Grundsätzlich bieten voll entwickelte Quartiere deutlich höhere Renditen als „klassische“ Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Auf Objektebene bieten sie gleichzeitig ein hohes Sicherheitsniveau, weil sich der laufende Cash-flow aus verschiedenen Quellen speist und im Idealfall eine Nutzungsart die andere aufwertet.

Wenn also der Risiko-Rendite-Mix so positiv ausfällt, wieso entstehen dann tatsächlich nur so wenige neue urbane Quartiere, die Investoren als Investmentopportunität zur Verfügung stehen? Das hat zwei Gründe. Der erste Grund besteht darin, dass diese Entwicklungsprojekte oftmals sehr komplex sind. Das gilt nicht nur für eine Neuentwicklung auf der grünen Wiese, sondern vor allem auch für das Revitalisieren eines sogenannten Brownfields, also einer in die Jahre gekommenen Industriebrache. Gerade Letzteres wird angesichts des wachsenden Grundstücksmangels in den Städten und aufgrund der oftmals zentralen Lage dieser Objekte immer häufiger in die Tat umgesetzt, bringt aber zahlreiche Herausforderungen für den Entwickler mit sich. Der zweite Grund: Es dauert eine lange Zeit, bis das Quartier tatsächlich voll vermietet ist und einen urbanen Mittelpunkt bietet. Das birgt auch einen finanziellen Aufwand, weshalb der Break-Even-Punkt womöglich erst nach mehreren Jahren erreicht ist.

Bis es zu diesem Wandel kommt, müssen zahlreiche Hindernisse überwunden werden. Daher sollten Quartiersinvestments vor allem in einem bekannten Marktumfeld getätigt werden, wo der Investor oder Entwickler die Flächenangebote und -nachfrager genau kennt. Erst wenn der Investor die individuellen Hürden und Eigenschaften des jeweiligen Markts versteht, können Risikofaktoren eingerechnet und im Vorhinein ausgeschaltet werden. Mit anderen Worten: Bereits zum Projektstart muss eine klare Vorstellung davon existieren, wie ein solches funktionierendes Quartier in fünf oder zehn Jahren aussehen könnte.

Genauso wichtig ist, dass auf die Wahl der passenden Kooperationspartner geachtet wird. Ein Investor muss genau wissen, ob der Verkäufer eines solchen Areals transparent und auf Augenhöhe die gegebenen Altlasten, Bausünden oder juristischen Probleme kommuniziert, oder ob womöglich nach dem Closing ein böses Erwachen droht. Auch gilt es, rechtzeitig zu prüfen, ob es lokalpolitische Widerstände oder gar Bürgerproteste geben könnte, die ein Investment in Schieflage bringen könnten.

Erster Sicherheitsfaktor: ein diversifizierter Nutzungsmix
Ist diese Grundlage gegeben, können Investoren bewusst Sicherheitsfaktoren für ihr entstehendes Quartier schaffen. Dabei ist insbesondere eine gute Diversifizierung des Nutzungsmixes essenziell für den Erfolg. Eine gute Ausgangsbasis bietet die „Leipzig-Charta zur nachhaltigen europäischen Stadt“, in der Mischnutzungen als Stadtentwicklungskonzept der Zukunft festgesetzt sind. Lebensfähig macht ein Quartier jedoch erst eine optimale und individuelle Durchmischung. Denn durch eine heterogene Mieterstruktur enstehen innovative Konzepte und neue synergetische Effekte, beispielsweise erhöhen lokale Kultur- und Freizeitangebote die Attraktivität von Gewerbeflächen. Andererseits entsteht durch lokale Firmen mehr potenzielle Kundschaft für Fitnesscenter, Galerien oder Gastronomen.

Doch ein Quartier, das an einem Standort reibungslos funktioniert, muss in einer anderen Stadt noch lange keine Unternehmen oder Bewohner anziehen. Hinzu kommt, dass von Bundesland zu Bundesland unterschiedliche baurechtliche Hürden im Weg stehen können. Daher ist es nicht nur wenig sinnvoll, sondern rechtlich oft schlichtweg nicht möglich, ein erfolgreiches Quartier einfach „kopieren“ zu wollen.

Zweiter Sicherheitsfaktor: Realismus
Gleichzeitig ist die richtige Vorausplanung und Kalkulation essenziell. Das gilt sowohl für den finanziellen als auch den zeitlichen Aufwand, der teilweise unmittelbar miteinander zusammenhängt. So hängen Baukosten und Bauzeit maßgeblich von funktionalen Lieferketten und der Materialverfügbarkeit ab, die gerade infolge der Pandemie beziehungsweise der akuten Ressourcenknappheit oftmals große Herausforderungen darstellen. Gerade bei einem groß angelegten Quartiersprojekt, bei dem über die Jahre hinweg immer wieder Teilflächen realisiert werden, ist also ein optimales Risikomanagement gefragt. Investoren sollten daher die Budgets für unvorhergesehene Ausgaben oder Projektverzögerungen großzügig ansetzen – und sich keinesfalls das eigene Investment „schönrechnen“.

Hierbei können auch digitale Lösungsansätze durchaus hilfreich sein, um vorausschauende Planungen vorzunehmen und dementsprechend zu kalkulieren. Keinesfalls jedoch sollte das Budget für unvorhergesehene Ausgaben zu gering angesetzt werden. Zu großer Optimismus – oder gar Naivität – können bei einem solchen Großvorhaben fatal sein.

Fazit: Wer seine Hausaufgaben macht, muss wenig befürchten
Quartiere gelten nicht umsonst als vergleichsweise sichere Immobilienanlagen. Mit ausreichend Vor-Ort-Erfahrung und einer guten Marktvernetzung können die meisten Herausforderungen im Vorfeld realistisch eingeschätzt werden. Ein echtes Risiko besteht nur dann, wenn vor dem Ankauf wichtige Details übersehen wurden.

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*) Toğrul Gönden, Managing Director, Driven Investment GmbH