Hierzu zählt insbesondere die Verschärfung energetischer Standards, die angesichts der angestrebten Klimaneutralität im Gebäudesektor bis 2045 weiter zunehmen und zu einem erhöhten Investitionsbedarf führen wird.

Gerade mit Blick auf den Ukraine-Krieg und die aktuell galoppierende Inflation droht eine zusätzliche Eintrübung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die auch die Zinsen für Immobilienkredite weiter in die Höhe treibt.

Parallel dazu erfordert die wachsende Inflation Mietpreissteigerungen, die aufgrund der Regulatorik in vielen Märkten nicht realisiert werden können.

Sollte es zu einem Lieferstopp russischen Gases kommen, rechnen Experten damit, dass die Inflation einen weiteren deutlichen Sprung nach oben machen wird. Bereits jetzt liegt sie bei historischen 7,4%, dem höchsten Wert seit 1981.

Die Folgen für den Immobilienmarkt stellen sich hierbei für die verschiedenen Akteure recht unterschiedlich dar. Jene, die bislang konservativ finanziert haben und sich schon in den Boomjahren von ihren Beständen getrennt haben, befinden sich gegenüber Anlegern, die auf weiter steigende Preise spekuliert haben, klar im Vorteil. Letzteren könnten hingegen empfindliche Abschreibungen drohen. Tatsächlich bleibt Investoren, die über keine ausreichende Kapitalreserven verfügen, oft nur ein Verkauf – ungeachtet des bestehenden Marktumfelds.

Neben steigenden Zinsen drücken zusätzlich Materialengpässe, Arbeitskräftemangel und steigende Energiekosten auf die Stimmung der Branche. Nach einer aktuellen Untersuchung des Ifo-Instituts zeigen sich im Hochbau aktuell 54,2% der Betriebe von Lieferengpässen betroffen, beim Tiefbau 46,2%. Gemäß Ifo-Institut sind dies Höchststände seit 1991.

Signale für einen Stimmungsumschwung sind aktuell nicht in Sicht. Im Gegenteil: Der Krieg in der Ukraine droht in vielfacher Hinsicht, bestehende Probleme noch weiter zu verschärfen, wenn etwa Russland und die Ukraine als wichtige Lieferanten des ohnehin knappen Baustahls wegbrechen.

Auch die aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamts sprechen eine deutliche Sprache. So weist der Baupreisindex für Wohngebäude im Zeitraum 2010 bis 2020 einen Anstieg um satte 29% auf, während sich die Preise für Baulandgrundstücke im selben Zeitraum um 102% erhöht haben. Zugleich stiegen im vergangenen Jahr die Erzeugerpreise für einzelne Baustoffe wie Holz und Stahl im Jahresdurchschnitt so stark wie noch nie seit Beginn der Erhebung im Jahr 1949.

Vor diesem Hintergrund stellen die ambitionierten Sanierungsvorgaben der Politik immer mehr Vermieter vor Herausforderungen. Einige werden die Vorgaben schon alleine aus finanziellen Gründen nicht umsetzen können, andere haben strukturelle Probleme.

Für den Immobilienmarkt insgesamt ist vor diesem Hintergrund mit einer eklatanten Erhöhung des Angebots zu rechnen. Der Immobilienmarkt wandelt sich entsprechend zu einem Käufermarkt.

Zugleich legen aktuelle Analysen für die Zukunft zum einen fallende Immobilienpreise nahe, vor allem an den A-Standorten. Tatsächlich gehen aktuelle Preisprognosen von einem Preisrückgang von 25 bis 30% im Durchschnitt aus.

Zum anderen weisen Experten auf die steigende Bedeutung regionaler und lokaler Expertise bei der Auswahl der Investments hin.

In die gleiche Kerbe schlägt auch der jährliche Wohnatlas der Postbank, den das Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) erstellt. Auch diese Analyse kommt zu dem Ergebnis, dass der Immobilienkauf in den nächsten Jahren längst kein Selbstläufer mehr sein wird und Kapitalanleger noch genauer darauf achten müssen, die richtige Region beim Kauf zu finden.

Somit deutet sich zugleich ein Ende der Zeiten an, in denen Größe automatisch weiteres Wachstum, weitere Unternehmenszukäufe und eine weitere Konsolidierung des Markts bedeutete.

Dies gilt umso mehr, als dass die Politik bei der Umsetzung ihres 2045-Ziels für Gebäude auch künftig in starkem Maße auf Sanierung als wichtigsten Hebel zur Erreichung der Klimaziele setzt. Die Herausforderungen für die betroffenen Akteure werden somit auch in Zukunft weiter steigen.

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*) David Peter, CEO Connex Unternehmensgruppe