Multi Manager Business ermöglicht es institutionellen Investoren, ihre gesamte Kapitalanlage bestehend aus Immobilien-Zielfonds, Zielfonds anderer Assetklassen wie Erneuerbare Energien und Infrastruktur oder auch Immobilien-Direktbestände und Club Deals nach individuellen Bedürfnissen und Anforderungen unter einem Management-Dach zusammenzufassen. Wenn beispielsweise eine Altersvorsorgeeinrichtung ihre vorhandenen indirekten Immobilienanlagen bündeln möchte, kann sie auf Multi Manager Business zurückgreifen. Ein weiterer klassischer Anwendungsfall ist, wenn eine Sparkasse ihre direkten und indirekten Immobilienanlagen in einen Masterfonds einbringen, dabei die Steuerung aber behalten will. Zu den angestammten Aufgaben des Multi Manager Business gehört auch, für einen institutionellen Investor eine individuelle Anlagestrategie zu entwickeln und ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio über verschiedene Nutzungsarten, Fonds und Manager aufzubauen.

Die Master-, Dachfonds- und Bündelungslösungen des Multi Manager Business können von einem großen Spektrum an Management- und Beratungsleistungen flankiert werden. Mögliche Bausteine sind unter anderem eine Portfolio- und Asset-Analyse des gesamten Bestandes, die Erstellung eines umfangreichen Reportings für Dachfonds, die Auswahl, Prüfung und Zeichnung von Zielfonds bis hin zur Übernahme der Interessenvertretung in Anlageausschüssen.

Umfassendes Research ist essentiell
Wichtig ist, dass die Auswahl der Zielfonds und Manager neutral erfolgt und von einem sorgfältigen Research begleitet wird. Denn es gilt, Investitionen in einzelne Immobilien zu beurteilen, wesentliche Maßnahmen auf Objekt- und Fondsebene wie etwa Nachhaltigkeitsstrategien einzuschätzen und eine Vielzahl an Märkten, Fonds und Managern dauerhaft zu analysieren. Gerade in der aktuellen Marktlage ist es für viele institutionelle Investoren sinnvoll, ihre Portfoliostrategie zu optimieren und die Allokation umzuschichten, beispielsweise weniger Büro- und mehr Logistikfonds zu zeichnen.

Im Gegensatz zu direkten Fondsinvestments sind Investoren mit Dachfondslösungen in der Lage, die Höhe und den Zeitpunkt der Ausschüttungen passgenau festzulegen und damit Ergebnisse zu steuern. In Masterfonds können Risikopotenziale einzelner Fonds von den überschüssigen Risikodeckungsmassen anderer Fonds aufgefangen werden. Zudem können Auf- und Abwertungseffekte in den Portfolios ausbalanciert oder stille Reserven gezielt geschaffen bzw. aufgelöst werden. Dadurch lassen sich schwierige Situationen besser auffangen. Grundlage dafür ist, die Strategien der einzelnen Zielfondsmanager genau zu kennen, beispielsweise im Hinblick auf die Höhe und den Zeitpunkt von Kapitalabrufen.

Reporting-Aufwand lässt sich verringern
Darüber hinaus machen Multi-Manager-Business-Mandate das Portfolio transparenter, weil übergreifende Reporting-Lösungen integriert sind. Diese müssen sich nicht auf die Finanzebene beschränken, sondern können auch den kompletten Blick auf die Objekt-, Mieter- und Finanzierungsebene bieten. Eingebettet sind außerdem umfassende Portfolioanalysen, mit denen die Stärken und Schwächen des Bestandes schnell identifiziert werden können.

Institutionelle Investoren können mit Hilfe der Dachfonds, Masterfonds und Bündelungslösungen den Verwaltungsaufwand für ihre Immobilienanlagen sowie anderen Alternatives erheblich verringern und die immer umfangreicher werdenden Reportingpflichten auslagern. Denn die Anforderungen an Risikomanagement und Reportings steigen und fordern sowohl den Einsatz umfangreicher personeller Kapazitäten als auch eine ständige Weiterentwicklung der dafür notwendigen IT-Systeme.

Nicht nur ESG-Reportings lassen sich mit Multi Manager Business erheblich vereinfachen. Bereits bei der Auswahl der Zielfonds und deren Manager können systematisch Nachhaltigkeitskriterien implementiert werden. Die ESG-Performance kann kontinuierlich auf Dachfonds-, Zielfonds- und Objektebene überwacht werden. So kann das Multi Manager Business dazu beitragen, eine auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Anlagestrategie umzusetzen.

Nachfrage nach Multi Manager Business steigt seit der Zinswende
Nicht nur die zunehmenden Reporting-Anforderungen haben die Nachfrage nach Multi-Manager-Business-Lösungen angeheizt. Vor allem die Zinswende hat dafür gesorgt, das institutionelle Investoren forciert ihr Immobilienportfolio optimieren und die Risiken senken wollen. Ablesen lässt sich dieser Trend an den Zahlen des Geschäftsbereichs Multi Manager Business der HIH Invest. Durch neue Mandatsaufträge ist das Geschäftsvolumen im vergangenen Jahr auf über 11 Mrd. Euro gewachsen – ein Plus von etwa 4,5 Mrd. Euro. Für das Jahr 2024 rechnen wir mit einem Wachstum auf über 15 Mrd. Euro. Aktuell werden neben den klassischen Managementleistungen besonders Portfolioanalysen, Stresstests oder Allokationsberatungen nachgefragt.

Insgesamt bietet die Integration umfassender Management- und Beratungsleistungen eine solide Grundlage für nachhaltige und stabile Portfolios. Institutionelle Investoren können mit den Lösungen des Multi Manager Business ihre Immobilien- und Alternative-Anlagen nicht nur effizienter verwalten, sondern auch gegen Marktschwankungen absichern.

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*) Alexander Eggert, Geschäftsführer der HIH Invest