IPE Institutional Investment: Herr Knapmeyer, institutionelle Anleger sehen sich mit weiterhin äußerst niedrigen Zinsen im Rentenbereich konfrontiert. Können Immobilieninvestment hier weiterhelfen?
Knapmeyer: Definitiv ja, aber ich würde es von zwei Seiten betrachten. Zum einen ganz klar zur Verbesserung der Portfoliorendite. Zum anderen sehen wir aber auch viele Investoren, bei uns natürlich insbesondere im Sparkassensektor, aber auch Versicherungen und Versorgungswerke, die Immobilien als Alternative von der Risikoseite kommend in Betracht ziehen. Man muss zum Beispiel die Frage im Fixed Income-Bereich erlauben, wie sicher Staatsanleihen noch sind.

IPE Institutional Investment: Wie würden Sie dann die Nachfrage aus dem institutionellen Bereich skizzieren?
Knapmeyer:Eigenkapital zu akquirieren ist für unsere Fonds momentan kein Problem. Wir haben beispielsweise für Investoren aus dem Sparkassensektor im vergangenen Jahr einen Spezialfonds mit Fokus Deutschland aufgelegt, der mit einem 50%igen Fremdkapitalanteil in kurzer Zeit ein Zielvolumen von einer Milliarde Euro erreicht hat. Die Nachfrage ist so groß, dass wir weitere Produkte anbieten könnten.

IPE Institutional Investment: Also eher ein Engpass im Einkauf?
Knapmeyer: So kann man das formulieren. Angesichts der starken Nachfrage nach Core-Immobilien ist hier sicher das Nadelöhr. Noch finden wir ausreichend Objekte, was wir sicher auch unserer Größe mit rund 20,5Mrd. Euro Assets under Management in Immobilien-Publikumsfonds und dem entsprechenden Netzwerk zu verdanken haben. Aber der Wettbewerb um die Immobilie selbst ist härter geworden.

IPE Institutional Investment: Über welche Renditen sprechen wir im Core-Bereich aktuell – zumindest mit Blick auf den deutschen Markt?
Knapmeyer: Rund 5% sind in Deutschland mit Core-Gewerbeimmobilien noch zu erzielen. Die Renditen lagen auch schon einmal höher, aber der Markt an sich ist sicher noch nicht überhitzt.

IPE Institutional Investment: Welche Vehikel bevorzugen Investoren derzeit in der Immobilienanlage. Man hört teilweise auch wieder, dass verstärkt Direktinvestments vorgenommen werden…
Knapmeyer: Das ist letztlich eine Frage der Größe. Wenn Sie sich die Spitze im Markt anschauen, dann sind durchaus wieder verstärkt direkte Engagements zu sehen. Sobald Sie aber in den Bereich der kleinen bis mittelgroßen institutionellen Adressen blicken, so sehe ich diesen Trend nicht abgebildet. Nur über Fondslösungen können sie hier eine entsprechende Diversifikation darstellen.

IPE Institutional Investment: Sie sind derzeit nicht in einem „Boom-Segment” des Marktes, den Wohnimmobilien, aktiv. Wollen Sie dies absehbar ändern?
Knapmeyer: Nein. Wohnimmobilien sind derzeit sicher ein durchaus attraktives Segment, insbesondere für entsprechend aufgestellte Anbieter, aber wir wollen den Kunden nur das anbieten, wo wir eine echte Expertise unseres Hauses sehen. Wir haben bislang keine Aktivitäten in diesem Segment vorzuweisen und werden uns hier auch nicht positionieren. Ähnliches gilt für Betreiberimmobilien wie Seniorenheime.

IPE Institutional Investment:Dennoch konnten Sie im vergangenen Jahr ein Transaktionsvolumen von 3,7 Mrd. Euro umsetzen…
Knapmeyer: Aktives Management ist wichtiger denn je, dazu gehört gerade der An- und Verkauf. Hier waren wir 2012 sehr gut unterwegs und das wird weiterhin ein zentraler Punkt unserer Arbeit bleiben.

IPE Institutional Investment: Wo stehen wir denn in den einzelnen Märkten, lassen Sie uns einen Blick auf die Landkarte werfen?
Knapmeyer: Deutschland sehen wir weiterhin als guten Immobilienstandort zu vernünftigen Preisen. Allerdings ist der Wettbewerb um gute Immobilien deutlich härter geworden. Hier sollten auch weiterhin gute Renditen, z.B. im Logistikbereich 7% sowie im Hotelbereich mit 6% p.a. möglich sein.

IPE Institutional Investment: Wie sieht Ihr Blick über den Tellerrand aus?
Knapmeyer: Großbritannien, vor allem London, und auch Frankreich mit Paris sind und bleiben wichtige Investitionsstandorte für die Deka Immobilien. Österreich ist Deutschland nicht ganz unähnlich. Zwar relativ teuer, aber sehr stabil und somit auch für uns interessant. In den Nordics würden wir sehr gerne mehr machen, allerdings sind die Märkte stark von den lokalen Playern dominiert, was Investitionen für uns schwer macht. In Benelux sehen die Core-Standorte weiterhin gut aus, allerdings sehen wir hier viel strukturellen Leerstand, sobald man in die B-Lagen geht. Polen ist vor allem mit Warschau ein sehr stabiler Investitionsstandort, wo wir aber bereits in den vergangenen zwei Jahren einige interessante Objekte gekauft haben.

IPE Institutional Investment: B-Lage ist für viele Investoren überhaupt das Thema Südeuropa…
Knapmeyer: Daran ist sicher etwas dran. Allerdings muss ich hier sagen, dass wir durchaus an guten Objekten in Top-Lagen auch in Südeuropa interessiert sind, sofern der Preis stimmt. Das ist bei weitem noch nicht überall der Fall, gute antizyklische Investitionschancen würden wir aber auch in diesen Ländern nutzen.

IPE Institutional Investment: Dennoch denken viele Institutionelle angesichts der Eurokrise auch wieder stärker über globale Investments nach…
Knapmeyer: Ja, hier sehen wir durchaus Potenzial und wollen uns in den kommenden Jahren stärker aufstellen. Im Moment denken wir darüber nach, künftig ein institutionelles Produkt mit globalem Anlagefokus anzubieten.Dank unseres erfolgreichen Publikumsfonds Deka-ImmobilienGlobalverfügen wir auch global über eine sehr gute Expertise, die wir auf der institutionellen Seite nutzen können.

IPE Institutional Investment: Zum Abschluss ein kurzes Blick in die Zukunft. Läuft der Markt absehbar heiß?
Knapmeyer: Auf Basis der derzeitigen Daten sicher nicht. Wir sprechen über extrem professionelle Käufer, vernünftige Leverage-Strukturen und – vielleicht mit Ausnahme mancher Wohnungsmärkte – von vernünftigen Wachstumsraten. Für mich gibt es hier keinerlei Anzeichen einer Blase.

IPE Institutional Investment: Vielen Dank für diese Einblicke.