Institutionelle Investoren können von dieser strukturellen Nachfrage profitieren, indem sie in europäische Gesundheitsimmobilien investieren und so gleichzeitig ein sozial verantwortliches Investment mit attraktiven Renditen verbinden. Denn der Ausbau der europäischen Gesundheitsinfrastruktur erfordert Investitionen in Höhe von mehreren zehn Milliarden Euro. Da die öffentliche Hand in Europa immer weniger investiert, kommt es auf private Investoren an, um die Kosten für die Modernisierung von Gesundheitsimmobilien sowie für die Schaffung einer tragfähigen und zeitgemäßen Gesundheitsinfrastruktur zu decken. Als azyklische Assetklasse bieten Gesundheitsimmobilieninvestments zudem eine hohe Resilienz und defensive Qualitäten.

Demografische Entwicklung schafft strukturelle Nachfrage
Getragen wird die strukturelle Nachfrage nach modernen Gesundheitsimmobilien und Pflegebetten durch den demografischen Wandel. Der Anteil an Menschen in den höheren Altersgruppen in Europa wächst. Die Anzahl pflegebedürftiger Menschen über 75 Jahre wird bis 2040 von 44 auf über 66 Millionen ansteigen. Zugleich wird die Bevölkerung der Europäischen Union und des Vereinigten Königreichs voraussichtlich von 486 Millionen Menschen Anfang der 2000er Jahre auf über 515 Millionen Menschen im Jahr 2040 zunehmen. Um diesen Bedarf zu decken, müssten bis 2030 etwa 500.000 zusätzliche Pflegebetten geschaffen werden. Zudem haben viele Bestandsimmobilien ihre besten Jahre bereits hinter sich und entsprechen nicht mehr zeitgemäßen Nutzeransprüchen oder energetischen Anforderungen. Allein in Frankreich und Deutschland besteht bei Einrichtungen mit insgesamt zwischen 300.000 und 400.000 Betten kurzfristig ein Modernisierungsbedarf. Entsprechend hoch bleibt absehbar das Delta zwischen Angebot und Nachfrage nach modernen Seniorenresidenzen, Altenheimen, Pflegeeinrichtungen oder auch Kliniken.

Gleichzeitig müssen die Objekte auch die sich wandelnden Bedürfnisse einer neuen Generation von Senioren erfüllen. Das wirkt zusätzlich als Wachstumstreiber und führt zu einer weiteren Ausdifferenzierung des Marktes und Bedarfs an neuen Objekttypen. So entstehen neue Wohnformen für Senioren, die den individualisierten Lebensentwürfen moderner Gesellschaften entsprechen. Ältere Menschen, die sich länger als in der Vergangenheit einer guten Gesundheit erfreuen, wollen nicht nur möglichst lange unabhängig, sondern auch sozial, kulturell und körperlich aktiv bleiben. Sie wünschen sich daher auch einen Zugang zu Dienstleistungsangeboten wie Restaurants, Sport und Kultur sowie zu hochwertigen Gesundheitsdiensten.

Nachhaltiges und resilientes Investment mit attraktiven Renditen für Investoren
Europäische Gesundheitsimmobilien bieten institutionellen Investoren damit langfristig interessante Investmentopportunitäten. Insgesamt erzielten Gesundheitsimmobilien laut MSCI-Indizes zwischen 2012 und 2021 eine jährliche Gesamtrendite von 8,4%. Rund 100 Basispunkte über dem Gesamtdurchschnitt aller Assetklassen. Hinsichtlich einzelner Teilsegmente im Gesundheitsimmobilienmarkt verzeichneten beispielsweise Seniorenresidenzen und Pflegeheime in Schweden, Großbritannien, Frankreich, Deutschland und Belgien im 4. Quartal 2022 Renditen von bis zu 4,5%. Aufgrund ihres geringen Risikos gelten sie als reife und sichere Märkte. Im Vergleich dazu lagen die Renditen bei Kliniken in Frankreich und Deutschland im Jahr 2022 bei knapp unter 5%. Kliniken bieten aufgrund eines weniger tiefen und engeren Marktes eine höhere Risikoprämie als Pflegeheime.

