Immobilienfonds bleiben bei institutionellen Investoren trotz Corona-bedingter Unsicherheiten äußerst beliebt. Das zeigt eine aktuelle Analyse des deutschen Immobilieninvestmentmarkts durch den globalen Immobiliendienstleister CBRE. Demnach waren offene Immobilien- und Spezialfonds im ersten Halbjahr mit einem Nettoinvestitionsvolumen von 5,5 Mrd. Euro größte Nettokäufer am deutschen Immobilienmarkt.

Dieser präsentierte sich auch in Covid-19-Zeiten weitgehend stabil: Das Gesamtinvestitionsvolumen lag im ersten Halbjahr trotz eines schwächeren zweiten Quartals um 34% höher als im Vorjahreszeitraum. Lediglich bei den vom Lockdown hart getroffenen Hotelimmobilien kam es zu einem spürbaren Rückgang der Investitionen. Auch bei der Preisentwicklung blieben die befürchteten Korrekturen größtenteils aus, heißt es von CBRE.

Tatsächlich ist zu erwarten, dass die Nachfrage angesichts des durch die umfangreichen Hilfsprogramme in Folge der Krise zementierten Niedrigzinses auf absehbare Zeit zumindest nicht abflauen wird. Schon seit geraumer Zeit führt das große Interesse an Immobilien indessen dazu, dass die Renditen in den traditionellen Marktsegmenten sinken. Um auskömmliche Erträge zu erwirtschaften, suchen immer mehr institutionelle Investoren daher nach Alternativen und innovativen Ansätzen für ihre Immobilieninvestments.

Immer häufiger werden sie dabei bei Projektentwicklern fündig. Denn eine wachsende Zahl von ihnen bietet mittlerweile eigene Fonds an. Für die Ausweitung des traditionellen Geschäftsmodells haben die Developer neben der hohen Nachfrage von Investoren weitere gute Gründe: Das Asset Management verspricht als weiteres Standbein eine deutliche Verstetigung des üblicherweise sehr zyklischen Geschäfts der Immobilienentwicklung. So lassen sich über Gebühreneinnahmen hauseigener Fonds auch in Zeiten, in denen das Kerngeschäft schwächer ist, stabile Umsätze generieren.

Größere Teile des Lebenszyklus einer Immobilie für sich selbst nutzbar zu machen, anstatt nur ihre kurze Entwicklungsphase, erscheint unter den aktuell angespannten Marktbedingungen gerade auch mit Blick auf die spezielle Stellung der Projektentwickler sinnvoll und kann Investoren einen spürbaren Mehrwert bieten. Schließlich haben Developer dank ihrer Netzwerke häufig Zugriff auf attraktive Grundstücke. Sie sind zudem erfahren darin, aktuelle Entwicklungen und lokale Besonderheiten hinsichtlich der Anforderungen von Mietern einzuschätzen und bereits beim Bau zu berücksichtigen.

Entsprechende Objekte über die Entwicklungsphase hinaus zu betreuen und über Fonds zugänglich zu machen, sollte sich demnach für Entwickler wie Investoren gleichermaßen bezahlt machen. So folgerichtig eine Ausweitung des Geschäftsmodells auf Asset- und Property-Management aber erscheinen mag: Ein Selbstläufer ist sie nicht. Vielmehr ist sie aufgrund der strikten Regulierung des Fondsgeschäfts in Deutschland mit erheblichem Aufwand verbunden.

Denn für das Fondsgeschäft gibt es in Deutschland strikte Auflagen: Um Fonds anbieten zu dürfen, bedarf es einer Zulassung als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) von der Bundesanstalt für Finanzdienstleitungsaufsicht (BaFin). Eine solche BaFin-Lizensierung ist nicht nur organisatorisch aufwändig, sie verursacht auch hohe Kosten. Das gilt nicht nur für den Zulassungsprozess selbst, sondern auch für den laufenden KVG-Betrieb, der regelmäßig mit deutlich über 1 Mio. Euro jährlich zu Buche schlägt. Die Gründung und Unterhaltung einer eigenen KVG rechnet sich daher erfahrungsgemäß erst ab einer Größenordnung von rund 2 Mrd. Euro Assets under Management.

