Käuferseitig scheint demnach ein Maß an Gründlichkeit und Sicherheit gefragt, das über das ohnehin übliche hohe Maß hinausgeht. Traut man der Marktstabilität also am Ende doch nicht? Natürlich vermieten sich Büros heute vielerorts nicht mehr von allein. Und dennoch muss man das Comeback der alten Tugenden meiner Meinung nach anders begründen. Treiber ist nach wie vor das hohe Preisniveau. Nur wer sich mehr Mieteinnahmen zutraut und/oder eine geringere laufende Kostenbelastung, der kann sich im Wettbewerb durchsetzen. Der Wunsch nach Sicherheit ist also weniger Folge einer Marktabkühlung, sondern im Gegenteil eher Folge der anhaltenden Hitze. Es wird künftig weiter mit einer Renditekompression im Büroimmobiliensegment gerechnet, zumindest in den attraktiven Städten und Lagen oder mit Mietern der öffentlichen Hand. Was im Segment Core-Plus bis Value-Add passieren wird, ist schwerer zu beantworten beziehungsweise dürfte sich deutlicher ausdifferenzieren.

Aber zurück zu Top-Lagen – die Tiefe der Ankaufsprüfung betrifft dabei zunächst die strategische Ebene. Die meisten Punkte sind dabei natürlich bekannt, werden aber vor dem Gebot noch ideenreicher mit dem Asset Management diskutiert, sei es ein Rebranding und die Neupositionierung schwieriger Objekte, sei es die Nutzungsänderung beispielsweise von Shopping-Flächen hin zu Bürolandschaften, sei es die Entwicklung von Single- zu Multi-Tenant oder die jeweilige Exit-Strategie. Bei der letztgenannten Exit-Strategie beispielsweise werden heute vermehrt unter anderem Realteilungen und der frühzeitige Verkauf eines geeigneten Abschnitts durchgespielt. Sind solche Szenarien realistisch, ändert sich der Cashflow über die Projektlaufzeit und es sind andere Kaufpreise möglich.

Noch bemerkenswerter in der „neuen“ Ankaufsprüfung ist allerdings die operative Tiefe: Das angesprochene Einbinden der Dienstleistungsebenen umfasst ausdrücklich auch die kaufmännischen bis hin zu den infrastrukturellen Facetten von Property- und Facility-Management. Im Property- und Facility-Management wird seit Jahren immer wieder von zu hohen Betriebskosten gesprochen, die sich reduzieren ließen, wenn bei einer Neukonzeption frühzeitig der Dialog gesucht würde. Wenn man ehrlich ist, wurde das spätestens nach dem Ende der Finanzkrise nicht mehr sonderlich ernst genommen. Doch auch dies ändert sich nun. Denn geringere Nebenkosten bedeuten für den Büromieter, dass er prinzipiell eine höhere Grundmiete bezahlen kann. Wenn der Kaufinteressent darauf vertrauen kann, kann er wiederum erneut mehr bieten.

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*) Thomas Ostermann, Managing Director bei der CELLS Group