Die vergangenen Jahre haben zudem gezeigt, dass europäische Gesundheitsimmobilien im Vergleich zum Gesamtmarkt weniger anfällig für Marktschwankungen sind. Damit zeigten sie eine hohe Resilienz. Während des Beobachtungszeitraums von 2012 bis 2021 bewegte sich die Mietrendite durchschnittlich bei zwischen 4% und 6% und bildete eine stabile Komponente in der Gesamtrendite für Immobilieninvestoren. Diese positive Gesamtrendite für Gesundheitsimmobilien dürfte sich auch in den kommenden Jahren auf einem guten Niveau fortsetzen. Die Mietrenditen werden dabei einen höheren Anteil an der Gesamtrendite haben als das Kapitalwachstum. Die tiefsten und liquidesten Märkte innerhalb der Eurozone - Länder wie Frankreich, Deutschland oder Italien – werden voraussichtlich eine hohe Rendite generieren.

Die künftige Performance von Gesundheitsimmobilien hängt allerdings auch von der finanziellen Tragfähigkeit der Betreiber ab. Um effizient und finanziell gut aufgestellt zu sein, streben die größten europäischen Betreiber eine kritische Größe auf internationaler Ebene an. Dies ist auch für die Risikobewertung durch Investoren wichtig. Schließlich hat die Konsolidierung der Betreiber in Europa eine positive Auswirkung auf die Qualität der Mieterträge, da größere Anbieter Skalenerträge erzielen können.

Auch im Hinblick auf nachhaltiges Investieren ist die Pflegebranche besonders interessant. Gesundheitsimmobilien gelten als soziale Investments, da sie in die Gesundheitsinfrastruktur einzahlen und das „Well-Being“ jedes Einzelnen in den Mittelpunkt stellen. Die Verbindung von gesellschaftlichem Sinn und finanzieller Performance ist absolut notwendig, um langfristig stabile Renditen zu erzielen und die langfristige Rentabilität der Investments zu sichern. Wirkungsorientiertes Social Impact Investing erhöht die Akzeptanz und den Wert von Immobilien(projekten) und verringert Risiken und die Anfälligkeit für Veränderungen im Marktzyklus.

Eine optimale Allokation umfasst einen Anteil von 10-30%
Auf Basis unseres SMARRT-Allokationsmodells, das die zukünftige Performance von Immobilieninvestments in Europa anlageklassenübergreifend prognostiziert, haben wir die optimale Allokation in einem diversifizierten Immobilienportfolio errechnet. Ein Gesundheitsimmobilienanteil von 10-30% des Gesamtportfolios maximiert die Performance und diversifiziert erfolgreich das Risiko. Im Investmentfokus sollten international tätige Betreiber in Ländern mit hohen Standards im Bereich der Gesundheitsversorgung oder Regionen stehen, in denen Senioren eine hohe Kaufkraft aufweisen. Darüber hinaus sollten Investoren Ihr Engagement in schlecht gelegenen oder schlecht konzipierten Gebäuden in Regionen mit hohen Klimarisiken begrenzen. Investoren sollten bei der Wahl von Gesundheitsimmobilien darauf achten, dass diese sich in gutem Zustand und in oder nahe von Großstädten oder im Stadtzentrum befinden. Nur so kann eine Kapitalrendite bei einer späteren Veräußerung des Objekts sichergestellt werden.

Für institutionelle Investoren sind Investments in Immobilien der europäischen Gesundheitsinfrastruktur somit eine attraktive Möglichkeit zur Risikostreuung über Märkte und demografische Trends hinweg. Zugleich ermöglicht ein solches Investment ein starkes soziales Engagement, da die Investitionen einen Beitrag zu einer funktionierenden Gesundheitsinfrastruktur leisten.

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*) Henry-Aurélien Natter, Head of Research bei Primonial REIM