Vor etwa zweieinhalb Jahren habe ihn M&G, der Investment Manager mit Hauptsitz in London, gefunden, erzählt Marcus Eilers. Das Unternehmen wollte sein bereits vorhandenes pan-europäisches Netzwerk nutzen, um einen Wohnfonds „European Living“ aufzulegen. Der Fonds ist offen und langfristig angelegt mit derzeit zwei Investoren: Einem internen Kunden, mit 178 Mio. Euro, sowie den niederländischen MN Services, mit 400 Mio. Euro. Diese Gelder seien bereits zum allergrößten Teil allokiert und jetzt sei man auf der Suche nach weiteren Anlegern.

„Vor allem mittelgroße Institutionelle sind an diversifizierten pan-europäischen Lösungen interessiert, weil sie hier nicht so hohe Kapitaleinlagen haben wie etwa bei Einzelländerstrategien“, erläutert Eilers. Solche Fonds würden oftmals die langjährigen direkten Immobilienanlagen im Heimatland ergänzen.

„Wohnen hat in den letzten Jahren weniger gelitten als andere Immobilienanlagen und es folgt anderen Trends, z.B. nicht nur wirtschaftlichen, sondern etwa auch demografischen“, so Eilers. Das treffe vor allem auf breit gestreute „Living“-Strategien zu, die vom Studentenheim bis hin zur Seniorenwohnung buchstäblich einen ganzen Lebenszyklus abdecken.

Dass gerade im Bereich Wohnen der europäische Markt sehr heterogen ist, sieht Eilers „eher als Chance, denn als Risiko“. Egal, ob es der noch etwas unterentwickelte Seniorenwohnmarkt in südlichen Ländern oder die äußerst fortgeschrittene Mietmarktentwicklung in nordischen Ländern ist.

„Es ist derzeit ein guter Zeitpunkt zum einzusteigen, weil es in einigen Märkten steigende Preise bei gleichbleibend hohem Mietwachstum gibt – auch wenn das in einigen Teilen Europas stark reguliert ist“, erklärt Eilers. Allerdings gibt er zu bedenken, dass die Regularien von Markt zu Markt sehr unterschiedlich sind. „Ich mache seit Jahren europäisches Wohnen und man wird unweigerlich zum Regulierungsexperten“, schmunzelt Eilers. Allerdings habe er auch schon öfter erlebt, dass die eingepreisten Preissteigerungen noch unter dem Mietdeckel liegen.

Neubau grün und ausgenommen
Praktisch überall seien Neubauten von Mietdeckeln ausgenommen – und das wird seiner Ansicht auch so bleiben: „Hier können wir mit einer echten Marktmiete reingehen. Sonst würde ja niemand mehr bauen.“

„Neubau oder junger Bestand sind für M&G oft die einzige Lösung, um unseren anspruchsvollen Nachhaltigkeitszielen gerecht zu werden“, so Eilers. Der „European Living“-Fonds selbst ist nach Artikel 8 SFDR ausgewiesen. „So können wir auch Redevelopment-Projekte hereinnehmen“, erklärt Eilers.

Das erste Investment des Fonds war eine Lagerhalle in Finland, die von Büronutzung auf Wohnen umgebaut wurde. „Solche Objekte müssten institutionelle Investoren machen dürfen. Denn wenn wir nur in Neubau investieren, werden wir die Klimaherausforderungen nicht lösen“, zeigt sich Eilers überzeugt. Hier müsste sich einerseits die Regulierung ändern, aber auch Investoren müssten Nachhaltigkeit anders, viel mehr hin zum Cradle-to-Cradle-Denken, betrachten.

Italien ist nicht Spanien
Bei aller Heterogenität des europäischen Wohnmarktes zeichnen sich doch Trends ab, wie etwa steigende Nachfrage nach seniorengerechten Wohneinheiten. Wohnungen mit Allgemeinflächen werden auch immer beliebter, wenn auch nicht in allen Ländern. „In Deutschland wollen die Menschen zum Beispiel nicht für einen Fitnessraum als Teil der Betriebskosten zahlen“, weiß Eilers aus Erfahrung.

Eine gewisse Standardisierung habe bereits im Studentenwohnsegment eingesetzt, auch wenn hier ein paar regionale Unterschiede bleiben: So etwa die Fahrradabstellanlagen, die in Holland nicht fehlen dürfen, das Angebot von gekochtem Abendessen in Spanien oder den Tiefkühlschränken in Italien. Dazu Eilers: „Die Studierenden bekommen von ihren Eltern oft nach dem Wochenende tiefgefrorenes Essen mit, dass eingekühlt werden muss.“

Generell sieht Eilers am europäischen Markt in einigen Segmenten eine bevorstehende Marktkonsolidierung: „So, wie wir sie im Bereich Wohnen bereits vor 20 Jahren gesehen haben: Portfolien werden neue Besitzer suchen, Anbieter gehen an die Börse – vielleicht ähnlich wie bei der Vonovia in Deutschland.“

Unterdessen sieht sich M&G auch in Asien nach Investitionen für seinen pan-asiatischen Wohnungsfonds um  – erste Investitionen sind erfolgt und insgesamt sollen Japan, Südkorea, Singapur und Australien abgedeckt werden. „Es ist der erste seiner Art,“ so Eilers. „Lange war nur Japan als Mietmarkt interessant, aber das ändert sich.“