IPE D.A.CH: Der Neubau von Wohnungen ist im März um 30% zurückgegangen. Wie schnell wird sich der Markt von diesem Rückgang erholen?
Peter: Es wird noch schlimmer, bevor es besser wird. Wenn man sich die Prognosen der EZB und auch die aktuellen Immobilienfinanzierungen ansieht, dann bestehen gute Gründe dafür, den Rückgang noch weitaus höher anzusetzen. Die Situation entwickelt sich dynamisch und die vorliegenden Zahlen zeigen nur die Vergangenheit. Meiner Einschätzung nach liegt die aktuelle Zahl mittlerweile eher bei 50%. Das bedeutet, der Wohnungsbau ist um die Hälfte eingebrochen. Angesicht dieser dramatischen Entwicklung ist klar: Wir laufen in eine Wohnungsnot, die mindestens drei Jahre andauern wird. Denn selbst wenn jetzt sofort mit Bauarbeiten begonnen würde, dann dauern diese bis zu zwei Jahre. Hinzu kommen aber neun Monate der vorherigen Planung sowie ein Genehmigungsverfahren, das sich aktuell abhängig von den jeweiligen Bauämtern etwa zwölf Monate hinzieht.

IPE D.A.CH: Was sind aus Projektentwicklersicht die Gründe für diesen Rückgang? Warum wird trotz der hohen Nachfrage nach Wohnungen nicht mehr gebaut?
Peter: Viele Projektentwickler können nicht produzieren, weil sie die von den Banken geforderten Vorverkaufsquoten nicht mehr realisieren können. Häufig lassen sich einkalkulierte Preise nicht mehr am Markt erzielen. Das hat zur Folge, dass sie mit dem Bau nicht anfangen können. Die Ursache liegt in der veränderten Zinspolitik der Zentralbanken. Wir befinden uns am Ende einer Sonderkonjunktur, die mehr als zehn Jahre andauerte und im Immobilienbereich kontinuierliche Gewinne ermöglichte. Geld hat nahezu nichts gekostet, und in dem Maße, in dem die Zinsen jedes Jahr weiter gesunken sind, sind die Preise für Wohnimmobilien gestiegen. Mitte 2022 war das schlagartig vorbei. Mit dramatischen Folgen sowohl für die Finanzierung als auch für die Nachfrage nach Neubauprojekten.

IPE D.A.CH: Wohnraum ist ein knappes Gut. Weshalb ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien zurückgegangen?
Peter: Viele Anleger investieren nunmehr wieder verstärkt in Staatsanleihen, entsprechend mussten die mittlerweile sehr hohen Preise für Immobilien sinken, um als Anlageklasse wieder konkurrenzfähig zu sein. Wir sprechen von einem Preisrückgang von acht bis zehn Faktoren. Das ist deutlich mehr als die übliche Projektentwicklermarge. Aber das ist noch nicht alles. Wer in den vergangenen Jahren auf weiter steigende Preise und niedrige Zinsen spekulierte, wer also teuer eingekauft und bei der Finanzierung über ein vernünftiges Maß hinaus mit Fremdkapital gehebelt hat, der kann diese Verluste jetzt nicht mehr wiedergutmachen. Viele Projektentwickler sind so in eine Schieflage geraten, und die bisherigen Insolvenzen waren nur der Anfang. Damit einher geht ein erhöhtes Misstrauen der finanzierenden Banken und investierenden Anleger.

IPE D.A.CH: Ist das auch einer der Gründe dafür, dass der Handel mit Immobilien insgesamt stark zurückgegangen ist?
Peter: Ein großer Teil der Akteure wartet jetzt ab und hofft auf bessere Zeiten. Der Markt ist gelähmt. Es ist schon absurd: Die Nachfrage nach Wohnraum ist weiterhin hoch, die Produktion neuen Wohnraums findet jedoch kaum statt. Der Druck steigt. Deshalb werden die Mieten in den Metropolregionen deutlich steigen, was nach meiner Überzeugung zu einem zentralen Thema der Bundestagswahl 2025 werden wird.

IPE D.A.CH: Erwarten Sie eine weitere staatliche Regulierung der Mieten?
Peter: Ja, denn die ohnehin angespannte Lage am Mietmarkt wird sich auch vor dem Hintergrund der Klimapolitik nochmal deutlich verschärfen. Im Bestand ist noch nicht absehbar, nach welchen Standards energetische Sanierungen durchgeführt werden müssen. Im Neubau haben wir aber eine ganz andere Situation: Die Standards sind ohnehin schon sehr hoch und eine Regulierung der Neubaumieten würde jegliche Bau- und Investmentaktivitäten abwürgen – das weiß auch die Regierung. In Metropolregionen werden wir im Neubau jährliche Mietsteigerungen zwischen 12% und 15% sehen. Im Moment ist deshalb ein sehr guter Zeitpunkt, um zu bauen und zu kaufen.

IPE D.A.CH: Aber wie können die Neubauprojekte jetzt finanziert und rentabel verkauft werden?
Peter: Zum einen sind die Preise bereits gesunken, übrigens auch bei den Baukosten. Zum anderen bevorzugen die Anleger durchfinanzierte Projekte mit bereits begonnenen Bauarbeiten sowie etablierte Projektentwickler mit einem guten und langjährigen Track-Record. Das schafft Vertrauen. Um trotz des erheblichen Rückgangs im Hinblick auf die Kaufpreisfaktoren Abschlüsse zu erzielen, nutzen wir aktuell häufig einen Besserungsschein als faires Instrument zwischen Projektentwickler und Käufer. Hierbei wird die antizipierte Mietsteigerung beim Zeitpunkt der Fertigstellung und tatsächlichen Vermietung der Immobilie bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt. Damit überwinden wir die aktuelle Schockstarre am Markt und schaffen den nötigen Anreiz, um auch in der jetzigen Marktphase weiter Wohnraum zu produzieren.

IPE D.A.CH: Vielen Dank für diese Einblicke.