Als „sehr gefährlich“ bezeichnet Matthew Richardson, Leiter Immobilien-Research bei Fidelity International, die derzeit vorherrschenden Vereinfachungen bei Immobilienbewertungen:

„Weil Immobilien keine homogene Assetklasse sind und sich zwei Objekte am gleichen Standort sehr unterschiedlich entwickeln können, sind Marktdurchschnitte sehr gefährlich“, erläutert er im Gespräch mit unserer Redaktion.

„Als Gruppe von Assets sind Immobilien äußerst zyklisch, anders als bei Aktien gibt es kaum Segmente, die sich positiv entwickeln, wenn andere schlecht abschneiden“, so der Experte weiter.

Für ihn ist der derzeitige Ansatz, den Standort und Sektoren als Hauptfaktoren für Investitionen zu nehmen, falsch:

„Bei anderen Anlagen würde man versuchen, auf Grund von Daten die Faktoren herauszufiltern, die zur Performance beigetragen haben – bei Immobilien sollte das auch so sein.“

Adrian Benedict, Investmentdirektor für Immobilien bei Fidelity International, erläutert, dass das Unternehmen selbst den Blickwinkel geändert hat:

„Anstelle einer Analyse, die auf Tabellen beruht, nutzen wir jetzt einen Ansatz, der mehr auf der Betrachtungsweise für Fixed-Income beruht – samt Monte Carlo-Simulation.“

Und weiter: „Wir wollen genau wissen, was den Cash-Flow beeinflusst.“

Naturgemäß sei das Modell anders als bei hochliquiden Märkten.

„Wir sind nicht so sehr am zu erwartenden Ertrag interessiert, sondern an der bisherigen Wahrscheinlichkeit des Marktes, einen bestimmten Ertrag zu erwirtschaften – wir wollen also wissen, wie der zukünftige Cash-Flow aussieht“, erläutert Richardson.

Um die Datenbasis zu verbessern müsste es, wie auch in anderen Assetklassen üblich, Standard werden, dass Immobilienfonds ihre bisherigen Investitionen zumindest den interessierten Anlegern offenlegen:

„Investoren sollten hier mehr Transparenz verlangen – wir wollen empirische Daten zu Risiko und Ertrag sehen“, so fordert Richardson.

„Der Immobilienmarkt selbst verändert sich, man muss verstehen, wie die neuen Teilnehmer wirken, was ihr Risiko/Ertrags-Profil ist etc.“, erläutert Benedict.

Richardson stellt fest, dass „Investoren sich von fix festgelegten Assetklassen wegbewegen und eher nach einem holistischeren Ansatz suchen, bei dem Risiko im Portfolio-Gesamtzusammenhang gesehen wird.“

„Je nach Portfolio können bestimmte Immobilieninvestitionen auch eher Risiko und Volatilität anstatt Stabilität in ein Portfolio bringen“, bestätigt Benedict.

Andererseits könne mit einer diversifizierteren Risikobetrachtungsweise „auch ein rein deutsches Portfolio bereits diversifiziert sein“, gibt Richardson zu bedenken.

Vor allem das Währungsrisiko werde von vielen Investoren im Portfoliozusammenhang unterschätzt.