Die Corona-Pandemie und die zunehmende Regulatorik, insbesondere die ESG-Offenlegungsverordnung, beschleunigen nach der Einschätzung von Marktakteuren den Optimierungs- und Umstrukturierungsbedarf von Immobilienportfolios institutioneller Investoren. Hierbei raten Experten zu dem Einbezug von Core+ und Value-add-Strategien, um Ertragsziele mittels aktivem Asset Managements zu erreichen. In puncto ESG-konformer Fonds bestätigen die Marktexperten ein vorhandenes Interesse institutioneller Investoren.

Bedeutet die Offenlegungsverordnung für Investoren mehr Transparenz, so geht sie mit zunächst höheren Kosten für Anbieter von Immobilien-Spezialfonds einher. Nach Sicht der Experten amortisieren sich diese Kosten bei langfristig attraktiveren Renditen und entsprechend höheren Verkaufspreisen. Das sind die zentralen Erkenntnisse einer Web-Konferenz des Hamburger Finanzdienstleistungsunternehmens Real Exchange AG (REAX) zum Thema „Portfoliooptimierung bei Immobilienfonds - Umsetzungsstrategien 2021" mit Experten von HQ Trust und RMC Risk-Management-Consulting.

Büro, Handel, Wohnen und Logistik weiter im Fokus – jedoch mit anderer Ausrichtung und Gewichtung
„Die Corona-Krise beschleunigt bei Immobilieninvestments den Strukturwandel der Nutzungsarten“, bestätigt Kristina Chorna, Partner, Co-Head Real Estate and Head Infrastructure, HQ Trust. Sie ergänzt: „Nachgefragt sind mehr Wohnen und Logistik, weniger Hotel und Einzelhandel." Beim Aufbau eines Portfolios sei die Ausrichtung innerhalb der Segmente entscheidend. Einerseits, so die Meinung der Experten, ist ein diversifiziertes Portfolio sinnvoll zur Risikostreuung, auf der anderen Seite sollte über eine signifikante Ausrichtung eine Über-Diversifikation vermieden werden.

Eitel Coridaß FRICS, RMC Risk-Management-Consulting GmbH, sagt: „Die vier großen Immobilien-Sektoren Büro, Wohnen, Handel und Logistik machen rund 85% bis 90% des investierbaren Universums und etwa den gleichen Anteil des Transaktionsgeschehens aus. Von daher wird man bei einem Portfolioaufbau nach wie vor neben Wohnen und Logistik auch Handel und Büro, als bisher größtes investierbares Segment, sehen – wenn auch in einer etwas schwächeren Gewichtung und anderen Ausrichtung.“ Coridaß weiter: „Für Büros bedeutet dies beispielsweise weg von monostrukturierten Finanzstandorten hin zu Quartiersstandorten mit Sitz von IT- und techniklastigen Branchen.“

Core-plus und Value-add Strategien empfohlen
„Wer im aktuellen Kapitalmarktumfeld positive Wertbeiträge sucht, muss – und sollte auch – höhere (Immobilien-)Risiken annehmen", empfiehlt Coridaß. Die Corona-Pandemie führe dazu, dass Investitionsrisiken wieder besser bepreist werden. Mit Blick auf die Risikoausrichtung des Sektors Büro kommentiert Kristina Chorna: „Jetzt ist eine gute Zeit, um Opportunitäten in dem Core+ und Value-add Bereich unter anderem am Büroimmobilienmarkt wahrzunehmen. Hier sind Manager mit einem aktiven Asset Management für Core-plus und Value-add Büroobjekte zur Neustrukturierung gefragt.“

In puncto Liquidität verfügen die meisten institutionellen Investoren nach Meinung der Experten über auskömmliche Risikobudgets, sodass Liquidität in Form von öffentlichen Investments über REITs lediglich eine beigeordnete Rolle spielt. REITs eignen sich insbesondere für eine schnelle und breite Besetzung von Märkten außerhalb Europas.

REAX-Trendumfrage zur Erhöhung der Transparenz für den Sekundärmarkt
Heiko Böhnke, Vorstand der Real Exchange AG, erläutert: „Die REAX hat es sich zum Ziel gesetzt, die Transparenz am Sekundärmarkt für Immobilien-Spezial-AIF zu erhöhen. Hierfür befragen wir aktuell rund 800 Marktakteure der institutionellen Immobilienbranche. Die Ergebnisse, dieser ersten und quartalsweise geplanten Befragung, werden wir noch im März veröffentlichen.“ Im Rahmen der Webkonferenz konnten die ersten Zwischenergebnisse diskutiert werden.  Kristina Chorna erläutert mit Blick auf den internationalen Immobilienmarkt: „Global und insbesondere in den USA ist der Zweitmarkt für Immobilien-Spezialfonds weitaus etablierter und die Gründe für den Verkauf der Portfolien auf dem Sekundärmarkt liegen sehr oft in regulatorischen Anforderungen oder Liquiditätsbedürfnissen der Investoren begründet. In Deutschland und Europa ist der Markt noch jünger.“ Für Eitel Coridaß muss sich insbesondere die Bewertung aber auch die Markttransparenz ändern, um die Attraktivität des Sekundärmarktes zu erhöhen: „Umso marktnäher die Immobilienbewertung erfolgt, umso attraktiver gestaltet sich auch der Zweitmarkt für Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Investoren“, so Coridaß abschließend.