In Deutschland sind mehr als 15.000 Unternehmen dazu verpflichtet, ihre Nachhaltigkeitsleistungen nach einem einheitlichen EU-Berichtsstandard transparent zu machen. Abhängig von ihrer Größe betrifft das auch die rund 500 Erstversicherer hierzulande und die von ihnen direkt gehaltenen Immobilien. Hinzu kommen Rückversicherer und andere kapitalmarktorientierte Unternehmen (sog. KMUs). Berufsständische Versorgungswerke, kirchliche Zusatzversorgungskassen und betriebliche Pensionskassen können unter bestimmten Umständen ebenfalls hiervon betroffen oder durch eigene Nachhaltigkeitsgrundsätze hieran gebunden sein. Dies erfordert eine umfangreichen Analyse-Methodik (wie zum Beispiel die CRREM Methode), Messtechniken und die Implementierung weiterer strategischer Maßnahmen.

Obendrein hat – von der Öffentlichkeit weitgehend unbemerkt – die Bankenaufsicht mit der 7. MaRisk-Novelle im Sommer 2023 die Mindestanforderungen an das Risikomanagement für das Asset Management der eigenen Immobilienbestände vorgegeben. Für regional aufgestellte Kreditinstitute können durch die neuen Anforderungen auch Risiken sichtbar werden, die bisher nicht im Fokus standen. Denn demnach müssen alle Häuser – unabhängig von ihrer Größe – eigene Kapazitäten aufbauen, um das Asset Management ihrer Immobilien im Eigenbestand adäquat abbilden zu können. Eine sehr komplexe Aufgabe, die Ressourcen und Zeit in Anspruch nimmt.

Einbringungslösungen werden wichtiger Baustein der Immobilienanlage
Für alle diese Investoren kann ein sogenannter „Einbringungs-Fonds“ eine Antwort darauf sein. Dabei bringt der institutionelle Investor seine Immobilien in ein reguliertes Fondsvehikel ein, welches professionell von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft gemanagt wird. Hierdurch bietet sich für den Investor eine Vielzahl von Vorteilen.

Wer die anstehenden Aufgaben auf einen erfahrenen Partner überträgt, stellt sicher, dass ein professioneller Immobilien-Asset-Manager alle regulatorischen Anforderungen implementiert, überwacht und alle Leistungen rund um die Immobilie erbringt, was ein vollumfängliches aufbereitetes Reporting mit einschließt. Unter ESG-Gesichtspunkten kann dies mit hoher ESG-Umsetzungskompetenz die Klassifizierung Artikel 8 nach der EU-Offenlegungsverordnung (SFDR) beinhalten. Dabei wird durch gezielte Maßnahmen die Gefahr des „Strandings“ gebannt bzw. deutlich reduziert.

Eine Einbringungslösung bietet aber noch eine Reihe weiterer Vorteile: So erzielt der Investor durch den Wegfall der regulären AfA im regulierten Fondsvehikel eine höhere ordentliche Rendite. In der Folge stehen dem Investor beispielsweise höhere ordentliche Erträge für Ausschüttungen zur Verfügung. Ebenso hat der Investor ein Wahlrecht, im Rahmen der Einbringung vorhandene stille Reserven zu heben und hierdurch Einmaleffekte zu nutzen. Auch kann der Investor durch den Einsatz von Leverage sein Portfolio verbreitern und durch die Diversifikation das Risiko minimieren.

Wichtig hervorzuheben ist dabei, dass der Investor rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer des Immobilienportfolios bleibt und somit weiterhin die wesentlichen Entscheidungen trifft und die Strategie vorgibt. Als Anbieter von Einbringungsfonds fungieren Investmentmanager dabei als „verlängerter Arm des Investors“. Sie kümmern sich um die zuvor beschriebenen regulatorischen Anforderungen, das Fonds- und Risikomanagement sowie ggf. um weitere Themenfelder. Ein professionelles Asset Management einschließlich der Administration durch eine spezialisierte KVG sorgt aus regulatorischer Sicht für regelkonforme Prozesse. Dadurch können Klumpenrisiken und operationelle Risiken vermieden werden.

Auch strategische Neuausrichtungen des Immobilienportfolios können zunehmend von Belang werden. Denn in der aktuellen Marktlage ist mehr denn je Erfahrung und eine detaillierte Marktkenntnis gefragt, um die bestehenden Flächen an die veränderten Nutzerbedürfnisse anzupassen. „New Work“ ist in diesem Zusammenhang ein wichtiges Stichwort geworden. D.h., dass Mietflächen aufgrund des Home-Office-Trends flexibel anpassbar und attraktiv sein müssen, um den hohen Anforderungen einer kollaborativen Arbeitsweise gerecht zu werden. Hier sind kreative Ideen gefragt, denn Mitarbeiterbindung ist in Zeiten von Fachkräftemangel ein ganz zentraler Faktor geworden.

Baukasten-System schafft Flexibilität
Das praktische dabei ist, dass der Investor je nach Bedarf Leistungen der Kapitalverwaltungsgesellschaft optional – wie in einem Baukasten-System – dazubuchen kann. Und natürlich gilt es bei der Einbringung eine Reihe von rechtlichen und steuerlichen Besonderheiten zu beachten. Doch die gute Nachricht hierbei ist, dass die Einbringung bei Beachtung einiger Rahmenparameter derzeit grunderwerbsteuerneutral erfolgen kann, da der Investor wie zuvor im Direktbestand wirtschaftlich Berechtigter der Immobilienerträge bleibt.

Fazit
Steigende regulatorische Anforderungen erhöhen aus Sicht institutionelle Investoren, darunter, Versicherer, Rückversicherer, berufsständische Versorgungswerke, kirchliche Zusatzversorgungskassen, betriebliche Pensionskassen und Banken die Attraktivität sogenannter „Einbringungs-Fonds“. Dabei bringt der institutionelle Investor seine Immobilien in ein reguliertes Fondsvehikel ein, welches professionell von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft gemanagt wird. Hierdurch bietet sich für den Investor eine Vielzahl von Vorteilen. Das praktische dabei ist, dass der Investor je nach Bedarf Leistungen der Kapitalverwaltungsgesellschaft optional – wie in einem Baukasten-System – dazubuchen kann. Einbringungslösungen bieten daher institutionellen Anlegern den Vorteil, flexibel auf komplexe Marktveränderungen reagieren zu können und sich dabei gleichzeitig resilienter und rentabler aufzustellen.

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*) Florian Kurth, Real I.S. AG