Bedenkenswert erscheint abseits von Kostenfragen auch, dass das KVG-Geschäft regelmäßig zu Veränderungen der Unternehmensstruktur führt. Insbesondere können Flexibilität und Kreativität leiden – genau jene Eigenschaften also, die Investoren an Projektentwicklern als Fondsanbieter schätzen.

Eine sinnvolle und immer häufiger gewählte Alternative zur hauseigenen KVG ist die Auslagerung der mit ihr verbundenen Tätigkeiten an einen externen Dienstleister. Konkret können Projektentwickler hier auf die Dienstleistungen einer Service-KVG setzen. Dabei übernimmt die Service-KVG die gesamte aufsichtsrechtliche Verantwortung und steuert die entsprechenden Prozesse, während der Projektentwickler sich weiterhin auf seine Kernkompetenzen konzentrieren kann.

Konkret ist die Service-KVG damit für die Erstellung der Anlagebedingungen und Verkaufsprospekte und die entsprechenden Abstimmungen mit der BaFin sowie für die Abstimmung von Verträgen zuständig und übernimmt im laufenden Betrieb alle aufsichtsrechtlich geforderten Kontrollpflichten, die Abstimmung mit der Verwahrstelle sowie Back-Office-Tätigkeiten wie Buchhaltung, Risiko- und Fonds-Controlling und das Reporting, insbesondere das gesetzliche und aufsichtsrechtliche wie auch das Investoren-Reporting.

Die Zusammenarbeit mit einer Service-KVG beschleunigt und professionalisiert demnach nicht nur die Fondsauflage, sondern auch den laufenden Fondsbetrieb. Denn eine Service-KVG besitzt nicht nur die nötige Lizenz für die Fondsauflage und -verwaltung; sie verfügt auch über das nötige Know-how im gesamten Bereich der Fondsadministration, das Projektentwickler sich erst mühevoll erarbeiten müssten.

Viele der Prozesse fußen bei einer Service-KVG auf erprobter Praxis und laufen standardisiert ab. Damit können sich Projektentwickler auf ein qualitativ hochwertiges und gleichzeitig kosteneffizientes Leistungsspektrum verlassen, das sowohl deren eigenen Ansprüchen als auch denjenigen unterschiedlicher Investorengruppen gerecht wird. Schließlich ergeben sich auf Seiten der Service-KVG aus der Spezialisierung und der Betreuung einer größeren Zahl von Kunden Skaleneffekte, die diesen einerseits eine höhere Qualität im Bereich regulatorischer Anforderungen sichern und auf der anderen Seite die Kosten senken.

Aber eine im Immobilienbereich erfahrene Service-KVG kann nicht nur für hohe Effizienz und Qualität bei der Fondsauflage und -verwaltung sorgen. Gerade Projektentwickler, die neu ins Fondsgeschäft einsteigen, profitieren außerdem von deren Marktstellung. Sie kann ein entscheidender Erfolgsfaktor sein, wenn es darum geht, zur Akzeptanz des jeweiligen Fonds auf Seiten aller weiteren Beteiligten vom Investor bis zur Verwahrstelle beizutragen.

Tatsächlich ist diese Aufgabenteilung zunehmend gefragt. Immer häufiger präferieren Investoren eine Trennung von Immobilienmanagement und Fondsverwaltung. Schließlich sind sie primär an der Expertise und dem Spezialwissen des Asset-Managers interessiert. Eine Konstellation, in der sich der Projektentwickler auf seine Kernkompetenzen Projektentwicklung, Asset- beziehungsweise Property-Management konzentrieren kann, während eine erfahrene Service-KVG die Administration übernimmt, wird den Präferenzen der Investoren daher in besonderem Maß gerecht.

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*) Ludger Wibbeke, Geschäftsführer für das Real-Assets-Geschäft bei HANSAINVEST Hanseatische Investment-GmbH