Dieser ist nicht überraschend, da börsennotierte REITs in der Vergangenheit sowohl beim Wertzuwachs als auch bei den Verlusten den privaten Immobiliensektor übertroffen haben. Als börsennotierte Wertpapiere reagieren REITs schnell auf Prognosen für zukünftige Ereignisse. Bei privaten Immobilienwerten läuft dies langsamer ab, da sinkende Transaktionsvolumina zu einer gewissen Intransparenz führen können, während sich steigende Bewertungen naturgemäß erst mit einer gewissen Verzögerung bemerkbar machen.

Manche Anleger sehen die niedrigere Volatilität privater Anlagen als Faktor, der die Renditen glättet, und stellen dies der inhärenten Verzerrung gegenüber, die bei REITs durch die Kursermittlung in Echtzeit und durch höhere Volatilität entsteht. Der aktuelle Renditeunterschied, die anhaltenden Abschläge bei privaten Immobilien und die in der Berichterstattung stark thematisierten Rücknahmewarteschlangen bei privaten Immobilienfonds zeigen jedoch, dass Instrumente für Immobilieninvestitionen aufgrund der Illiquidität auf Probleme bei der Immobilienallokation und beim Pacing ihres Kapitaleinsatzes stoßen. Dies kann insbesondere zu Beginn des Zyklus der Fall sein, wenn es für Privatanleger schwierig ist, Barmittel effektiv zu platzieren. Im Gegensatz dazu können REITs in beliebigem Umfang täglich an einer Börse gekauft werden.

Die Aufnahme börsennotierter REITs in private Gewerbeimmobilien-Portfolios kann die Ergebnisse verbessern
Die beispiellose Preisanpassung bei Gewerbeimmobilien ist für Anleger eine Gelegenheit, ihre Immobilienallokationen zu überdenken. Wir glauben, dass im aktuellen Marktumfeld zum ersten Mal seit über zehn Jahren 1) private Immobilienfonds mit frischem Kapital und 2) börsennotierte REITs, die aufgrund günstigeren Zugangs zu Kapital und niedrigeren Verschuldungskosten Nettoakquisitionen von Vermögenswerten realisieren, hohe auf das Vintage Year bezogene Renditen erzielen können. Dieser Wandel zeigt aber auch, dass althergebrachte Denkweisen schwer zu ändern sein können. Börsennotierte REITs werden bei Allokationsentscheidungen in der Regel gegenüber privaten Immobilien weniger stark berücksichtigt, obwohl sie diese in der Vergangenheit langfristig übertreffen konnten.

Es wird oft behauptet, dass Anleger private Immobilien bevorzugen, weil börsennotierte REITs über kürzere Zeiträume eine hohe Korrelation mit Aktien aufweisen und daher volatiler sein können. Über längere Zeiträume werden die Erträge börsennotierter REITs (wie auch die privater Immobilien) jedoch von den Cashflows und Wachstumsprofilen der zugrunde liegenden Immobilienbestände bestimmt.

Während die Renditen börsennotierter REITs im Jahresvergleich nur zu 15% mit privaten Immobilien korrelieren, steigt diese Korrelation auf fast 60%, wenn die Renditen privater Immobilien mit nur drei Quartalen Verzögerung wirksam werden.

Potenzielle Vorteile der Aufnahme börsennotierter REITs in ein Portfolio mit privaten Immobilieninvestitionen
Da börsennotierte REITs langfristig höhere Renditen erzielen als private Investitionen in Core-Immobilien, hat die Kombination privater Portfolios mit Allokationen in börsennotierten REITs in der Vergangenheit die annualisierten Gesamtrenditen erhöht. In bestimmten Bereichen können Portfolios mit einer Kombination aus Private Equity und börsennotierten Immobilieninvestitionen auch die Sharpe Ratio erhöhen, die Volatilität verringern und das Drawdown-Risiko mindern.

