Einerseits ist diese M&A-Aktivität keine Überraschung. Immobilien gelten zwar als ein größerer und reiferer Markt als Infrastruktur, aber es gibt starke Synergien zwischen den beiden Bereichen. Stabile Erträge mit Inflationsschutz, eine enge Ausrichtung auf die langfristigen Megatrends und die Fähigkeit, aus einem physischen Vermögenswert Wert zu schöpfen, sind nur drei gemeinsame Merkmale, die sich in einer ganzheitlichen Strategie für Real Assets hervorragend ergänzen.

Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass sich Manager unter dem Dach der Real Assets zusammenschließen, um diese Synergien zu nutzen und langfristigen Wert für Kunden zu schaffen. Aus Sicht der Fondsmanager stärkt eine kombinierte Anlageplattform zweifellos die Portfoliodiversifizierung und senkt das Risiko, was in diesen volatilen Zeiten von unschätzbarem Wert ist. Immobilien sind bekanntermaßen zyklisch. Das vergangene Jahr stellte wohl den Tiefpunkt des aktuellen Zyklus dar, während die Liquidität im Infrastrukturbereich wesentlich stabiler blieb.

Wenn wir über die Konvergenz zwischen Immobilien und Infrastruktur sprechen, glauben wir jedoch, dass es sich dabei nicht nur um einen M&A-Trend handelt. Es geht um weit mehr als nur zwei ähnliche Anlageoptionen, die von ein und demselben Unternehmen angeboten werden. Stattdessen sind wir Zeugen einer grundlegenden Entwicklung dessen, was es bedeutet, in Sachwerte zu investieren. Wir sehen, wie Fondsmanager die beiden Anlageklassen immer intelligenter nutzen, um ihren Kunden innovative Investitionslösungen anzubieten. Dabei sind diejenigen besonders erfolgreich, die diese Lösungen sowohl auf der Ebene der einzelnen Vermögenswerte als auch auf der Ebene der Fonds nutzen.

Vorteile einer integrierten Real-Asset-Plattform hebeln
Mit einer vollständig integrierten Real-Asset-Plattform lassen sich enorme Möglichkeiten zur langfristigen Wertschöpfung realisieren. Für Fondsmanager geht es darum, die Wertschöpfungsketten von Immobilien und Infrastruktur zu harmonisieren, um in jeder Phase des Investitionslebenszyklus Werte zu schaffen. Investoren wiederum wollen neue Möglichkeiten der Kapitalallokation erschließen, die sich auf innovative Vermögenswerte und Produkte konzentrieren, die sich die wichtigsten Megatrends des Wandels zunutze machen: Digitalisierung, Urbanisierung, Energiewende und „Modern Living“. Wo sehen wir also die intelligentesten Manager, die diese Synergien aktiv vorantreiben?

Auf der Ebene der einzelnen Vermögenswerte ist die Infrastruktur sowohl ein Werttreiber als auch Teil der Dekarbonisierungsstrategie für Immobilienportfolios. Während Photovoltaik (PV)-Paneele schon seit Jahrzehnten auf Immobilien eingesetzt werden, erfordert die erfolgreiche Installation und Verwaltung von groß angelegten Solarparks auf den Dachflächen großer Logistikzentren Spezialwissen und Expertise im Asset Management.

In den Niederlanden befindet sich auf einer der größten Logistikanlagen des Landes – dem Distributionszentrum Maasvlakte – eine der größten Aufdach-Solaranlagen Europas. Die 120.000 Quadratmeter große PV-Anlage erzeugt eine Kapazität von 25 Megawatt Peak sauberer Energie pro Jahr. Das ist genug, um den jährlichen Energiebedarf von etwa 8.000 Haushalten zu decken. Diese intelligente Kombination aus Immobilien und Infrastruktur ermöglicht nicht nur ein Projekt zur Nutzung erneuerbarer Energien im industriellen Maßstab, sondern bietet auch ein erhebliches Wertsteigerungspotenzial für die zugrunde liegende Anlage, die nun einen bedeutenden Beitrag zur Energiewende leistet.

Ähnlich verhält es sich im Bereich der Elektromobilität, wo seit dem Aufstieg der Technologie Ladeinfrastruktur in Parkhäusern installiert wurde. Für sich genommen sind diese Anlagen relativ einfach zu verwalten, aber der Aufbau einer Pipeline von ultraschnellen Ladestationen in einem Handelsimmobilienportfolio erstklassiger Lebensmitteleinzelhändler erfordert ein viel breiteres Spektrum an Fähigkeiten.

