Living – ungebrochene Nachfrage
Der Grund für die Stabilität der Assetklasse Living, oder Wohnen, liegt auf der Hand: der anhaltende Wohnungsmangel, insbesondere in Ballungsräumen. Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt weiterhin das Angebot, was zu einem Anstieg der Mieten führt und gleichzeitig die Immobilienwerte stabil hält. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage schafft attraktive Investitionsmöglichkeiten, auch wenn die Finanzierungskosten gestiegen sind. Das zeigt sich auch im Transaktionsvolumen: CBRE zufolge verzeichnete der deutsche institutionelle Wohnimmobilieninvestmentmarkt im ersten Halbjahr 2024 ein Transaktionsvolumen von 2,8 Mrd. Euro. Das zweite Quartal 2024 zeigte im Vergleich zum ersten Quartal mit einem Plus von 276% eine spürbare Belebung des Marktgeschehens. Auch die Spitzenrendite blieb in den Top-7-Städten stabil bei 3,4%.

Während andere Sektoren, zum Beispiel Büroimmobilien, von veränderten Arbeitsgewohnheiten und wirtschaftlichen Unsicherheiten betroffen sind, bleibt Wohnen ein Grundbedürfnis, das unabhängig von konjunkturellen Schwankungen besteht. Insbesondere der Mietwohnungsmarkt profitiert von den aktuellen Rahmenbedingungen.

Darüber hinaus bieten Wohnimmobilien als Sachwerte einen natürlichen Inflationsschutz. In Krisenzeiten behalten sie in der Regel ihren Wert oder erfahren sogar eine Wertsteigerung. Das macht sie zu einer attraktiven Anlageform für langfristige Investoren, die auf stabile Wertsteigerungen und verlässliche Mieteinnahmen setzen. Nicht zuletzt spielen demografische Trends eine zentrale Rolle. Urbanisierung, immer kleinere Haushalte und die Bedeutung von Work-Life-Balance treiben die Nachfrage nach Wohnraum weiter an. Seniorenimmobilien, Gesundheitsimmobilien sowie Mehrfamilienhäuser gewinnen daher an Relevanz. Gleichzeitig wird in vielen Städten verstärkt auf die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum geachtet, was Investitionen in diesem Bereich zusätzlich begünstigt.

Logistics – der Kampf um urbane Flächen
Auch die Assetklasse Logistik hat sich in den zurückliegenden Jahren als sehr stabil erwiesen. Einer der Haupttreiber für das anhaltende Wachstum in diesem Bereich war der Boom des E-Commerce. Dieser hat die Nachfrage nach modernen Logistikflächen deutlich erhöht, da die Unternehmen ihre Lagerkapazitäten ausbauen müssen, um den Anforderungen des Online-Handels gerecht zu werden. Inzwischen hat sich der Flächenumsatz im E-Commerce zwar wieder stabilisiert, er bleibt aber ein wichtiger Nachfragetreiber der Branche.

Ein weiterer entscheidender Faktor für das Potenzial von Logistikimmobilien ist der Strukturwandel in den globalen Lieferketten. Viele Unternehmen verlagern ihre Produktion oder setzen auf Nearshoring – das heißt, sie wollen ihre Lieferketten verkürzen und näher an ihren Kernmärkten agieren. Das schafft zusätzliche Nachfrage nach Logistikflächen an strategisch günstigen Standorten, insbesondere in Zentraleuropa und damit auch in Deutschland. Gleichzeitig gewinnen im Hinblick auf die Automatisierung und den Trend zur E-Mobilität flexible Flächen mit guter Stromanbindung an Bedeutung.

Zwar steigen auch hier die Baukosten, aber aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von erstklassigen Logistikflächen, insbesondere in Ballungsräumen, sind die Unternehmen bereit, höhere Mieten zu zahlen, um ihren Standort zu sichern. CBRE zufolge sind die durchschnittlichen Spitzenmieten für Logistikimmobilien im Verlauf des zweiten Quartals 2024 um 20 Cent auf 8,71 Euro pro Quadratmeter und Monat angestiegen – das stellt im Vergleich zum Ende des zweiten Quartals 2023 einem Anstieg um 6,3% dar. Hinzu kommt, dass Logistikimmobilien oft weniger von Zinserhöhungen betroffen sind, da sie in vielen Fällen langfristig vermietet sind und somit stabile Cashflows bieten.

