Bislang standen für indirekte Immobilieninvestitionen, wie etwa Fonds, nur unzureichende Eckdaten zur Verfügung, um Risikowerte für eine mögliche Wertänderung zu ermitteln. Verglichen mit den Erhebungen an den Kapitalmärkten war das ein klarer Nachteil. Für Immobilienspezialfonds (Spezial-AIF) wurden oftmals Daten aus den offenen Publikumsfonds herangezogen, da es für den tatsächlich investierten Fonds noch keine ausreichend lange Zeitreihe gab. Für den offenen Publikumsfonds hingegen stellten die Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) eine Vielzahl von Daten bereit, da sie den Wert der Anteilsscheine täglich ermittelt haben. Allerdings wurden dadurch unrealistische Ergebnisse erzielt. Unter anderem, weil der erhebliche Liquiditätsanteil die Risiken glättet und auch die Bewertung der Immobilien nicht täglich erfolgt, was wiederum nicht zu einer täglichen Preisfeststellung passt. Das wurde durch die vergangene Krise der offenen Fonds unterstrichen: Falsche Zahlen, falsche Entscheidungen – das hat man von einigen Anlegern gehört.

Wir beschäftigen uns nun schon seit Jahren mit der Optimierung der Berechnungsmethoden. Mit dem neuen Modell, dessen Grundlagen von uns ab 2012 entwickelt wurden, wird die Datenerhebung sowohl transparenter als auch realistischer. Mit der neuen Methode ist es möglich zu unterscheiden, welchem Fondsanteil welches Risiko zugewiesen wird. Dadurch ist es möglich, die Risikokennzahl individuell nach Liquiditätsquote und Fremdfinanzierungshebel zu ermitteln. Für den Aspekt des Immobilienwerts werden zukünftig reine Immobilienbewertungen als Datenbasis herangezogen.

Wie funktioniert die Berechnung? Für jeden Fonds wird zu einem bestimmten Stichtag die Zusammensetzung des aktuellen Portfolios analysiert und bewertet. Der Standort der einzelnen Immobilien fließt dabei ebenso mit ein wie ihre Nutzungsart. Ausgehend von der Wertänderung der Total-Return-Renditen des betrachteten Fonds und verschiedenen statistischen Standardvariablen entstehen daraufhin belastbare Kennzahlen, die das Risiko eines Investments wirklichkeitsnah abbilden.

Mein Fazit: Die neuen Risikobewertungszahlen sind nicht nur transparent, sondern auch praktisch. Sie lassen sich in gängige Berechnungsmethoden für andere Assets wie Wertpapiere oder Anleihen integrieren. Somit ermöglichen sie einem breit aufgestellten Anleger eine einheitliche Übersicht über seine verschiedenen Investitionsbereiche.


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*) Tobias Kotz, Leiter Institutionelle Kunden, REAL I.S. AG