Dazu ein Beispiel: In Deutschland spielt unsere Immobilienerfahrung eine wichtige Rolle bei unserer Investition in die Bereitstellung von 400 ultraschnellen Numbat-Ladestationen in einem Portfolio von Tegut-Supermärkten. Aktuell prüfen wir die Installation von Solarzellen auf den Dächern der Märkte, wobei die erzeugte Energie in die Batterien der Ladestationen eingespeist wird. So erzielen wir weitere Synergien. Indem wir die beiden Anlageklassen auf intelligente Weise zusammenbringen, steigern wir den Wert unserer Investitionen auf eine ganzheitliche Weise.

Verlagerung hin zu Anlagethemen
Durch die Verbindung dieser Assets stellt sich die Frage, wo diese Investments auf Fondsebene angesiedelt sind. Wir sind der Ansicht, dass thematische Anlagestrategien Fonds mit Ausrichtung auf einen einzelnen Sektor in einem breiten Produktmix ergänzen können.

Ein gutes Beispiel dafür ist eine Anlagestrategie, die sich um das Thema „intelligente Städte“ dreht. Im Mittelpunkt steht dabei die digitale Infrastruktur wie Glasfasernetze, die Städten und Gemeinden helfen, besser vernetzt zu sein. Die Strategie könnte aber auch in technologisch ertüchtigte Immobilien wie intelligente Gebäude investieren, die mit dieser digitalen Infrastruktur verbunden sind. Eine thematische Strategie wie „Smart Cities“ schafft einen echten Mehrwert, indem sie die Präsenz im Markt und das Fachwissen des Fondsmanagements in verschiedenen Bereichen der Immobilienwirtschaft, wie Nachhaltigkeit, Technologie und Immobilien, zusammenführt. Bei erfolgreicher Kombination entsteht ein Produkt, das eine führende Rolle bei der Digitalisierung und Dekarbonisierung unserer wachsenden städtischen Gemeinschaften übernimmt.

Ein thematischer Ansatz bringt jedoch auch Herausforderungen mit sich. Eine grundlegende Hürde, die es zu überwinden gilt, ist die Struktur der Fonds, wobei die einzelnen Immobilien- und Infrastrukturteams über ihre jeweiligen Allokationen entscheiden. Ohne ein klar definiertes Core-Angebot in den Bereichen Infrastruktur oder Immobilien läuft eine gemischte Strategie Gefahr, kein Kapital aus einem der beiden Töpfe zu erhalten. Die Zusammenlegung von Fondsteams zu einer Allokation von Real Assets würde thematisches Investieren sicherlich unterstützen, und die ersten Akteure in diesem Bereich, beispielsweise AustralianSuper, sind diejenigen, die am meisten davon profitieren werden.

Der Wandel wird jedoch nicht über Nacht eintreten. Daher müssen Anbieter mehr tun, um deutlich zu machen, wie thematische Strategien für ihre Investoren funktionieren können. Es wird immer Anlagen geben, die sich in einer Grauzone befinden, wie Rechenzentren. Aber aus unserer Sicht sollte es für die Kunden am wichtigsten sein, dass ihnen das Risikoprofil einer Anlage, ihr langfristiger Cashflow und ihre Position in ihrem breiteren Sachwertportfolio gefällt. Dann ist es unsere Aufgabe, zu erklären, wie das einzelne Investment eine ganzheitliche Anlagestrategie unterstützt.

Aber letztlich wird sich der Markt immer dorthin bewegen, wo die Nachfrage ist. Wir leben in einer Welt im Umbruch, in der sowohl Infrastruktur als auch Immobilien von grundlegender Bedeutung für die Gestaltung unseres zukünftigen Lebens sind. Daher sind wir der festen Überzeugung, dass die attraktivsten Anlagelösungen in den kommenden Jahrzehnten beide Bereiche kombinieren werden. Wegbereiter für die Weiterentwicklung des „Smart Real Asset“-Sektors werden die Manager sein, die die Synergien sowohl auf der Asset- als auch der Fondsebene am besten zu nutzen wissen.

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*) James Muir, Head of Strategic Investments bei PATRIZIA