Light Industrial – flexibel, erschwinglich und effizient
Die Assetklasse Light Industrial gewinnt ebenfalls an Bedeutung. Sie umfasst vor allem kleinere Produktionsstätten, Lagerflächen und Montagehallen, die häufig in stadtnahen oder städtischen Gebieten angesiedelt sind. Die steigende Nachfrage nach solchen Flächen ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen.

Ähnlich wie bei der Assetklasse Logistik spielt auch hier der E-Commerce eine zentrale Rolle. Der Online-Handel hat die Nachfrage nach stadtnahen Lager- und Distributionszentren deutlich erhöht. Die Unternehmen benötigen Flächen, die eine schnelle Belieferung der Endkunden ermöglichen, um den steigenden Anforderungen, zum Beispiel Same-Day-Delivery, gerecht zu werden. Im urbanen Raum bieten Light-Industrial-Objekte die ideale Lösung, da sie die Nähe zum Kunden gewährleisten und oft gut angebunden sind. Die steigende Beliebtheit dieser Assetklasse spiegelt sich auch in den Mietpreisen wider: Laut ZIA Frühjahrsgutachten sind die Mieten für Unternehmensimmobilien 2023 erneut gestiegen, und zwar noch dynamischer als im Vorjahr. Aktuell werden Spitzenmieten von 10,60 Euro pro Quadratmeter für Produktionsflächen und 17,00 Euro pro Quadratmeter für Flex Spaces erreicht.

Light Industrial-Immobilien zeichnen sich durch ihre Flexibilität aus. Sie können oft kostengünstig an die spezifischen Bedürfnisse der Mieter angepasst werden, sei es für kleinere Produktionsstätten, Montagearbeiten oder Lagerung. Diese Flexibilität macht sie für eine Vielzahl von Unternehmen attraktiv, insbesondere in Zeiten unsicherer Märkte, in denen Unternehmen ihre Betriebskosten niedrig halten und gleichzeitig auf sich ändernde Geschäftsanforderungen reagieren müssen.

Life Science – Investitionen, die Leben retten
Insbesondere die Assetklasse Life Science erfreut sich derzeit wachsender Beliebtheit und rückt immer mehr in den Fokus der Investoren, nicht zuletzt aufgrund der globalen Entwicklungen im Gesundheitswesen und in der Wissenschaft. Life-Science-Immobilien umfassen Labore, Forschungszentren und spezialisierte Produktionsstätten für Biotechnologie- und Pharmaunternehmen. JLL zufolge ist die Zahl der neu gegründeten Unternehmen im Bereich der Life Sciences in den letzten 5 Jahren im gesamten europäischen Raum stark gestiegen. Deutschland verzeichnete mit 15% sogar ein zweistelliges Wachstum.

Der stetige medizinische Fortschritt, die Alterung der Bevölkerung und die wachsende Bedeutung von Forschung und Entwicklung in der Biotechnologie sorgen für einen anhaltenden Bedarf an spezialisierten Flächen. Life-Science-Unternehmen investieren zunehmend in die Forschung, um neue Medikamente, Therapien und Technologien zu entwickeln. Diese Innovationstreiber sorgen für eine stetige Nachfrage nach hochmodernen Labor- und Produktionsflächen.

Life-Science-Immobilien erfordern spezifische technische und infrastrukturelle Voraussetzungen, die sie von traditionellen Büro- oder Gewerbeimmobilien unterscheiden. Die hohen Kosten und die Komplexität, die mit der Entwicklung solcher Spezialimmobilien verbunden sind, schaffen hohe Eintrittsbarrieren für neue Marktteilnehmer. Das führt zu einem stabilen Marktumfeld für bereits etablierte Akteure.

Life-Science-Immobilien sind zudem häufig in unmittelbarer Nähe zu Universitäten, Forschungseinrichtungen oder Krankenhäusern angesiedelt, um von Synergien in Forschung und Wissenschaft zu profitieren. Solche „Cluster“ bieten eine hervorragende Vernetzung und erfreuen sich einer hohen Nachfrage seitens der Mieter, die von der Nähe zu akademischen Partnern und talentierten Arbeitskräften profitieren möchten.

Fazit
In einer Zeit, in der traditionelle Anlageformen unter Druck geraten, beweisen die vier Ls ihre Widerstandsfähigkeit und Attraktivität. Für Investoren gilt es daher, diese Wachstumsmärkte sinnvoll zu besetzen und die eigenen Portfolios konsequent mit diesen Nutzungsformen zu diversifizieren. So lassen sich Risiken streuen und die Stabilität dieser Anlageklassen nutzen.

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*) Holger Matheis, CEO von Swiss Life Asset Managers