IPE Institutional Investment: Wie hoch ist das bis jetzt umgesetzte Transaktionsvolumen 2017 und welche Entwicklung gegenüber 2016 ist daraus zu erkennen?
Raigel: Das Jahr 2017 bricht alle Rekorde. Allein bis Anfang Dezember 2017 hatten wir rund 7 Mrd. Euro in Logistikimmobilien-Transaktionen verzeichnet. Wir gehen von bis zu 8 Mrd. Euro Gesamttransaktionsvolumen aus. Entscheidend zum neuen Rekordergebnis beigetragen haben großvolumige Portfoliotransaktionen.

IPE Institutional Investment: Welche Immobilien haben 2017 den Besitzer gewechselt?
Raigel: Hauptsächlich standen Neubau- und moderne Logistikimmobilien in A- und B-Lagen im Fokus der Anleger. Auch das Segment Gewerbe-/Industrieparks erfreut sich nicht nur bei Gemeinden, Projektentwicklern und Mietern zunehmender Beliebtheit, sondern auch bei vielen Investoren mit hohen Anlagedruck.

IPE Institutional Investment: Nehmen größere Portfolio-Ankäufe á la Blackstone zu?
Alemdag: Während 2016 Portfoliotransaktionen mit unter 30% zum Ergebnis beitrugen, hat sich das Verhältnis 2017 mit 65% eindeutig zugunsten der Paketverkäufe verschoben. Davon entfielen – auch aufgrund von Restriktionen vieler Investoren in ihren Herkunftsländern hinsichtlich eines direkten Immobilienerwerbs – rund 25% auf Share Deals. Bei den Portfoliotransaktionen sind u.a. der Verkauf von Logicor an China Investment Corporation, die Übernahme von Geneba Properties durch Frasers Centrepoint, der Verkauf des deutschen Hansteen-Portfolios an Blackstone und M7 Real Estate sowie die Übernahme eines Kühlhallenportfolios durch Garbe zu nennen. Aktuell werden in Deutschland zwei weitere größere Portfolio-Transaktionen als Share Deals vorbereitet. Somit kann der Anteil der großvolumigen Portfolioankäufe noch zunehmen.

IPE Institutional Investment: Wie ist das Investoreninteresse in den Segmenten Light Industrial und Gewerbeparks sowie in der Risikoklasse Value-Add oder Cross-Docking?
Alemdag: Die Nachfrage nach Logistikimmobilien im Segment Core und Core Plus – auch wenn die Spitzenrenditen im Core-Bereich für Trophy-Immobilien nunmehr bei 4,6% liegen – ist ungebrochen, und es gibt Tendenzen zu weiteren Preissteigerungen. Investoren haben zudem das Segment Gewerbeparks und Light Industrial wieder für sich entdeckt. Hier wachsen die Faktoren moderater als im Core/Core Plus Segment, wodurch je nach Lage und Baujahr höhere Renditemöglichkeiten winken. Durch einen Mangel an Produktverfügbarkeit gepaart mit einem hohen Kapitaldruck sind Investoren bereit, zukünftig höhere Risiken einzugehen. Damit geraten vermehrt Value-Add geprägte Immobilien in den Fokus. Bei guter Lagestruktur werden mehr Käufer bereit sein, nachhaltig in diese Immobilien zu investieren, um die Leerstandquote signifikant zu senken.

IPE Institutional Investment: Wer sind die Verkäufer, wer sind die Käufer - was hat sich hier gegenüber den letzten Jahren verändert?
Kerscher: Die Verkäufer bleiben klassischerweise Projektentwickler und zusehends auch Spezial-Investoren sowie Fonds. Hinzu kamen in diesem Jahr zum einen Privateigentümer und zum anderen Unternehmen, die den aktuell sehr guten Investmentmarkt im Zuge von sale-and-lease-back Transaktionen ausnutzen. Entsprechende Erlöse können die Unternehmen dann wieder in den Betrieb investieren. Die Käufer sind überwiegend ausländische Investoren, wobei neuerdings die asiatischen Einkäufer den Großteil ausmachen. Sie werden ihr Engagement im nächsten Jahr deutlich intensivieren. Dies ist nach wie vor den hervorragenden Rahmenbedingungen in Deutschland im Vergleich zu allen anderen europäischen Ländern mit Industrie- und Logistikrelevanz geschuldet. Außerdem hat die gut ausgebaute Verkehrsinfrastruktur in Deutschland schon längst einen Spitzenplatz im internationalen Wettbewerb eingenommen.

IPE Institutional Investment: Wie haben sich die Entwicklungen auf die Renditen an den Top-Standorten ausgewirkt?
Raigel: Im Core Segment sinken die Renditen aufgrund der großen Nachfrage kontinuierlich weiter. Im Vergleich zum Vorjahr ging es hier um durchschnittlich acht Basispunkte nach unten. Aktuell liegt die Rendite bei 5% und knapp darunter bei 4,6% im Prime Bereich. Bei Light Industrial Objekten liegen wir im Ankauf zwischen 6,3% und 7,5% an den Top-Standorten.

IPE Institutional Investment: Wir haben im laufenden Jahr bei Last-Mile-Logistik wie z.B. Amazon Fresh ein gesteigertes Interesse der Investoren gesehen – wird sich dieser Trend fortsetzen?
Raigel: Auch dieser Trend ist bei den Investoren angekommen, sodass einige daran interessiert sind, die Last-Mile-Logistik in ihren Portfolios aufzunehmen. Diesbezüglich werden, im Gegensatz zu bisher üblichen Ankaufsprofilen, in sehr guten Lagen Immobilien ab 5.000 m2 abgefragt und Volumina ab 5 Mio. EUR akzeptiert.

IPE Institutional Investment: Wie wird die weitere Entwicklung des Investmentmarktes für Logistikimmobilien für 2018 eingeschätzt?
Raigel: Wir gehen davon aus, dass die Angebotsknappheit und der Ansturm auf Logistikimmobilien die Preise weiterhin wachsen lassen. Ob das diesjährige Rekordergebnis in den nächsten Jahren wiederholt werden kann, ist allerdings sehr vage mit „Ja“ zu beantworten. Der größte Teil des Transaktionsgeschehens ist auf die großvolumigen Deals zurückzuführen, die im Vorjahr noch nicht abzusehen waren. Grundsätzlich gehen wir davon aus, dass der Wachstumstrend weiterhin anhält und der Durchschnittswert der letzten drei Jahre von 2014 bis 2016 in Höhe von 4,5 Mrd. Euro unserer Schätzung nach übertroffen wird. Wir wagen sogar die Prognose, dass Logistikimmobilien mittelfristig den stationären Retail-Bereich – und insbesondere das aus unserer Sicht im Strukturwandel befindliche Fachmarktgeschäft – als zweitgrößte Gewerbeimmobilienklasse nach Office ablösen wird.