Für Investoren lohnen sich Logistikimmobilien trotz temporärer Marktunsicherheiten auch weiterhin. Denn sie können für langfristige Stabilität im Portfolio sorgen und interessante Wachstumschancen bieten. Die rasante Entwicklung des E-Commerce hat bereits zu einer steigenden Bedeutung von Lieferketten und zu Produktionsverlagerungen geführt und die Nachfrage nach geeigneten Logistikflächen angeschoben.

Zukünftig dürften aber auch Anbieter neuer Technologien und alternativer Energien, etwa in den Bereichen Batterieherstellung für Elektrofahrzeuge und Halbleiter, die Flächennachfrage im Logistikbereich weiter befeuern. Dies stellt Immobilieninvestoren und Asset Manager allerdings vor Herausforderungen: Denn moderne Flächen in guten Lagen werden zwar stark nachgefragt, sind aber in den Top-Städten nur begrenzt verfügbar. Die Digitalisierung kann jedoch dazu beitragen, standortunabhängiger zu werden, auch periphere Standorte in Betracht zu ziehen und dadurch eine Win-Win-Situation für Investoren und Nutzer zu schaffen.

Angebotsknappheit in Top-Städten nimmt zu
Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt verzeichnete im ersten Halbjahr 2024 insgesamt zwar einen rückläufigen Flächenumsatz, der laut JLL mit 2,64 Mio. Quadratmetern um 3% unter dem Vorjahreszeitraum lag. Dies ist nur teilweise darauf zurückzuführen, dass die Nutzer aufgrund des schwierigen wirtschaftlichen Umfelds insgesamt vorsichtiger agieren. Vielmehr fehlen insbesondere moderne Neubauflächen in guten Lagen und die Angebotsknappheit nimmt zu.

Dies spiegelt sich auch im weiteren Anstieg der Spitzenmieten wider. Diese sind laut JLL für Lagerflächen ab 5.000 Quadratmeter in allen Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) gestiegen: zwischen 2% in München und 13% beispielsweise in Berlin. Darüber hinaus kommen auch Köln und das Ruhrgebiet auf ein Plus von 13% im zweiten Quartal im Vergleich zum Vorjahresquartal. Wobei die Spitzenmiete in München mit 10,70 Euro pro Quadratmeter bereits am höchsten ist, Berlin, Köln und das Ruhrgebiet kommen auf jeweils 8,50 Euro pro Quadratmeter.

Gleichzeitig ist die Bautätigkeit weiter zurückgegangen: Im ersten Halbjahr 2024 wurden in den Big 5 nur rund 192.000 Quadratmeter neue Lagerflächen fertiggestellt. Das sind gemäß JLL 37% weniger als im ersten Halbjahr des Vorjahres. Im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt hat sich das Volumen sogar halbiert. Zwei Drittel der Flächen waren bereits vor Fertigstellung vermietet oder an Eigennutzer vergeben.

Dabei ist zu betonen: Die Grundstücke bestimmen, wo gebaut wird. Und die Top-Städte, wie München und Hamburg, sind zwar weiterhin begehrt, aber es sind oft keine Flächen verfügbar – beziehungsweise nur mit vergleichsweise deutlichen Preisaufschlägen. Das wirkt sich auch auf die Mieten entsprechend aus. Diese Entwicklung zwingt Investoren und Nutzer dazu, alternative Standorte in Betracht zu ziehen, die bisher als weniger attraktiv galten. Dabei können diese unter bestimmten Voraussetzungen durchaus Vorteile bringen.

Effizienz- und Standortvorteile durch neue Technologien
Durch den Einsatz neuer Technologien, wie Künstlicher Intelligenz (KI) und fortschrittlicher Automatisierungstechnik, können Unternehmen einerseits ihre Logistikprozesse optimieren, die Energieeffizienz verbessern, Emissionen reduzieren und Kosten senken. Andererseits ergeben sich auch Auswirkungen auf die Standortsuche. Denn durch KI in der Logistik können Unternehmen auch personelle Ressourcen einsparen. Das macht sie unabhängiger vom Standort und der Verfügbarkeit von Arbeitskräften. So kommen generell auch Regionen außerhalb der Top-Städte in Frage, die bisher aufgrund von Arbeitskräftemangel gar nicht berücksichtigt wurden. Natürlich spielen die fundamentalen Aspekte – wie eine gute Anbindung an wichtige Verkehrsknotenpunkte wie Autobahnen, Schienen, Flughäfen und Seehäfen – und ESG-Faktoren weiterhin eine große Rolle für die Flächennachfrage. Aber die Bedeutung der Erreichbarkeit für die Mitarbeiter wird durch die Digitalisierung reduziert. Das eröffnet neue Möglichkeiten.

Abgesehen von der Personalfrage ergeben sich noch weitere Pluspunkte in puncto Wirtschaftlichkeit des Logistikstandorts abseits der Top-Städte: Grundstücke sind oftmals besser verfügbar, weil die Konkurrenz nicht so groß ist. Auch sind die Einstiegspreise und Baukosten in der Regel geringer. Für die Nutzer kann dies wiederum eine bessere Angebotsversorgung sowie niedrigere Mieten bedeuten.

Fazit
Logistikimmobilien bieten weiterhin große Chancen für Investoren. Die Digitalisierung von Arbeitsprozessen trägt deutlich dazu bei. Und technologische Innovationen wie der Einsatz von Künstlicher Intelligenz erzeugen nicht nur weitere Effizienzpotenziale im Betrieb von Immobilien, sondern eröffnen neue Standortoptionen und Renditepotenziale – abseits der Metropolen. Voraussetzung bleiben aber eine sorgfältige Marktselektion und ein aktives technisches und kaufmännisches Asset-Management, um die Zukunftsfähigkeit der Immobilien langfristig zu sichern.

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*) Michael Thomann, Director Asset Management, Real I.S. AG