diskurs fehlt“. Deshalb sei es wichtig, positive Entwicklungen in dem Bereich mit privatem Kapital zu unterstützen.

Wichtig sei bei den Investitionen die Mikro-Mikro-Lage. Dazu erklärt Fröse: „Welche Infrastruktur besteht auf 500m um die Senior Living Einheit, welches Pflegekonzept und welche Fachkräfte gibt es. Und dann ist noch wichtig, wie diese Fachkräfte untergebracht sind, welchen Arbeitsweg sie haben und ob der Job attraktiv ist.“

ESG als Teil des Konzepts
„Wir stellen uns bei Periskop Living immer die Frage, ob wir unsere eigenen Eltern dort unterbringen wollen würden“, betont Fröse. Deshalb sei auch ein Nachhaltigkeitsansatz quasi unerlässlich. Die Fonds sind als Artikel 8 nach SFDR ausgewiesen. Dabei ergeben sich die sozialen Faktoren quasi aus der Thematik und der Umweltaspekt aus technischen Updates wie Solaranlagen oder E-Ladestationen.

Besonders wichtig ist Fröse aber auch der Governance-Ansatz: „Ausgeschlossen werden von uns im Rahmen unserer Fondsberatung Betreiberfirmen, die z.B. kein Whistleblower-System oder keine Arbeitsschutzrichtlinien haben.“ Mit anderen Unternehmen arbeiten die Periskop Living Fonds als aktive Investoren zusammen, um über die Fondslaufzeit den ESG-Score zu verbessern.

Die Personalfrage ist es auch, die Periskop Living eher zu Bestandsobjekten zieht. „Es ist charmant und hilfreich, wenn man Personal hat, das schon länger vor Ort ist.“

Der Senior Living-Markt in Deutschland ist sehr zersplittert. Die Top 5 Betreiber haben gemeinsam nur 10% Marktanteil. Insgesamt gibt es knapp über 40% private Betreibergruppen, mehr als die Hälfte sind freie, gemeinnützige Träger und der Rest wird staatlich organisiert.

Demografisch bedingt wird die Bedeutung der Thematik in den nächsten Jahren sicher nicht abnehmen und das sehen auch mehr und mehr ausländische Investmenthäuser, bestätigt Fröse. Er glaubt, dass sich der Markt „bald 50:50“ aufteilen werde. Dann werden genauso viele ausländische, wie deutsche Investmenthäuser Geld in dieser Assetklasse in Deutschland investiert haben.

Generell gibt er zu bedenken, dass Senior Living „jährlich stabile, belastbare Erträge“ einbringen soll. Bei den Periskop-Living Fonds liegt das Ziel bei über 6%. „Der erste, bereits geschlossene Fonds erzielte im letzten Jahr eine Rendite von 5,55 % und lag auch im Vorjahr auf einem ähnlichen Niveau. Mittlerweile sind die Einkaufspreise jedoch gesunken.

Der jetzt offene Fonds, für den im zweiten Quartal das First Closing angedacht ist, soll insgesamt 700 Mio. Euro Inventarvermögen erreichen, wobei 300-350 Mio. Euro aus Eigenkapital von Investoren und der Periskop kommen sollen. Der Rest ist Finanzierung.

Neue Opportunitäten ergeben sich auch aus dem Pflegetarif Treuegesetz, das 2023 eingeführt wurde. Es verpflichtet Betreiber dazu, Pflegekräfte nach Tarif zu bezahlen, was insbesondere kleinere Betreiber mit engen Margen unter Druck setzt. Außerdem gebe es einige Einrichtungen die z.B. von einem Ärzte-Ehepaar geführt wurden, die sich aber bei der Suche nach Nachfolgern schwertun.