Allerdings ergeben sich auch Chancen für Investoren, die sich mit den strukturellen Veränderungen auseinandersetzen. Denn es gibt sie noch, die stabilen Märkte mit beständiger Flächennachfrage im Bürosegment. Es sind B- und C-Städte wie Bonn, Offenbach oder Gießen, die hier in den Fokus rücken. Vor allem öffentliche Einrichtungen, die langfristig auf klassische Bürostrukturen angewiesen sind und sich auch aus regionalpolitischen Erwägungen gezielt in B- und C-Städten ansiedeln, fragen hier stabile und langfristige Mietverhältnisse nach.

Wir sehen dort einen stabilen Bedarf an großen und klassischen Flächen, insbesondere in Bereichen wie Verwaltung, Bildung und Forschung, die allesamt weniger von kurzfristigen Marktbewegungen und Konjunkturschwankungen betroffen sind. Bestätigt wird dies vom Frühjahrsgutachten 2025 des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), das ein Wachstum der Bürobeschäftigung an A-, B- und C-Städten beobachtet. Gerade in C-Städten konzentriert sich dieses aber auf Standorte mit überdurchschnittlichem Bevölkerungswachstum, etwa durch Universitäten oder andere überregionale Arbeitgeber.

Standortwahl als zentraler Faktor
Die Leerstandsquoten variieren dabei erheblich zwischen den Standorten. Während sie in Metropolen aufgrund veränderter Unternehmensstrategien tendenziell leicht steigen, sind sie in mittelgroßen Städten oft deutlich geringer. Das ZIA-Frühjahrsgutachten gibt einen durchschnittlichen Büroleerstand von 5,6% in Deutschland für das Gesamtjahr 2024 an. Differenziert man nach Standorten, stellt man fest, dass im letzten Jahr 7,1% der A-Städte-Büros leer standen. 2023 waren es noch 5,6%. B-Städte schnitten besser ab: 2023 standen hier 4,6% leer, 2024 waren es 5,0%. Gleichzeitig führen steigende Baukosten und erhöhte Nachhaltigkeitsanforderungen zu veränderten Investitionsstrategien, die zum aktuellen Zeitpunkt weniger Büroneubau bedeuten.

B- und C-Standorte bieten eine Reihe von Vorteilen für langfristig orientierte Investoren. Neben den vergleichsweise niedrigeren Kaufpreisen zeichnen sich diese Märkte durch geringere Volatilität aus. Während in Metropolen die Neuflächenentwicklungen verstärkt auf die Flexibilisierung der Arbeitswelt reagieren, bestehen in kleineren Städten verlässlichere Nachfragefaktoren. Größere, zusammenhängende Flächen sind attraktiver für Unternehmen aus dem mittelständischen Umfeld und öffentlichen Sektor.

Öffentliche Institutionen als verlässliche Mieter
Ein Pluspunkt aus Investorensicht: Öffentliche Einrichtungen sind verlässliche Mieter. Während Unternehmen zunehmend flexible Mietmodelle bevorzugen und Flächen reduzieren, bleibt der Raumbedarf von Universitäten, Forschungseinrichtungen und Verwaltungen auf lange Zeiträume von zehn Jahren oder mehr ausgelegt. Stabile und planbare Mietverhältnisse sind wesentlich für den öffentlichen Sektor. Die Absicherung von Mietverhältnissen ist dabei auch ein Aspekt, den Investoren anstreben. Standorte wie Bonn, Offenbach oder Gießen bieten eine gute Infrastruktur zusammen mit viel Nachfrage aus dem öffentlichen Sektor, was sie für Investitionen interessant macht.

Nachhaltigkeit und wirtschaftliche Perspektiven
Ein wachsendes Kriterium für Investitionen im Büromarkt ist die Nachhaltigkeit. Energieeffiziente Gebäude und ESG-konforme Investitionsentscheidungen bestimmen zunehmend die Marktstrategie vieler Investoren. In vielen Fällen stellt sich die Frage, ob Bestandsgebäude durch Modernisierungsmaßnahmen angepasst werden können oder Neubauten notwendig sind. Der Makler- und Projektentwicklungskonzern Engel & Völkers berichtete im Dezember etwa, dass selbst gut gelegene Büroobjekte in Berlin nicht mehr automatisch als Trophy-Assets gelten, wenn sie nicht bei der Nachhaltigkeit punkten.

Dabei können bestehende Gebäude in B- und C-Städten oft mit geringerem Aufwand an aktuelle Standards angepasst werden als in dicht bebauten Metropolen. Dies führt zu einem wirtschaftlichen Vorteil für Investoren, die sowohl ökologisch als auch finanziell sinnvoll agieren. Langfristig gesehen profitieren Investoren, die frühzeitig auf nachhaltige Entwicklungen an B- und C-Standorten setzen, von stabileren Mietverhältnissen und einer besseren Werterhaltung ihrer Objekte.

Die verstärkte Nachfrage nach grünen Gebäudekonzepten transformiert also auch die Büromärkte von B- und C-Städten. Unternehmen, die ihre Standortstrategien frühzeitig anpassen, können langfristige Vorteile sichern, insbesondere in Bezug auf Mietpreise und Infrastrukturqualität.

Zukünftige Entwicklungen im Büromarkt
Die kommenden Jahre werden zeigen, wie sich die Balance zwischen Präsenzarbeit und Homeoffice weiterentwickelt. Während Mieter in Großstädten zunehmend mit flexiblen Konzepten experimentieren, könnte in kleineren Städten das klassische Büro weiterhin dominieren. Ist der Weg zum Arbeitsplatz kurz, ziehen viele Menschen das Arbeiten am klassischen Büroplatz dem Homeoffice vor.

Technologische Entwicklungen spielen ebenfalls eine Rolle. Smarte Gebäude, die effizientere Energie- und Raumverwaltung ermöglichen, gewinnen an Bedeutung. Die Investitionen in Proptech-Technologie zur effizienteren Energiesteuerung könnten daher tendenziell noch zunehmen.

Zukunftsfähige Strategien setzen auf nachhaltige Sanierungen, langfristige Mietverhältnisse und eine gezielte Standortwahl. Technologische Fortschritte und veränderte Arbeitsmodelle werden weiterhin Einfluss auf den Markt nehmen. Die bereits heute sichtbare Resilienz von B- und C-Lagen dürfte dabei ein wesentliches Merkmal sein, das Investoren in ihrer Immobilienstrategie in Zukunft noch stärker ins Kalkül ziehen werden.

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*) Christoph Geißler, Geschäftsführer, IMAXXAM Asset Management GmbH