Hätte man beispielsweise 2014 ein privates Immobilienportfolio mit einer statischen Allokation von 10% börsennotierter REITs ergänzt, wären die annualisierten Gesamtrenditen seitdem um etwa 20 Basispunkte von 5,5% auf 5,7% gestiegen. Gleichzeitig hätten sich die Standardabweichung und der maximale Drawdown verbessert. Durch eine Allokation von 20% in börsennotierten REITs hätten sich die annualisierten Gesamtrenditen seit 2014 um fast 40 Basispunkte erhöht. Gleichzeitig wäre die Volatilität gesunken und die Sharpe-Ratio für ein Portfolio mit 100% privaten Immobilieninvestitionen von 0,76 auf 0,84 gestiegen.

Mit einer Allokation von 30% in börsennotierten REITs hätte der maximale Drawdown 13,9% betragen – gegenüber 19,9% bei 100% Private Equity und 29,2% bei 100% Börsennotierung. Die Sharpe-Ratio wäre im Vergleich zu einem 100% privaten Portfolio unverändert geblieben, da höhere Renditen (6,0%) die höhere Volatilität (6,3%) ausgeglichen hätten.

Es handelt sich hier um vereinfachte Beispiele, und diese Kennzahlen könnten durch aktives Management börsennotierter REITs noch besser ausfallen. Unserer Meinung nach lässt sich damit aber gut verdeutlichen, dass sich bei privaten Investitionen in Core-Immobilien immer ein Illiquiditätsabschlag auswirkt (im Gegensatz zu anderen privaten Vermögenswerten, die typischerweise teurer als ihre öffentlichen Pendants gehandelt werden), und dass Anleger börsennotierte REITs als Diversifizierungsinstrument einsetzen sollten, das ihre Ergebnisse erheblich verbessern kann. Die Analyseergebnisse treffen auch über längere Zeiträume zu.

Börsennotierte REITs eignen sich gut für Allokationen in Core-Immobilien
Wir sind der Ansicht, dass Anleger die Zusammensetzung ihrer Core-Immobilienportfolios überdenken, die Allokation in börsennotierten REITs aufstocken und damit unterdurchschnittlich abschneidende private Core-Immobilienfonds ersetzen sollten.

Private Immobilieninvestitionen und börsennotierte REITs sind zwar verschiedene Typen von Anlageinstrumenten, die zugrunde liegenden Immobilienbestände unterscheiden sich aber nicht wesentlich. Bei beiden Anlageformen werden die langfristige Wertsteigerung und die Dividenden in erster Linie durch die Cashflows und Wachstumsprofile der zugrunde liegenden Immobilienbestände bestimmt. Während bei offenen Fonds, die privat finanzierte Core-Immobilien besitzen, Industriegebäude und Mehrfamilienhäuser sowie in geringerem Umfang Büro- und Einzelhandelsobjekte überwiegen, bieten börsennotierte REITs Diversifizierungspotenzial mit Engagement in einer breiteren Palette von Immobilientypen wie Rechenzentren, Mobilfunkmasten und Einfamilienhäusern. Diese alternativen Sektoren machen 60% des FTSE NAREIT All Equity REITs Index aus, aber nur 9% des NFI-ODCE Index (Stand 30. Juni 2024).

REITs als Option für das Engagement in Core-Immobilien
Bei Allokationen in Core-Immobilien favorisieren Anleger traditionell private Anlagen, börsennotierte REITs spielen nur eine Nebenrolle. Wir glauben, dass Anleger stattdessen für ihre wichtigsten Positionen eine Mischung aus privaten Anlagen und aktiv verwalteten börsennotierten REITs in Betracht ziehen und opportunistische/Value-Add-Privatanlagen als Ergänzung nutzen sollten.

Solche gemischten Portfolios bieten Potenzial für signifikante Alpha-Generierung, insbesondere bei Wendepunkten am Markt. Börsennotierte REITs eignen sich gut für diversifizierte, stabile Engagements in Core-Immobilien, da sie Zugang zu einer breiteren Palette von Immobiliensektoren bieten und aufgrund ihrer Fähigkeit zu schneller und effizienter opportunistischer Kapitalbeschaffung einen Wettbewerbsvorteil haben. Sie sind zudem sehr liquide, und die Umsetzung von Allokationen ist in der Regel günstig.

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*) Rich Hill, Head of Real Estate Strategy & Research, und Jon Cheigh, Chief Investment Officer, Cohen & Steers