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Expo Real: Konsumappetit wird globale politische Turbulenzen überstehen

Diskussion bei der Expo Real in München stellt dem europäischen Logistik-Immobilienmarkt ein positives Gesundheitszeugnis aus.

Sowohl Konsumenten in Großbritannien als auch in den USA „werden okay sein“, egal was ein Brexit bringt oder wie die Politik eines Donald Trump den Welthandel beeinflussen wird.

Das ist eine der Schlussfolgerungen, zu denen die Teilnehmer an einer Diskussion über die Zukunft der Logistikbranche, moderiert vom IPE Real Asset-Chefredakteur Richard Lowe, bei der diesjährigen Expo Real in München, gekommen sind.

„Konsumenten in Großbritannien werden weiterhin die Nachfrage nach E-Commerce und Lebensmittelzustellung vorantreiben“, hielt Justin Hildebrandt, Geschäftsführer für European Development bei USAA Realco, fest.

„Logistik-Investitionen in den USA werden auch keinen Schaden nehmen, weil sie vorwiegend durch heimische Nachfrage beeinflusst werden“, so Hildebrandt weiter.

Er sieht Europa sogar als möglichen Gewinner von mehr Protektionismus im US-Handel: „Europa könnte Handel aus Asien und anderen Ländern anziehen.“

Pierre David Baylac, EIF Fondsmanager bei CBRE GI, betonte, dass dies bereits der Fall ist: „Europa zieht derzeit Kapital an und wird vor allem interessanter für asiatisches Kapital weil die politischen Unsicherheiten, die wir noch vor einem Jahr hatten, verschwunden sind.“

„Wir sehen, dass die Nachfrage nach Logistikimmobilien vor allem von E-Commerce getrieben wird“, erläuterte Hans Vrensen, der das Research & Strategy-Team bei AEW Europe leitet.

Innerhalb Europas zeigen Untersuchungen von AEW dabei deutliche Unterschiede zwischen Großbritannien und anderen Ländern, wenn es um diese Art des Handels geht.

Laut den Daten ist der E-Commerce-Anteil am Gesamthandel in Großbritannien am größten und nimmt auch noch weiter zu. Dennoch holen Länder wie Deutschland, Frankreich und Spanien schnell auf.

Insgesamt stellte Vrensen dem europäischen Logistikmarkt ein gutes Gesundheitszeugnis aus: „Die Leerstandraten sind relativ niedrig und die Zahl der geplanten Objekte als Anteil am Bestand ist ebenso gering – das bedeutet, dass es Disziplin am Markt gibt.“

Sogar in Regionen, wo Neubauten anfänglich eher spekulativer Natur seien, sind die Objekte meist vor Fertigstellung vorvermietet, betonte Vrensen.

Hildebrandt stimmte zu, dass die europäischen Logistikmärkte stabil sind: „Der Zeitaufwand für Landwidmung ist hoch, das hält den Markt gesund.“

Aber Baylac betonte, dass in einigen Regionen ein „echter, echter Mangel“ an Assets zu verzeichnen sei, aus geografischen oder verwaltungstechnischen Gründen.

Allerdings erklärte er auch, dass sich letztere schnell ändern können: „Wenn Amazon eine Anmietung ankündigt, sind Gemeinden oft sehr schnell bei der Umwidmung von Land – was heute gilt, kann also in ein paar Jahren schon nicht mehr gelten.“

Baylac wies auch auf ein „Paradoxon“ am Markt hin, Spitzenmieten betreffend: „Zum ersten Mal in meiner Karriere sehe ich keine wirklichen Spitzenmieten bei Neubauten. Das heißt es gibt eine Grenze bei der Mietsteigerung und Mieter können niedrigere Mieten durch längere Verträge verhandeln.“

Für die Mieter sei Flexibilität bei der Anpassung der Gebäude wichtiger geworden, bestätigte Hildebrandt.

Vrensen erläuterte: „Wir waren bislang sehr gut darin, die Obsoleszenz unserer Gebäude zu ignorieren.“

Für Baylac hat Technologie „weit mehr Einfluss als Handel“, wenn es um die Entwicklung der Logistikimmobilienmärkte geht: „Wir können nicht sagen, was der volle Umfang dieser Auswirkungen sein wird.“

Als Beispiel führte er an, dass die Standorte für Warenlager derzeit von der Verfügbarkeit von Arbeitskräften abhängig sei: „Aber wenn diese zumindest teilweise durch Roboter ersetzt werden, kann das die Entscheidung eines Mieters über seine Lieferkette völlig verändern.“

Hildebrandt sagt sogar noch stärker verzerrende Änderungen voraus: „Unsere Kunden lieben es nicht unbedingt, in Warenlagern zu sein und sie haben innovative Ideen in Bezug auf Anlieferung. Aber sie wollen vielleicht weiterhin Geschäfte zur Präsentation ihrer Waren nutzen.“

Abschließend sagte Hildebrandt: „Wir wissen nicht immer, was kommen wird, aber der Standort hilft, dieses Risiko einzudämmen. Wir können genauso innovativ sein wie unsere Mieter und ein kalkuliertes Risiko ist einen Versuch wert.“